物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用和商業(yè)模式

田志龍++田博文++黃瑜

摘要：從應(yīng)用和商業(yè)模式角度，探討房地產(chǎn)領(lǐng)域如何應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和獲取價值。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的典型應(yīng)用包括與門禁系統(tǒng)的結(jié)合、智能家居應(yīng)用、智能住宅小區(qū)和智慧社區(qū)。在推進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的初期，政府主導(dǎo)型商業(yè)模式從政府扶持物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用發(fā)展的角度，能夠讓房地產(chǎn)領(lǐng)域的用戶群體快速地熟悉物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和形成使用習(xí)慣；從政企合作的角度，政企合作型商業(yè)模式以政府作為支持方和利益協(xié)調(diào)方，在優(yōu)勢物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)之間實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，適合應(yīng)用于開發(fā)建設(shè)綜合化、示范性的大型房地產(chǎn)項目；從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的角度，房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型的商業(yè)模式對房地產(chǎn)企業(yè)的能力提出了更高的要求，是實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域可持續(xù)性應(yīng)用的商業(yè)模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用，商業(yè)模式

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）06-0032-43 收稿日期：2015-04-27

1 引言

物聯(lián)網(wǎng)作為戰(zhàn)略性新興技術(shù)，其快速發(fā)展為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)帶來了獲取競爭優(yōu)勢的新機(jī)會，開啟了企業(yè)迎戰(zhàn)市場競爭的新窗口。

在改革開放政策推動下，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，最顯著的變化之一是居民的生活水平和消費能力大幅度提升。新需求的增長和信息技術(shù)的更新?lián)Q代改變了人們的傳統(tǒng)生活理念，對房地產(chǎn)智能化、科技化的需求日益強(qiáng)烈（馬光紅，徐偉，2003）。就房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展而言，20世紀(jì)90年代末期，我國提出促進(jìn)住宅智能化發(fā)展，并以相關(guān)的政策文件明確了智能化系統(tǒng)示范工程的相關(guān)要點和技術(shù)導(dǎo)則；2013年11月，多家部委聯(lián)合發(fā)布政策文件，強(qiáng)調(diào)借助新興技術(shù)加快社區(qū)的信息化建設(shè)，提升社區(qū)服務(wù)和管理能力（《關(guān)于推進(jìn)社區(qū)公共服務(wù)綜合信息平臺建設(shè)的指導(dǎo)意見》，2013）。新一代信息技術(shù)的重要板塊——物聯(lián)網(wǎng)，通過創(chuàng)造一個信息和物理空間互聯(lián)互通、聯(lián)動控制的聚合性系統(tǒng)，帶來了人與人、人與物、物與物之間關(guān)系的變化和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上更快實現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)智能化，使人們擁有更加科學(xué)、高效率和高品質(zhì)的生活方式。同時，將房地產(chǎn)和物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠提升在現(xiàn)有市場中的競爭力，還能通過提供新的產(chǎn)品、服務(wù)和體驗，開拓新的市場和創(chuàng)造新的商業(yè)價值（胡保亮，朱國平，2014）。因此，房地產(chǎn)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合是我國房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的趨勢。目前，我國的北京、深圳、江蘇等發(fā)達(dá)城市和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一批應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)項目，例如蘇州市的Max未來住宅項目，南京市推出的鴻雁民居小區(qū)、智慧社區(qū)“感恩養(yǎng)老服務(wù)平臺”，等等。

將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是促進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)代化發(fā)展的有力措施。同時，基于技術(shù)創(chuàng)新的商業(yè)模式研究指出：在探討企業(yè)如何應(yīng)用新興技術(shù)時，任何一項新興技術(shù)自身無法去創(chuàng)造價值（胡保亮，2013）。而相關(guān)研究表明，發(fā)掘新技術(shù)的潛在價值必須借助合適的商業(yè)模式（Bjorkdahl，2009；Chesbrough and Rosenbloom，2002；Teece，2010；歐陽桃花，武光，2013；胡保亮，朱國平，2014）?；诖?，本研究對物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)體系、應(yīng)用發(fā)展和商業(yè)模式研究進(jìn)行文獻(xiàn)回顧，重點是歸納物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，以及房地產(chǎn)領(lǐng)域從物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中獲取價值的基本商業(yè)模式。

