淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及對策

孫紅

摘 要 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快帶動著房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展，更與普通百姓的生活息息相關(guān)，經(jīng)濟管理對維持房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有重要作用。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作也隨之出現(xiàn)了很多問題，如何解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。本文旨在探析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中具體存在哪些方面的問題，并針對在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題提出具體的解決措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)濟管理；問題；對策

一、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是指為了實現(xiàn)事先確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟目標(biāo)，通過一系列的宏觀政策調(diào)控、相關(guān)制度的修訂以及嚴格有效的監(jiān)督管理等形式來保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動的有序進行。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理必須遵循一定的原則，以保證房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展。首先，堅持土地所有權(quán)國有的原則。國家有權(quán)占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地；其次，堅持房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則。我國的土地是公有的，人民通過獲得土地使用權(quán)享有經(jīng)營和管理土地的權(quán)力；第三、堅持房屋所有權(quán)與土地用用權(quán)一致原則。房屋與土地密不可分，房屋是土地的承載物，房屋的價值代表土地的價值與利潤，應(yīng)堅持房屋的所有權(quán)主體與土地使用權(quán)的主體一致。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

第一、 缺乏完善的管理機制

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理十分重視，在短時間內(nèi)出臺了一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度。但是，這些制度很多大多在實務(wù)中可操作性很差，存在很大的爭議。并且在部分房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度的實施細則方面的制定相對模糊，這些制度晚于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致管理制度的實施力度及效果都不理想。

同時，我國房地產(chǎn)采取的是中央和地方上下級管理的關(guān)系，中央與地方兩級共同監(jiān)督管理房地產(chǎn)。但是由于在兩地權(quán)責(zé)、管理范圍等各個方面未進行非常明晰的劃分，造成我國出臺的房地產(chǎn)政策經(jīng)常出現(xiàn)中央與地方政府的矛盾。房地產(chǎn)已成為地方政府的主要財政收入，兩地政府之間的博弈在所難免。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，由于缺乏完善的管理機制，在房地產(chǎn)市場交易中的“潛規(guī)則”嚴重擾亂了我國房地產(chǎn)的發(fā)展市場。

第二、 缺乏健全的法律體系

對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟的外國國家，他們都有一套非常完善的房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系，完善的法律法規(guī)是保證房地產(chǎn)行業(yè)有序運轉(zhuǎn)的基石。我國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度，致使一些實際出現(xiàn)的問題不能做到有法可依。房地產(chǎn)經(jīng)理管理對于整個行業(yè)來說非常重要，可以說貫穿房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易及后續(xù)的管理等各個過程，但是我國還未有一套健全的經(jīng)濟管理法來對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理活動進行約束和管理。

第三、 資源配置不夠優(yōu)化

房地產(chǎn)的開發(fā)過程需要對現(xiàn)有資源配置合理的優(yōu)化措施，我國房地產(chǎn)行業(yè)未能實現(xiàn)資源的合理利用導(dǎo)致自身發(fā)展的不合理性及影響其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對我國整體的經(jīng)濟發(fā)展具有消極的影響。此外，資源不能做到最大化利用，是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的重要因素，直接對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理產(chǎn)生很大的阻礙作用。因此，各級政府費資源的優(yōu)化配置方案政策的落實對房地產(chǎn)經(jīng)濟有序穩(wěn)定的發(fā)展起著非常重要的作用。

第四、 的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏明確的目標(biāo)。

我國沒有明確的長期的房地產(chǎn)市場彌補，導(dǎo)致制定的相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策存在很大的短期性和片面性，不適應(yīng)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定有序發(fā)展。很多時候會違背了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，甚至是擾亂了我國市場經(jīng)濟的秩序，造成了許多的問題。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

首先，建立健全的管理機制。加強房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理能力，最主要的是加強期自身的調(diào)節(jié)能力。房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)能力的增強，不僅有利于建立健康有序的市場次序，還有利于相關(guān)市場規(guī)則和要求的形成，因此，房地產(chǎn)市場應(yīng)該形成自身全面的經(jīng)濟管理機制。此外，加強中央政府與地方政府相結(jié)合的監(jiān)督管理模式，劃定中央政府與地方政府的權(quán)責(zé)和管理范圍，更好的發(fā)揮雙重管理監(jiān)督的優(yōu)勢，保證房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督工作順利實施。此外，對于違背市場規(guī)律和要求的行為，要及時給予嚴厲打擊，定期進行負面典型案例教育，維護房地產(chǎn)市場的良好環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

其次，完善相關(guān)法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理順利開展的重要保障，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中遇到的各種問題均需要依靠完善的法律法規(guī)來解決，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響。法律法規(guī)是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理順利開展的基礎(chǔ)保障，為了解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)體系。我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律法規(guī)的健全需要一個漫長的過程，借鑒國外完善法律法規(guī)的基礎(chǔ)上應(yīng)結(jié)合我國的實際情況。

法律法規(guī)的順利實施是房地產(chǎn)行業(yè)各方面宏觀體系建立的基礎(chǔ)，一房地產(chǎn)行業(yè)項目的主要法律法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等，國家在制定相關(guān)法律的同時還應(yīng)該制定一系列的相關(guān)實施細則，完善法律法規(guī)體系建設(shè)。

第三、保障資源優(yōu)化配置。土地的稀有使得土地物以稀為貴，在這情況下，政府及房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該合理的利用每一寸土地，將價值發(fā)揮到最大。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中應(yīng)該確保資源做到最大化利用。

第四、規(guī)劃房地產(chǎn)長期發(fā)展的藍圖。只有制定具有連續(xù)性的政策，才能夠保障房地產(chǎn)市場的有序運轉(zhuǎn)，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)有序穩(wěn)定健康的發(fā)展，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況制定和規(guī)劃有利于我國行地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展藍圖非常重要。制定長期發(fā)展計劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的目標(biāo)，引導(dǎo)居民合理消費，保障整個房地產(chǎn)行業(yè)的秩序。

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