地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式分析

王宗勝

（江蘇紫陽假日臥室用品有限公司 江蘇·南通 226100）

一、引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用越來越明顯。從2003 年至今，我國各地的房價(jià)都在不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總額已經(jīng)占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的6%。但是，縱觀房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程不難看出，其一直在依賴以向銀行及按揭貸款的方式進(jìn)行融資。這種房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)之間的捆綁式發(fā)展，使得銀行擔(dān)負(fù)著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展、為了解決房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)捆綁式發(fā)展的模式，國家先后出臺了相關(guān)的政策，并對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。例如，2003年，中國人民銀行出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理的通知》，就在我國房地產(chǎn)業(yè)中引起了軒然大波。該文件分別對建筑企業(yè)的流動資金、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人住房、土地儲備等違規(guī)行為高發(fā)的貸款進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范?？梢?，單一的銀行間接融資渠道已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模、健康的發(fā)展，因此，不斷改革與創(chuàng)新我國房地產(chǎn)投資融資制度、改變投融資模式已經(jīng)成為推動我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式

我們可以從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式中得到啟示：房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展與運(yùn)作模式同這個國家的法律環(huán)境、金融市場的環(huán)境、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境等有著密切的聯(lián)系。不同的國家根據(jù)自己發(fā)展的不同方式、不同路徑制定出不同的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式。因此，我國必須根據(jù)自己的實(shí)際情況、國情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等從不同方面著手進(jìn)行分析，制定出與我國國情相符的發(fā)展策略和模式，并以此為契機(jī)全面推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（一）我國房地產(chǎn)投資信托基金的最佳路徑

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀不難看出，房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品發(fā)展中比較成熟的路徑主要有信托模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金管理模式、房地產(chǎn)公司上市模式三種方式。這三種模式各具特點(diǎn)，并各自需要面臨一定的障礙，但是，在綜合我國的基本國情與現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況分析與比較后，信托模式是我國發(fā)展的最優(yōu)路徑。信托投資公司擔(dān)任基金的管理者，并將已經(jīng)募集到的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)租售等方面。隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，逐步形成具有中國社會主義特色的、符合國際標(biāo)準(zhǔn)的信托投資基金運(yùn)行模式。我們堅(jiān)信，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展、金融市場的不斷壯大，我國的房地產(chǎn)投資信托基金模式將逐步走向成熟，一定會成為廣大投資者、融資者的首選方案。

（二）我國房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，他對資金的需求量較大，因此，保證資金供給渠道的暢通是確保我國房地產(chǎn)以蓬勃發(fā)展的基本前提條件?？梢?，能夠創(chuàng)建科學(xué)的、完善的、規(guī)范化的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)哪技绞揭彩俏覈胍袑?shí)解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺問題的主要途徑。目前，我國的募集方式主要分為國內(nèi)募集、海外募集兩種。由于我國的大部分投資者對投資信托基金的運(yùn)作方式的認(rèn)識還比較淺薄，很多投資者對于這一新型的融資工具還很陌生、認(rèn)識嚴(yán)重不足，特別是相關(guān)的法律法規(guī)、制度還尚不健全、政府機(jī)關(guān)的監(jiān)管能力還十分欠缺。如果我們僅僅是為了籌集資金而貿(mào)然開展投資信托基金的運(yùn)作模式，必定會導(dǎo)致投資者風(fēng)險(xiǎn)的增加，同時更會導(dǎo)致我國整個金融市場風(fēng)險(xiǎn)的增加。介于這一狀況，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式的伊始階段，可以先選擇私募的方式進(jìn)行籌集。私募的方式更加靈活、參與的人員范圍更小、投資者的實(shí)力與綜合素質(zhì)更高。同時我國還應(yīng)該在發(fā)展私募的同時，加快推進(jìn)公募的發(fā)展步伐。不論是國內(nèi)募集還是國外募集，待到我國的房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式發(fā)展相對穩(wěn)定的時候，我們可以再進(jìn)一步拓展籌集資金的范圍。

（三）我國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源

房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式運(yùn)行成功與否的關(guān)鍵是必須具備充足的資金來源。由于信托投資基金的運(yùn)作模式屬于是融資與投資的有機(jī)結(jié)合，因此，資金的來源將直接對其治理方式產(chǎn)生影響，這對房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。目前，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作模式的資金來源主要包括：民間私人資本、企業(yè)資金、保險(xiǎn)養(yǎng)老金、外國投資者等四個方面。例如：近年來我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得廣大人民群眾的可支配收入不斷增加，人均可支配收入的增加為房地產(chǎn)投資信托資金運(yùn)作模式提供了資金支持。在這些居民資金的供給者中大部分都擁有較高的學(xué)歷、較高的收入，再例如：改革開放三十年，我國非國有企業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越重要，這些企業(yè)經(jīng)過非公有制經(jīng)濟(jì)的大量積累后，很多資金雄厚的私有企業(yè)脫穎而出。房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的超額利潤也是很多企業(yè)所渴望的，這也就加大了這些企業(yè)要加入房地產(chǎn)行業(yè)的想法。但是，由于多種因素的存在，使得這些企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)這一愿望的難度加大，例如，競爭的激烈、房地產(chǎn)開發(fā)受到限制、缺乏專業(yè)的管理者等。這也就使得這些優(yōu)秀的、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)望而卻步。如果我國更好的運(yùn)作地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作模式將為這些企業(yè)提供更加便捷的參與方式，這不僅拓寬了這些企業(yè)的投資渠道，更為房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作找到了實(shí)力雄厚的投資者。

（四）我國房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)投資信托基金將房地產(chǎn)行業(yè)、信托行業(yè)密切的聯(lián)系在一起。就我國金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，信托機(jī)構(gòu)必須在其產(chǎn)品的發(fā)行中充分發(fā)揮自己的主導(dǎo)作用，在這方面，日本的做法比較成功，我們可以借鑒它們的成功經(jīng)驗(yàn)成立專門的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。由于目前我國還處于房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作的初步探索階段，因此，在對信托產(chǎn)品進(jìn)行定位時必須將其置于低風(fēng)險(xiǎn)的層面。例如，空置房抵押信托產(chǎn)品。目前，我國很多城市的空置房很多，這主要是由于我國幾年前的房地產(chǎn)過熱興建和投資造成的。這些空置房并非沒有價(jià)值，并非沒有需求，但是這些空置房的銷售需要較長的時間，很多房地產(chǎn)開發(fā)商均希望盡快將這些空置房轉(zhuǎn)換成資金，以便公司能夠?qū)①Y金用于另一個項(xiàng)目的開發(fā)。擁有這種想法的房地產(chǎn)公司并不在少數(shù)，如果信托機(jī)構(gòu)能夠開發(fā)出空置房信托產(chǎn)品必定能引起強(qiáng)烈反應(yīng)。

三、結(jié)語

基于目前我國銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)與利益共擔(dān)的局面，必須快速發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金，這一創(chuàng)舉不論是對全面拓展我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，還是對我國房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行完善，都有著深遠(yuǎn)的意義。

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[3]羅萍萍.美國房地產(chǎn)投資信托基金管理模式探究[J].中國市場，2013，（44）.