2 物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及其應(yīng)用

2.1 物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)體系研究綜述

物聯(lián)網(wǎng)是以感知互動為目的，實現(xiàn)信息和物理空間融合的綜合信息系統(tǒng)。最早的物聯(lián)網(wǎng)概念是指“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”，經(jīng)歷20多年的發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)概念的內(nèi)涵和技術(shù)范圍不斷擴(kuò)展，未來發(fā)展的理想狀態(tài)是，不僅涉及多個異構(gòu)網(wǎng)絡(luò)（互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)以及其他網(wǎng)絡(luò)）的互聯(lián)，而且在通信對象方面無所不包，最終實現(xiàn)物和物的通信（例如M2M）、物和人的通信、人和人的通信（張暉，2012；孫琪博，劉杰，黎羴，范春曉，孫娟娟，2010）。

物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)體系架構(gòu)主要由感知層技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)層技術(shù)和應(yīng)用層技術(shù)構(gòu)成，共同實現(xiàn)感知、傳輸和信息智能處理的功能（張暉，2010）。完整的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈涉及到不同的產(chǎn)品和技術(shù)提供者，包括硬件產(chǎn)品提供商（感知、控制器件），設(shè)備提供商（末端設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備），軟件提供商（軟件產(chǎn)品、公共管理系統(tǒng)、行業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)、解決方案等），網(wǎng)絡(luò)提供商（移動網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等），系統(tǒng)集成商，運營及服務(wù)提供商，用戶，等等（曹洋，王建平，2013；沙飛，范鵬飛，2012）。

其基本數(shù)據(jù)流程如下：在輸入用戶需求之后，感知層環(huán)節(jié)主要是標(biāo)識、識別和采集信息，需要借助傳感器、智能儀表等各類感應(yīng)器件和微操作系統(tǒng)等各類控制器件，這些產(chǎn)品由感知和控制器件生產(chǎn)商提供。感知層還需要借助末端設(shè)備完成底層組網(wǎng)（自組網(wǎng)）功能，相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)備包括傳感器網(wǎng)關(guān)、射頻識別設(shè)備等，由末端設(shè)備廠商提供（王建平，曹洋，史一哲，2013）。在這一環(huán)節(jié)，軟件產(chǎn)品和行業(yè)解決方案提供商也會為支撐數(shù)據(jù)采集、控制環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的軟件產(chǎn)品，包括微操作系統(tǒng)、嵌入式操作系統(tǒng)、實時數(shù)據(jù)庫、運行集成環(huán)境、信息安全軟件、組網(wǎng)通信軟件等（曹洋，王建平，2013）；隨后，網(wǎng)絡(luò)層環(huán)節(jié)主要是借助各類網(wǎng)絡(luò)為傳輸數(shù)據(jù)提供支撐和服務(wù)，涉及到的網(wǎng)絡(luò)包括接入網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等傳輸網(wǎng)，由網(wǎng)絡(luò)提供商提供（曹洋，王建平，2013）；傳輸完成之后的應(yīng)用層，需要相應(yīng)的軟件、行業(yè)解決方案對數(shù)據(jù)進(jìn)行智能處理，在此基礎(chǔ)上為行業(yè)應(yīng)用服務(wù)。在這一環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)處理需要借助的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫、中間件、信息安全軟件等產(chǎn)品，由軟件產(chǎn)品和行業(yè)解決方案廠商提供（王建平，曹洋，史一哲，2014）；系統(tǒng)集成商將對物聯(lián)網(wǎng)的硬件、軟件和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行集成處理，形成完整的解決方案（馬宏偉，2014）；而物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)的專業(yè)運營服務(wù)，例如實現(xiàn)終端接入控制、行業(yè)應(yīng)用管理、業(yè)務(wù)運營管理、平臺管理等，則由運營及服務(wù)商完成（王建平，曹洋，史一哲，2013）。最后，在上述環(huán)節(jié)基礎(chǔ)上完成的產(chǎn)品和服務(wù)輸送給用戶，實現(xiàn)生產(chǎn)和社會層面的應(yīng)用。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)可以覆蓋到很多應(yīng)用領(lǐng)域，形成了物聯(lián)網(wǎng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，涵蓋城市管理、物流管理、醫(yī)療、地產(chǎn)、交通衛(wèi)生、金融服務(wù)業(yè)、公共安全等領(lǐng)域。

