房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃案例風(fēng)險(xiǎn)因素分析

摘要：土地增值稅作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一項(xiàng)主要成本支出，將對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)造成最直接的影響。分析影響企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并尋找新的突破口，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中開(kāi)發(fā)和收益的分配活動(dòng)進(jìn)行有效的調(diào)整，從而降低土地增值稅的稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位十分重要，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展。為此，為了保證老百姓住有定所，國(guó)家從多方面采取措施，多管齊下通過(guò)各種宏觀調(diào)控政策手段抑制房地產(chǎn)的過(guò)快增長(zhǎng)。2007年《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的出臺(tái)無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的雪上加霜，面對(duì)多重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)科學(xué)的、合理的稅收籌劃來(lái)減少納稅額、降低納稅成本、獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)影響因素

分析

1.偷稅漏稅并不是真正的納稅籌劃方式

面對(duì)國(guó)家的各種稅收，有的房地產(chǎn)企業(yè)不尋求正確的納稅籌劃，而是投機(jī)取巧的試圖通過(guò)別的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂的納稅籌劃，例如：偷稅漏稅就經(jīng)常被納稅人錯(cuò)誤的認(rèn)為是一種稅收籌劃、認(rèn)為是一種節(jié)稅的表現(xiàn)。正視基于這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)與偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃結(jié)果并不理想。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)故意少計(jì)、不計(jì)房屋的預(yù)售款、銷(xiāo)售款，以此來(lái)達(dá)到偷逃稅的目的。殊不知，這樣的行為一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)并依法進(jìn)行查處，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重的還會(huì)危及企業(yè)的生存與發(fā)展。

2.賬務(wù)處理錯(cuò)誤導(dǎo)致納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

一般而言，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，企業(yè)可以扣除的項(xiàng)目金額越多，那么企業(yè)所繳納的稅款就越少。但是，如果有的企業(yè)一味的追求某些規(guī)定，必定會(huì)使得計(jì)算的可扣除項(xiàng)目的金額出現(xiàn)錯(cuò)誤。要想避免房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員，將關(guān)注相關(guān)稅收政策信息的變動(dòng)作為其工作的一部分，通過(guò)及時(shí)進(jìn)行分析探討政策的變動(dòng)趨勢(shì)和利害關(guān)系幫助企業(yè)回避納稅籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)。

3.應(yīng)納稅額計(jì)算不準(zhǔn)確帶來(lái)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)的稅法中，明確規(guī)定土地增值稅的可扣除項(xiàng)目的金額中的利息費(fèi)用盈余會(huì)計(jì)的計(jì)算方法存在差異。土地增值稅清算時(shí)應(yīng)將已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除，即：利息支出不可以作為開(kāi)發(fā)成本直接進(jìn)行扣除，也不允許加計(jì)扣除。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)的某項(xiàng)目取得時(shí)的土地使用權(quán)成本為1000萬(wàn)元，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)將600萬(wàn)元計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中，其中10萬(wàn)元計(jì)入開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（利息支出），4萬(wàn)元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出，那么A企業(yè)在計(jì)算可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，不僅要按照銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的證明進(jìn)行合理的利息支出來(lái)扣除，還必須按照土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%扣除了除利息之外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。最后，A企業(yè)的處理為：（10+4）+ （1000+600-10）*10%=173，很顯然這種計(jì)算方法是不符合納稅籌劃中關(guān)于相關(guān)的規(guī)定的，即使這種計(jì)算方法為企業(yè)少繳納了土地增值稅，可惜它并不合規(guī)。

4.簡(jiǎn)單套用納稅籌劃技巧性公式的使用條件帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人員、財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有真正理解某些技巧公式的來(lái)龍去脈，就單純的將這些公式運(yùn)用到納稅的實(shí)際計(jì)算中，結(jié)果適得其反，有的甚至步入了納稅的誤區(qū)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)將“其銷(xiāo)售額不能超過(guò)除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍”，這一規(guī)定套用在現(xiàn)成銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅中，其實(shí)他們根本就沒(méi)有搞清楚這條結(jié)論中所暗含的寓意：城市維護(hù)建設(shè)稅為7%的在城市市區(qū)銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，不能盲目的套用已經(jīng)總結(jié)好的、簡(jiǎn)化了的公式進(jìn)行計(jì)算，忽視這一條件的后果將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二、案例分析——以A房地產(chǎn)企業(yè)為例

1.A房地產(chǎn)企業(yè)基本情況介紹

A房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建于1993年，是全國(guó)首批成立物業(yè)管理部的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目涉及普通居民住宅、別墅、高端商業(yè)樓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目。2011年開(kāi)始進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)，并已經(jīng)在美國(guó)等地取得了驕人的成績(jī)。2015年初，該企業(yè)上一年的營(yíng)業(yè)額已經(jīng)超過(guò)了298億元人民幣，年度盈利為68億元。根據(jù)目前A企業(yè)的實(shí)際情況特建議采取如下方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。

2.運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠，合作建房的稅收優(yōu)惠。A房地產(chǎn)企業(yè)屬于大型房地產(chǎn)企業(yè)，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資質(zhì)屬于一級(jí)水平，同時(shí)下屬多個(gè)不同的項(xiàng)目型公司。A企業(yè)為了進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的質(zhì)量、加速本企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)而同另一家房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，那么，針對(duì)這一實(shí)際情況，A企業(yè)完全可以利用土地增值稅優(yōu)惠政策中的相關(guān)規(guī)定。

3.運(yùn)用清算時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅實(shí)行的是先預(yù)征、后清算的征收模式。利用這一點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃的基本思路是：當(dāng)A企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值率較低時(shí)、其稅負(fù)水平也較低，此時(shí)就應(yīng)該盡快進(jìn)行清算；反之則應(yīng)推遲清算。A企業(yè)的某項(xiàng)工程竣工后在進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中，A企業(yè)應(yīng)注意持續(xù)性的控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值率，并及時(shí)根據(jù)增值率的水平對(duì)土地增值稅盡快或推遲進(jìn)行清算。

4.運(yùn)用科學(xué)的、合理的營(yíng)銷(xiāo)策略完成稅收籌劃

隨著2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走出低谷后，我國(guó)一線城市、二線城市的中心城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售普遍出現(xiàn)上漲的局面。面對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，A企業(yè)應(yīng)主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、地域分布等推出不同的住房，滿足不同人群的需求。可以適當(dāng)?shù)目s減大戶型或近郊房的比重。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略的調(diào)整可以幫助A企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。

三、結(jié)論

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視土地增值稅的納稅籌劃問(wèn)題，作為企業(yè)的主要稅收成本之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇合適的土地增值稅納稅籌劃方法，有效規(guī)避納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)納稅成本，以此來(lái)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持久發(fā)展奠定基礎(chǔ)。