對房地產的幾點重要判斷和相關分析

賈康

當下領導人和各界都在運用著“新常態(tài)”這個概念，可以講它的“新”已經非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規(guī)律地已經過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長。從進入中等收入階段之后的發(fā)展狀況觀察，進入這個階段之后，所有的經濟體都是從高速落入中高速，如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質量，是這個階段的實質問題。中國現(xiàn)時“新”的特征已經無可爭議，但比較直率地說，“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%，實際上統(tǒng)計局官員也承認，這是稍微差一點、四舍五入的結果。雖然我們不要太在意經濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看，必須承認不僅經濟在繼續(xù)下行，而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態(tài)。

新常態(tài)的“?！彼獙崿F(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經濟增長質量提升，加快轉變發(fā)展方式，這種“由新到?！钡霓D變完成探底之后，要使整個經濟在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質升級的態(tài)勢對接盡可能長的增長平臺期，提質升級是最關鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關口，影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產業(yè)。

在這個時候，如何抓住實質問題，又統(tǒng)籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調宏觀調控的定力、底氣，讓市場充分起作用;另一方面，必須高度關注市場的狀態(tài)，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩(wěn)增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調動產能潛力增加有效供給，即可以使人民群眾得實惠、促進結構優(yōu)化質量提高和增加長期發(fā)展后勁的投資。

這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，在“穩(wěn)增長、調結構、促改革、惠民生、護生態(tài)、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個一個進入全局協(xié)調的聰明投資項目——這些項目中當然包括房地產業(yè)必須增加的新的投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產業(yè)升級、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關系，優(yōu)化結構是最關鍵的。

中國房地產絕不是在崩盤

我們面對經濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅動而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結合的調控方略之中，要密切關注房地產業(yè)的調整。因為很明顯，中國現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經濟一個很重要的支柱性產業(yè)，就是不動產、房地產的投資和發(fā)展。

總體說來，中國在第一層面的觀察和分析判斷上，整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經驗，要一直走到70%的高位才能轉而走進低平發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地產會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的人從農村走向城市定居，必然會形成整個國民經濟和產業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

當然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展中熱度非常高，住房均價一路往上走，當時感受是“越調越熱，越調越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉向了？我們現(xiàn)在可以評價一下我國在經濟下行中的房地產變化的性質是什么。

我一向強調，去年年初以來非常明顯的房地產市場變化，其主題詞應該是“調整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產進入崩盤的過程，以及整個房地產的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言），出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。

這樣極悲觀的觀點曾經非常有影響力，一些持此類觀點的有影響力的人物也博得了公眾眼球關注。但現(xiàn)在我們完全可以證明：對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。我也愿意借此機會強調一下：經濟學的基本邏輯確實是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產市場決非崩盤的基本底氣在于對規(guī)律的認知，這是非常重要的。

整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結合來說，總體而言是只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間，那么有什么理由認為去年上半年以來曾經顯得非常有壓力的房地產市場變化就是崩盤呢？換句話說，如果真的崩盤，如果這種波動中的根本性拐點已經出現(xiàn)，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，有大問題了！我們有什么扎實的理由這么悲觀，怎么就會認為這個現(xiàn)象已無法收拾呢？

現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來我所稱的房地產市場調整與分化，在演變過程中總體來說是健康的：整個房地產市場過去曾經形成較普遍的民眾焦慮，決策層和管理部門雖高度關注，頻頻推出種種權宜之計，但一段時間又顯得似乎無可奈何，然而，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍在去年以來已經不復存在了。從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調整的問題了。

這種調整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程中會更好地使全社會方方面面認知，房地產是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應有作用，是要構建公平的市場，而政府要以調控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居，托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認識和順應這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市？）、分市（同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關鍵）、分類型（如學區(qū)房還是非學區(qū)房），大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會是在我們的經濟轉軌和建設發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產知識培訓。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經驗和認識。

說政府救市也未嘗不可，

但總體是政策的適應性調整

在第二層面上，經濟下行房地產市場分化這個大背景下，我所討論的是針對房地產的景氣下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更多地傾向于對現(xiàn)在政府的主要動作可以稱為“政策的適應性調整”。

這種適應性調整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產市場怎么調似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應性調整：