2.2 物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用

在物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之初，政府政策的重點是突破物聯(lián)網(wǎng)核心技術(shù)的研究研發(fā)。在這一時期，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對物聯(lián)網(wǎng)的研究多是厘清物聯(lián)網(wǎng)的定義、發(fā)展歷程，總結(jié)物聯(lián)網(wǎng)的體系架構(gòu)和關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域，以及分析物聯(lián)網(wǎng)如何應(yīng)對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展、安全建設(shè)等方面的挑戰(zhàn)（李建軍，2011；葛先雷，史明松，2011）。

2010年國務(wù)院出臺的政策文件中，物聯(lián)網(wǎng)以新一代信息技術(shù)的重要組成部分被確定為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，國家政策除了大力支持物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研究以外，還在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)建立了物聯(lián)網(wǎng)示范基地，充分實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)應(yīng)用。各地政府也認(rèn)識到物聯(lián)網(wǎng)的廣泛用途和巨大市場前景，在各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行應(yīng)用性開發(fā)。國內(nèi)學(xué)術(shù)界對物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的研究涵蓋多個領(lǐng)域，比如倉儲物流，智能圖書館的建設(shè)，智能化的教學(xué)環(huán)境和教學(xué)管理，農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈管理，零售業(yè)等流通領(lǐng)域的應(yīng)用，城市管理領(lǐng)域的應(yīng)用，等等。

物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐和應(yīng)用快于理論研究，房地產(chǎn)項目中應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的案例頻頻出現(xiàn)在公眾媒體，但是國內(nèi)對于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的深入研究還比較少（蘇婉，2014）。少數(shù)幾篇文獻(xiàn)中，黃軼文（2012）探討性地分析了物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的支撐作用；蘇婉等（2014）以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，在實證數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上歸納了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采納物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的影響因素及各影響因素之間的關(guān)系；龐春輝（2015）提出物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)該逐漸拓展到房地產(chǎn)領(lǐng)域，以住宅小區(qū)為例，射頻識別技術(shù)可應(yīng)用于車輛管理，提升住宅小區(qū)的車輛監(jiān)控能力，實現(xiàn)智能化管理。

2.3 商業(yè)模式

商業(yè)模式（Business Model）的概念雖然早在20世紀(jì)50年代已經(jīng)出現(xiàn)，但是直至網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才成為學(xué)術(shù)界的熱門話題，研究者們基于不同的角度和層面探討了商業(yè)模式的方方面面，例如定義、構(gòu)成要素和評估標(biāo)準(zhǔn)（任國慧，2012；胡保亮，2013）。在商業(yè)模式這一概念的紛繁復(fù)雜的定義中，研究者們公認(rèn)的是Osterwalder、Pigneur & Tucci（2005）給出的定義，即在創(chuàng)造價值、傳遞價值和獲取價值的過程中，商業(yè)模式描述了企業(yè)為客戶提供的價值，以及用以實現(xiàn)這一價值和產(chǎn)生可持續(xù)收益的要素（例如企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、合作網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和關(guān)系資本等）（Osterealder，Pigneur & Tucci，2005；尹麗英，魏明，2013；胡保亮，2013）。

現(xiàn)有對物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的研究體現(xiàn)了三個方面的發(fā)展特點：

第一，強(qiáng)調(diào)單一企業(yè)實體的主導(dǎo)角色。例如張云霞（2010）提出電信運營商主導(dǎo)的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，即電信運營商在物聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)開發(fā)、推廣以及平臺的建設(shè)和維護(hù)中均擔(dān)任主力角色，將我國電信運營商在物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式歸為：（1）電信運營商直接地提供網(wǎng)絡(luò)通道服務(wù)；（2）電信運營商間接地提供網(wǎng)絡(luò)通道服務(wù)；（3）從平臺搭建、業(yè)務(wù)開發(fā)到面向客戶推廣，全部由電信運營商獨自完成；（4）電信運營商在業(yè)務(wù)開發(fā)中選擇與其他企業(yè)合作，但是獨自負(fù)責(zé)向客戶推廣行業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品。

第二，重視發(fā)展商業(yè)模式中的合作關(guān)系。合作型的商業(yè)模式是指產(chǎn)業(yè)鏈中兩個或兩個以上的參與方從各自的利益出發(fā)選擇通力合作，目的是在開發(fā)和推廣物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中實現(xiàn)不同利益主體的共贏。在合作型商業(yè)模式中，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的前提是各方平等互利。相關(guān)研究有李卓賢（2011）在探討我國無物聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式時提出了產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟模式，以及鄭欣（2011）認(rèn)為物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式中除了電信運營商主導(dǎo)和系統(tǒng)集成商主導(dǎo)，還存在運營商和系統(tǒng)集成商合作開發(fā)和合作推廣的商業(yè)模式。

第三，關(guān)注商業(yè)模式中位于產(chǎn)業(yè)鏈下游的用戶企業(yè)?，F(xiàn)有研究的重心是探討物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上游的電信運營商、設(shè)備制造商的商業(yè)模式。對于用戶企業(yè)而言，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以是實現(xiàn)發(fā)送報警信號、觸發(fā)補(bǔ)貨流程等自動化操作的工具，還可以被用于優(yōu)化用戶企業(yè)的產(chǎn)品流、信息流和收入，以及實現(xiàn)不同業(yè)務(wù)流程的協(xié)同（Fleusch，2010；Bucherer & Uckelmann，2011）。因此，建立合適的商業(yè)模式也有利于用戶企業(yè)在應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的過程中獲取價值。胡保亮等（2014）基于對建筑企業(yè)應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的探索性研究，認(rèn)為物聯(lián)網(wǎng)具有效率、新穎兩個方面的商業(yè)價值，具有感知、智能兩個方面的技術(shù)能力。在此基礎(chǔ)上形成的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式存在四個維度，重點是幫助用戶企業(yè)提升現(xiàn)有的流程、產(chǎn)品和服務(wù)，以及引入新的流程、產(chǎn)品和服務(wù)。

整體來看，現(xiàn)有的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式研究探討了參與主體、商業(yè)模式形態(tài)和價值鏈條，明顯不足在于：雖然物聯(lián)網(wǎng)正在不同的行業(yè)和應(yīng)用領(lǐng)域推廣，基于不同行業(yè)和應(yīng)用背景的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式缺乏豐富的研究（路紅艷，2012；胡保亮，2013）。從這一角度探討物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，是在現(xiàn)有研究中補(bǔ)充應(yīng)用情境這一因素，進(jìn)一步探討物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的適用條件和發(fā)展前景。

3 物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的典型應(yīng)用

3.1 房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的體系架構(gòu)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)是指建筑在土地上的，用以實現(xiàn)居民生活、商業(yè)、倉儲、教育、醫(yī)療等功能的各種房屋類型；地產(chǎn)是指包括土地、地下的基礎(chǔ)設(shè)施和地面道路在內(nèi)的空間（齊家璐，2009）。房地產(chǎn)既是客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，又具備相應(yīng)的法律權(quán)利，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分（葉劍平，2011）。房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動包括與具體房地產(chǎn)項目設(shè)計、建設(shè)、營銷和后期服務(wù)相關(guān)的一系列活動。由文獻(xiàn)可知，物聯(lián)網(wǎng)總體體現(xiàn)為三個方面的技術(shù)能力：一是感知能力，即對物理世界中的事件和數(shù)據(jù)（例如物理量、標(biāo)識、音頻、視頻數(shù)據(jù)）進(jìn)行感知和采集，需要利用各類感應(yīng)器件和由感應(yīng)器件構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)（張暉，2010）；二是傳輸能力，即通過基礎(chǔ)承載網(wǎng)絡(luò)（例如互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等）實現(xiàn)對感知層各類數(shù)據(jù)的即時傳輸，輔助廣域范圍內(nèi)的應(yīng)用和服務(wù)；三是智能處理能力，即基于中間件技術(shù)、云計算服務(wù)、虛擬技術(shù)等技術(shù)建立能夠處理海量、復(fù)雜信息的系統(tǒng)，實現(xiàn)協(xié)同、管理、計算、存儲、分析、挖掘等功能（王建平，曹洋，史一哲，2011；蘇婉，2014）。

當(dāng)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域時，房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)也將擁有感知層、網(wǎng)絡(luò)層和應(yīng)用層三個體系結(jié)構(gòu)（見圖1）。

第一，感知層。結(jié)合房地產(chǎn)的特點，感知層的感應(yīng)器件和技術(shù)將實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目中的廣告平臺、樓宇系統(tǒng)、燃?xì)夂退姳O(jiān)控系統(tǒng)、家居設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等設(shè)施的感知和信息采集。