第一，我認為各個地方因地制宜地逐步取消限購完全有其必要。如果稱為這是“救市”，我更愿意稱為在考慮市場下行中幫助它更合理恢復常態(tài)的同時，把有很大負作用的權宜之計消化掉。當年有關部門表了態(tài)：限購是不得已的權宜之計——既然是權宜之計，如今其所對應的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購完全有必要，因為取消了也不會出現(xiàn)泡沫化，只會是使市場更好起作用?，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本公共服務均等化方面的能力，仍然不能很好適應人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調整它的城市生活狀態(tài)?？傮w來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設中打造高水平中心城市，已經形成了房地產有聲有色的發(fā)展，但近年在當?shù)刭彿康娜?，大量為非本地的居民，從內地、特別是從東北區(qū)域涌進來大批的購房者，在當?shù)匾呀浶纬闪恕皷|北人扎堆”的社區(qū)，他們認為這種結構狀態(tài)需要調整，不想在放開之后使更多的內地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優(yōu)化本地的持房者結構。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。

還有，我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應性調整。比如關于首貸的認定，放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規(guī)律。

這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權”上的自由選擇。信貸方面在不用擔心市場瘋炒的情況下，應該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產市場軌上的總體導向的。

另外首付的比重在調低，也有必要。因為大家已經比以前更好認識了市場的風險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，比如降到40%，實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變化瘋炒狀態(tài)。我作為研究者，認為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

再說到財稅，我注意到相關交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。而且實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應該助力于市場更多起作用?？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產要素更好流動。按照市場機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。

中國今年應能基本完成樓市下行調整

在對政策調整作肯定之后，我要說的第三層面看法，是在經濟下行中的房地產市場，不可避免還要跟著完成調整。在這種情況下，我們一方面對房地產市場要有它長遠發(fā)展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產市場當期還在繼續(xù)下行中，對底部的分析判斷是有必要的。

說一下我的觀察：整個中國房地產市場如果以均價為標志看它的熱度和景氣水平，最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了，2014年下半年傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬/平米，近乎崩盤式地落到2.2萬/平米而終于企穩(wěn)，這是一個好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別（鄂爾多斯也不能和溫州相提并論）。溫州主要是本轄區(qū)內大量的民間可用資金（游資），在前面若干年沒有支持實體經濟而是出去用于“炒房團”，后來還炒作綠豆、大蒜，后來綠豆等也炒不成了，世界金融危機沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以，在溫州轄區(qū)之內形成了局部的樓市崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性：有如此嚴酷的市場沖擊，但沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府面前靜坐鬧事，有一些已經接近破產，但人家在默默自我消化吸收。在溫州這種區(qū)域，老百姓已真正把自己的行為和市場對接，這是局部沖擊中也應肯定的亮點。但是回過頭來說，畢竟這種過程很痛苦。溫州雖然還會有一個很痛苦的復蘇過程，但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經出現(xiàn)。

另外一端看北京：去年十一長假之后，北京這種高端的代表出現(xiàn)其住房市場的交易放量，隨之一些中介機構開始抬價。今年年初以來，北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。

所以，到目前為止，總體而言，中國房地產市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經在探底或回暖。對這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價長期曲線的基本模樣，我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產，他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調整分化中的收斂過程。

所以，我們已看得相當清楚，今年很有希望在年內基本完成其他大部分城市房地產市場的下行調整，雖不排除有些城市還有壓力和局部的問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)，但總體而言，我們可以對基本的全景圖看得非常清楚?，F(xiàn)在就更不要相信“中國經濟崩潰論”的說法。

房地產稅躲不過，就必須正視

那么接下來在第四個層面上，基于前面的基本判斷以及信貸政策和稅收政策已有的調整鋪墊，我們還應該做什么事情？我認為有這樣幾點：

第一，按照中央經濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效的方針，積極的、擴張性的財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當?shù)厥关斦吡Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘问缴纤阗~是2.3%，樓繼偉部長特別強調了，實際算賬的水平，把中央預算穩(wěn)定調節(jié)基金的出出進進等因素算在一起，我們是2.7%左右，還是在安全區(qū)內。有必要的話，運行中適當增加財政政策的力度，應是一個備選方案。