第二，網(wǎng)絡(luò)層。網(wǎng)絡(luò)層需要綜合各類基礎(chǔ)承載網(wǎng)絡(luò)、相應(yīng)的接入與組網(wǎng)技術(shù)，將感知和采集到的各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確傳遞、處理、資源分配和資源管理。

第三，應(yīng)用層。應(yīng)用層是將網(wǎng)絡(luò)層傳輸?shù)臄?shù)據(jù)進(jìn)行智能化處理，提供與房地產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)、家居、政務(wù)、醫(yī)療救助、養(yǎng)老、物業(yè)等多個方面的服務(wù)，創(chuàng)造以下價值：（1）實現(xiàn)居民家居環(huán)境的智能化和人性化管理；（2）聯(lián)合商業(yè)、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)實現(xiàn)生態(tài)生活圈；（3）實現(xiàn)房地產(chǎn)之間的資源共享；（4）基于智能化管理和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)挖掘，輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略決策，輔助政府部門制定科學(xué)的宏觀調(diào)控政策（蘇婉，2014）。

3.2 房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的典型應(yīng)用

綜合以上房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)體系結(jié)構(gòu)的特點，將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的典型場景和措施歸納如下（見表1）。

3.2.1 門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)是為各類房地產(chǎn)項目的重要部門出入口實現(xiàn)安全防范管理的有效措施，是房地產(chǎn)建設(shè)中必不可少的重要環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的門禁系統(tǒng)給我們的印象是門道、大量的布線和鑰匙管理。隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，基于物聯(lián)網(wǎng)的智能化門禁系統(tǒng)降低了傳統(tǒng)門禁系統(tǒng)的施工復(fù)雜度，主要采用射頻識別技術(shù)進(jìn)行身份識別，使用Zigbee等無線技術(shù)構(gòu)建傳輸網(wǎng)絡(luò)，由上位機(jī)管理軟件實現(xiàn)數(shù)據(jù)管理和系統(tǒng)控制，最終實現(xiàn)跨樓層、跨建筑甚至跨城市的遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)控制及數(shù)據(jù)傳輸（李希智，2013）。

3.2.2 智能家居

智能家居的應(yīng)用范圍主要是家庭內(nèi)的居住環(huán)境，將住宅裝修和智能家居系統(tǒng)相結(jié)合，為居民生活提供一個高智能化、高效率的體驗。智能家居中涉及的關(guān)鍵物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和應(yīng)用措施如下：（1）傳感器設(shè)備，智能家居系統(tǒng)中的最前端由各類傳感器構(gòu)成，其職責(zé)是采集與家庭環(huán)境監(jiān)控、入侵物監(jiān)控、自動報警等相關(guān)的信號和數(shù)據(jù)；（2）組網(wǎng)結(jié)構(gòu)，主要是智能家居網(wǎng)關(guān)為中心的集中式組網(wǎng)和無中心的分布式組網(wǎng)兩種組網(wǎng)結(jié)構(gòu)（陸洋，2010）；（3）組網(wǎng)與控制技術(shù)，住宅內(nèi)部各類家庭設(shè)備（照明系統(tǒng)、窗簾控制、音視頻設(shè)備、地暖設(shè)備等）的互聯(lián)和遠(yuǎn)程控制需要依靠各種有線（RS485、LonWorks、EIB/KNX等），無線通信技術(shù)（WiFi、ZigBee、藍(lán)牙、GSM、3G等）的支撐和實現(xiàn)；（4）智能家居業(yè)務(wù)平臺。

3.2.3 智能住宅小區(qū)

住宅小區(qū)的主要構(gòu)成對象是一定地域范圍內(nèi)的住宅與家庭，因此智能住宅小區(qū)是不局限于以家庭為單位的智能家居應(yīng)用，還借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、信息和硬件基礎(chǔ)設(shè)備等的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)轿飿I(yè)等管理部門，并通過后臺強(qiáng)大的信息技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，為住宅小區(qū)提供智能化解決方案。所應(yīng)用到的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)包括射頻識別技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)以及多類信息處理技術(shù)；在智能家居應(yīng)用之外，主要建立起小區(qū)安防系統(tǒng)（門禁管理、視頻監(jiān)控、周界入侵報警、電子巡更）（孟令謙，楊妍，索碧鑫，2013），小區(qū)環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)（小區(qū)溫度監(jiān)控、小區(qū)濕度監(jiān)控、小區(qū)噪聲監(jiān)控、煙霧監(jiān)控），小區(qū)設(shè)備監(jiān)控與管理系統(tǒng)（車輛管理，電梯管理，風(fēng)、水、電、照明等公用設(shè)備檢修與維護(hù)）（毛東，2012）。

3.2.4 智慧社區(qū)

社區(qū)是一個社會生活共同體概念，由聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們和組織構(gòu)成，其參與對象涉及到基層政府部門，物業(yè)公司，社區(qū)組織（例如居委會、黨組織、學(xué)校、商家、歌唱團(tuán)等），居民（鄭琦，喬昆，2010；李沛，2014）。在我國和諧社區(qū)建設(shè)中，社區(qū)往往具有法定社區(qū)和自然社區(qū)的雙重屬性，是居民生活、城市管理、政務(wù)服務(wù)和商業(yè)服務(wù)的共同載體。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用范圍可以擴(kuò)展到社區(qū)層面，除了智能家居、居民小區(qū)物業(yè)應(yīng)用到物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，還將涵蓋社區(qū)政務(wù)、便民服務(wù)和公共服務(wù)領(lǐng)域。

第一，政務(wù)領(lǐng)域包括借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立的智能管理系統(tǒng)，為政府提供政策宣貫、民意征詢、網(wǎng)格管理通道等方面的服務(wù)，包括對部門、科室、社區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)分類和規(guī)范化，包括落實社區(qū)治理、社區(qū)穩(wěn)定、社會救助等社會管理職能（李沛，2014）。

第二，便民服務(wù)包括借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為居民生活提供訂餐、訂票、家政等服務(wù)。

第三，公共服務(wù)領(lǐng)域包括利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)（預(yù)約掛號、繳費服務(wù)、診斷結(jié)果查詢、健康資訊、綠色通道等），社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)（老人信息管理、社區(qū)服務(wù)管理、居家安全管理、緊急事件服務(wù)）（顧文媛，2013）。

4 房地產(chǎn)應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的商業(yè)模式設(shè)計

這一部分是根據(jù)物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式中參與主體、商業(yè)模式形態(tài)和價值鏈的特點，將我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用可選擇的商業(yè)模式歸納為三種類型。

4.1 政府主導(dǎo)型商業(yè)模式

該類商業(yè)模式是指由政府等公共事業(yè)部門投資建設(shè)集成化的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)或者公共平臺，免費開放給終端用戶（見圖2）。

在這一商業(yè)模式中，政府是核心參與者，其盈利模式是結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用場景投資建設(shè)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)/公共平臺。一是落實物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在各個領(lǐng)域推廣的政策目標(biāo)。二是借助物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共管理成本，提升管理的效率和準(zhǔn)確性。物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是輔助參與者，其盈利模式是通過提供建設(shè)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)/公共平臺的設(shè)備、軟件或者專業(yè)技術(shù)能力，從政府購買、租用、補(bǔ)貼或者管理權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中獲取收益。例如，政府委托網(wǎng)絡(luò)運營商搭建物聯(lián)網(wǎng)公共業(yè)務(wù)平臺，政府需要支付前期建設(shè)成本，以及平臺應(yīng)用過程中可能產(chǎn)生的通信費用（王華安，2013）。在該商業(yè)模式下，由于政府等公共事業(yè)部門承擔(dān)了建設(shè)成本，用戶能夠免費地體驗物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶來的便利。

政府主導(dǎo)型商業(yè)模式多用于房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的初期階段，房地產(chǎn)企業(yè)對物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用了解不多，還未能形成自己主導(dǎo)的商業(yè)模式，因此是政府幫助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打開市場的主要政策推廣模式。該商業(yè)模式的特點是：能夠逐漸培養(yǎng)終端消費者的使用習(xí)慣，對物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域的推廣起到潛移默化的作用。

社區(qū)智能車棚項目是采用政府主導(dǎo)型商業(yè)模式的一個案例。為實現(xiàn)社區(qū)居民安全、便捷的存放車輛，天津公安紅橋分局西沽派出所民警在所轄社區(qū)投資建設(shè)智能存車處和實施非機(jī)動車智能存車系統(tǒng)。該智能存車系統(tǒng)將車輛、車主識別感應(yīng)系統(tǒng)和自動門禁等部分互聯(lián)；在存取車輛時，社區(qū)居民只要提前注冊車輛識別卡和身份識別卡即可使用。