第二，對于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對保障房建設的支持，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結構優(yōu)化導向作用。這里面有一些具體機制，中央已經給出了非常值得肯定的、比過去清晰化的指導。比如說保障房建設要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要歸為兩種類型，第一是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理;第二是發(fā)展共有產權房。在取得公租房的時候，形式上是租房，買了共有產權房也不能隨行就市去售出，但能很好滿足現(xiàn)實的需要。為數(shù)不少的“夾心層”當然希望一下可有產權房，特別是中國的情況下不少年輕人“過不了丈母娘的檻”。一個大學畢業(yè)不久的小伙子，遇到心儀的女朋友，要結婚，丈母娘提出必須要有一套產權房，要不然是不可能的。較低價的共有產權房，形式上正是有產權的，同時又不會產生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產權。過去有些人借“經濟適用房”的名義，拿到這樣的房子之后出售套利，為人詬病。共有產權房則不然——實話實說共有產權房還是保障房，就是不能進入市場交易，不會像以前的經濟適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣，但又適應了“夾心層”的現(xiàn)實需要，這都是值得肯定的。還有就是“補人頭”政策，本地有房源的情況下，政府應首選以財政資金“補人頭”租房解決，沒有必要再去建新的保障性住房。

第三，對PPP的支持和鼓勵。PPP不可能一哄而起一涌而上，現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設?，F(xiàn)時中國凡是屬于“紅頭文件”的都入法規(guī)體系，都有權威性，近來已推出的政府關于PPP的文件都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，同時要加緊推進相關的法規(guī)建設與文件貫徹，還要做好培訓、項目示范，以多種方式促進培養(yǎng)契約精神，這樣有助于在財政支持情況下，以積極、有效的PPP項目來建設保障房和小區(qū)開發(fā)乃至連片開發(fā)，更好地調整結構和對應全局發(fā)展中的資源配置優(yōu)化需要。

最后，我認為應該積極抓住房地產稅的“配合立法”工作。今年“兩會”上預算報告里明確表示了對于房地產稅這個改革事項配合立法的基本態(tài)度。三中全會要求加快房地產稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應該在“兩會”上看到怎樣對房地產稅正式啟動其人大立法程序，但估計是因為房地產市場仍然在調整分化過程中，需要有意把這個過程穩(wěn)一下，再觀察一下。

所以，現(xiàn)在的配合立法工作是有關部門在原來的思路上繼續(xù)形成設計框架，同時掌握節(jié)奏，未來還是必然對接到房地產稅一定要進入加快立法的過程。從時間表上看，按照中央的要求，應該最晚于2017年“兩會”上能夠審批房地產稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題了。房地產稅改革上，不動產登記制度的啟動已經進行了很好的鋪墊。

最后要說一個觀點：大家已經看到了政策寬松下房地產市場有可能回暖，有人評價政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產稅，很多人聽了之后不舒服。但我的觀點是認為，應把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代社會、現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，我們就是要考慮讓社會成員、老百姓的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，那么試想我們能躲過個人所得稅嗎？這是一個現(xiàn)代社會的必然調節(jié)機制，我們必須正視這個對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排——個人所得稅如此，財產稅同樣如此，其中的房地產稅也是這樣。以后在經濟和市場總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產稅立法后，跟著的將是先富起來的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對國庫做些貢獻，但也不會對這些社會成員傷筋動骨，不會在這方面形成人們過不去的檻，它是國際經驗早已經表明的再分配概念下的適當調節(jié)。你收入提高了，就應該購房，包括可以有第二套改善房，這是享受生活。為什么我們能夠在個人收入提高的過程中，實際上承擔起合理的個人所得稅和消費稅等的調節(jié)，而后面卻要斷然拒絕未來的財產稅、房地產稅的調節(jié)呢？這個道理應該想通。

總體來說，房地產稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調扣除第一單位，即所有的人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調節(jié)框架中的必要機制。

總之一句話：不能因為看到進入現(xiàn)代稅制可能感受到一些不愉快，就放棄和反對已經啟動的現(xiàn)代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕社會的建設一定要經受包括房地產稅在內的制度建設的考驗。

（作者單位：財政部科研所）