4.2政企合作型商業(yè)模式

該商業(yè)模式是在政府部門或者準(zhǔn)政府組織、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)之間建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同開發(fā)建設(shè)多功能、綜合化的大型房地產(chǎn)項目（見圖3）。

政企合作型商業(yè)模式中并沒有明顯的主導(dǎo)者，強(qiáng)調(diào)的是政府部門、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)在合作共贏意識的驅(qū)使下形成緊密的伙伴關(guān)系，實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)合作和異質(zhì)性資源整合。該商業(yè)模式的特點是：（1）政府給予可行的政策、資金扶持，能夠協(xié)調(diào)各方企業(yè)的利益關(guān)系，保障多方企業(yè)合作的穩(wěn)定性和可靠性；（2）以電信運營商為代表的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)提供強(qiáng)有力的技術(shù)服務(wù)、解決方案和業(yè)務(wù)管理辦法，全面支撐房地產(chǎn)項目的智能化建設(shè)；（3）房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目中的設(shè)計理念、房地產(chǎn)建筑品質(zhì)和營銷定位；（4）在這一商業(yè)模式中，項目運營商可能由物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任，或者由第三方進(jìn)行統(tǒng)籌。

該商業(yè)模式下的盈利模式是：（1）政府部門通過參與物聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)項目，推進(jìn)我國物聯(lián)網(wǎng)示范項目開發(fā)和拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的推廣有利于增加財政收入；（2）物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中，設(shè)備商在房地產(chǎn)項目先期建設(shè)中主要提供資金投入、人力投入、設(shè)備制造，軟件開發(fā)商在房地產(chǎn)項目建設(shè)中提供先期投入、軟件開發(fā)、技術(shù)方案和應(yīng)用解決方案，運營商在房地產(chǎn)項目中提供平臺和網(wǎng)絡(luò)運行服務(wù)，各類物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在房地產(chǎn)項目運營后獲取收入；（3）房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在項目設(shè)計、施工和營銷環(huán)節(jié)支付成本，待房地產(chǎn)全部完成和進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，在房地產(chǎn)項目銷售和運營的基礎(chǔ)上獲取收入。

長城河谷項目是體現(xiàn)政企合作型商業(yè)模式的案例。該項目是河北省重點發(fā)展項目，參與的政府部門有灤平縣政府以及在多個國家部委指導(dǎo)下成立的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟；參與的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有廣東物聯(lián)天下科技集團(tuán)股份有限公司、華為技術(shù)有限公司等；參與的代表性房地產(chǎn)企業(yè)是北京城建三投資集團(tuán)、北京城建遠(yuǎn)東集團(tuán)。長城河谷項目是在政企戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上聯(lián)合建設(shè)的城鎮(zhèn)級房地產(chǎn)項目，將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新概念引入未來城鎮(zhèn)管理的方方面面，搭建城鎮(zhèn)級云計算中心和信息共享平臺，其物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用將涵蓋政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、民生資源的方方面面。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)模式

該商業(yè)模式是房地產(chǎn)商為了組建傳感終端、傳輸通道及開發(fā)適合房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)應(yīng)用，選擇與合適的電信運營商、系統(tǒng)集成商和終端設(shè)備商合作（見圖4）。該商業(yè)模式的運作流程是：（1）房地產(chǎn)商主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是整個物聯(lián)網(wǎng)體系的主導(dǎo)者，其戰(zhàn)略目標(biāo)是開發(fā)基于物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的地產(chǎn)項目（例如智能家居、智能化住宅、智能社區(qū)等），向終端用戶提供系統(tǒng)的解決方案，提高房地產(chǎn)項目的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)功能，用戶可通過支付費用獲取相應(yīng)的服務(wù)。房地產(chǎn)銷售的利潤和物聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)帶來的利潤構(gòu)成了房地產(chǎn)商的利潤來源。（2）物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，包括電信運營商、系統(tǒng)集成商以及軟硬件提供商，是商業(yè)模式中的輔助參與者，其功能是按照房地產(chǎn)商的需求提供產(chǎn)品和技術(shù)支持，依靠提供的產(chǎn)品和后期個性化服務(wù)實現(xiàn)盈利。例如，系統(tǒng)集成商負(fù)責(zé)開發(fā)針對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)集成方案，由房地產(chǎn)商支付相關(guān)費用。（3）房地產(chǎn)商和物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間存在直接、間接的交易關(guān)系，例如，房地產(chǎn)商可能與軟硬件廠商之間進(jìn)行直接交易，也可能是軟硬件廠商將產(chǎn)品提供給電信運營商、系統(tǒng)集成商，由他們進(jìn)行整合后與房地產(chǎn)商交易。電信運營商可能為系統(tǒng)集成商提供業(yè)務(wù)平臺建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)運行服務(wù)，系統(tǒng)集成商根據(jù)電信運營商提供的產(chǎn)品和服務(wù)支付費用。

在房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的商業(yè)模式中，首先對整個商業(yè)模式中的主導(dǎo)者——房地產(chǎn)商的實力提出更高的要求，必須是萬科、金地、碧桂園等在技術(shù)、品牌、管理各方面實力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它們不僅在房地產(chǎn)領(lǐng)域具備足夠的話語權(quán)，而且在開發(fā)物聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)本身對物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用有足夠的技術(shù)積累并建立了支撐部門，能夠理解和準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)商的項目需求，能夠很好地協(xié)調(diào)和處理與電信運營商、系統(tǒng)集成商等相關(guān)節(jié)點企業(yè)的關(guān)系，確保物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在房地產(chǎn)項目中得以實現(xiàn)。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，成都北部國際物聯(lián)網(wǎng)項目是采取房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)商業(yè)模式的案例。北新國際物聯(lián)港是由四川興茂投資管理有限公司（以下簡稱四川興茂）牽頭和規(guī)劃的物聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)項目。該地產(chǎn)項目的目標(biāo)是建設(shè)全面應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的科技地產(chǎn)，在地產(chǎn)項目中實現(xiàn)電子門票系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、倉庫管理、電子商務(wù)平臺等一系列物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用。該房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)項目的主導(dǎo)企業(yè)——四川興茂，是一家區(qū)域性的高端房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有雄厚資金實力和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。在北部國際物聯(lián)網(wǎng)項目中，四川興茂選擇的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是大唐電信科技股份有限公司，由大唐電信負(fù)責(zé)在物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)集成、整合設(shè)計方面提供最全面的支撐；四川興茂選擇讓四川隆康（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)施工，由四川新北市場經(jīng)營管理有限責(zé)任公司承擔(dān)項目的市場運營和推廣工作。四川興茂還計劃在該房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，與國內(nèi)外具有前沿技術(shù)水平的學(xué)研機(jī)構(gòu)合作，獲得全面的技術(shù)支持。

5 結(jié)論

房地產(chǎn)是居民生活、商業(yè)發(fā)展和社會管理中不可缺少的組成部分。從用戶的體驗角度來講，用戶最能夠從與生活方面有關(guān)的應(yīng)用中感受物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)價值?；谖锫?lián)網(wǎng)技術(shù)的門禁系統(tǒng)、智能家居、智能住宅小區(qū)、智慧社區(qū)甚至未來的智慧城鎮(zhèn)，都是在物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的支撐下提升人們的生活質(zhì)量，革新人們的生活方式。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)應(yīng)該從全局出發(fā)，應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)提升房地產(chǎn)項目的附加值，為用戶提供一個實現(xiàn)整體互聯(lián)的生態(tài)生活環(huán)境。

在物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的初期，政府主導(dǎo)型商業(yè)模式從政府扶持物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用發(fā)展的角度，能夠讓社會大眾熟悉物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和形成使用習(xí)慣，也有助于國家推動新興技術(shù)發(fā)展、推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、提高居民生活質(zhì)量的政策目標(biāo)逐步得以落實；從政企合作的角度，政企合作型商業(yè)模式以政府作為支持方和利益協(xié)調(diào)方，在物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)之間實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，適合開發(fā)建設(shè)綜合化、示范性的大型房地產(chǎn)項目；從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展角度，只有以實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)，充分掌握房地產(chǎn)業(yè)對物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用需求，加強(qiáng)與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的合作，才能實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)性應(yīng)用，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

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作者簡介：

田志龍，華中科技大學(xué)管理學(xué)院教授。

田博文，華中科技大學(xué)管理學(xué)院博士生。

黃瑜，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長。

基金項目：

本文受國家自然科學(xué)基金項目（戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)政策制定過程中的政企互動機(jī)制研究）資助（資助號：71172089）。