房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式分析

馬鵬舉 山東永大工貿(mào)有限公司

房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式分析

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隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也十分迅速，不斷增加房地產(chǎn)消費(fèi)與開(kāi)發(fā)和商業(yè)銀行信貸資金規(guī)模。因此，怎樣合理的使用金融方式來(lái)不斷降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展具有重要意義。經(jīng)過(guò)幾十年的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的投資方式和工具，在澳大利亞和美國(guó)等已經(jīng)得到了很好的效果。所以，我國(guó)應(yīng)該不斷吸取經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)本國(guó)實(shí)際發(fā)展情況，找到一種符合基本國(guó)情的發(fā)展方式，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障和依據(jù)，本文主要分析了房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式。

房地產(chǎn) 投資信托 運(yùn)作模式

自從20世紀(jì)80年代開(kāi)始，不少發(fā)達(dá)國(guó)家都開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，這一方式在很大程度上吸引了眾多投資者，不但可以在一定程度上保障可以得到很好的投資回報(bào)，還可以有效的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中面臨著很多問(wèn)題，貸款資金難度大等，因此，就需要不斷的開(kāi)拓房地產(chǎn)融資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托主要是一種利用房地產(chǎn)和相關(guān)投資作為投資方向的模式，主要利用信托公司和相關(guān)發(fā)起人從不確定的投資人發(fā)行相應(yīng)的收益憑證，籌集社會(huì)資金，得到具有相應(yīng)規(guī)模的信托資產(chǎn)，使用具有一定信譽(yù)的單位或企業(yè)作為托管人，間接或者直接的投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和證券開(kāi)發(fā)。與其他種類的信托方式一樣，房地產(chǎn)投資信托如果存在受益人的時(shí)候，不需要交納稅款?？梢栽谝欢ǔ潭壬媳苊饨患{資本所得稅，依據(jù)自身的適用稅率來(lái)對(duì)股東進(jìn)行一定的分紅需要適當(dāng)?shù)慕患{所得稅［1］。依據(jù)投資方向不同，可以適當(dāng)?shù)陌哑浞譃槿悺Ｒ皇?，資產(chǎn)類。依據(jù)直接合營(yíng)的方式來(lái)長(zhǎng)期的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，大部分收益都有來(lái)自租金。二是，抵押類。主要是利用房地產(chǎn)抵押貸款以及相關(guān)證券，基本都已都源于貸款利息。三是，混合類。實(shí)際上是一種介于抵押類和資產(chǎn)類之間的投資模式，具有抵押類投資和資產(chǎn)類投資的兩種特點(diǎn)，也就是說(shuō)在進(jìn)行資產(chǎn)抵押的時(shí)候，本身還具有一定的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

與傳統(tǒng)的投資方式相比較來(lái)說(shuō) ，房地產(chǎn)投資信托具有以下幾方面特點(diǎn)。

第一，持股靈活、股本成本低，流動(dòng)性比較高。一般來(lái)說(shuō)，中小投資者僅僅只需要購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托發(fā)行的相應(yīng)的收益憑證就行可以進(jìn)入具有高回報(bào)率和資金投入大的地產(chǎn)行業(yè)中，此外，可以在二級(jí)市場(chǎng)對(duì)收益憑證進(jìn)行自由買賣，因此，具有十分高的流動(dòng)性。二是，具有多元化投資方式，具有很高的回報(bào)率，可以有效的控制投資風(fēng)險(xiǎn)。這種投資多元化主要體現(xiàn)在兩種模式上，包括資產(chǎn)種類多元投資和地區(qū)多元投資。地區(qū)多元投資實(shí)際上就是說(shuō)在不同地點(diǎn)進(jìn)行投資，從而確保投資組合具有一定的穩(wěn)定性，在這種組合中，即使其中某一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格降落的問(wèn)題，但是可以從其他區(qū)域彌補(bǔ)回來(lái)。三是，實(shí)行專業(yè)化管理，可以有效地降低道德風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，相關(guān)房地產(chǎn)投資信托都會(huì)啟用一些具有專業(yè)素質(zhì)的管理公司，可以有效的管理物業(yè)，并且相關(guān)管理層占據(jù)很大的公司股份，避免出現(xiàn)股東和管理層的沖突，促進(jìn)金融行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式

一般情況下，房地產(chǎn)投資信托的主要形式包括產(chǎn)權(quán)信托、抵押信托以及混合信托。在發(fā)達(dá)國(guó)家，這種方式已經(jīng)具有比較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，發(fā)展過(guò)程中也有很大變化?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)的金融投資方式、投資環(huán)境等變得越來(lái)越復(fù)雜，依據(jù)國(guó)家基本情況來(lái)適當(dāng)建立相應(yīng)的房地產(chǎn)信托公司。房地產(chǎn)信托基金主要就是通過(guò)房地產(chǎn)基金公司面對(duì)社會(huì)發(fā)行相應(yīng)的收益憑證，包括債券、股票等，以此來(lái)進(jìn)行資金的籌集，然后委托給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而可以對(duì)以后的管理、開(kāi)發(fā)、售出等相應(yīng)的管理，在扣除投資利潤(rùn)中的買賣傭金和管理費(fèi)用的以后，和持有人分享相應(yīng)的收益憑證，是發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的主要方式。因?yàn)?，我們?guó)家沒(méi)有很多的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，因此，可以適當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，充分結(jié)合基本國(guó)情，建立符合自身發(fā)展的運(yùn)作模式［2］。

（一）房地產(chǎn)投資信托的規(guī)模、期限

投資規(guī)模不適合過(guò)大，適當(dāng)選擇相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的期限，最好是在15～25年之間。從資金投資期限和規(guī)模方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托雖然發(fā)展的比較晚，規(guī)模比較小，但是建立一種符合自身國(guó)情自我償付、權(quán)益型有期限的房地產(chǎn)投資信托模式是十分重要的，最好期限在10～15年之內(nèi)［3］。

（二）房地產(chǎn)投資信托的組織形式

房地產(chǎn)投資信托分為兩種模式，為公司型和契約型，依據(jù)《信托法》建立契約型投資模式，在契約型運(yùn)作方式下，導(dǎo)致收益權(quán)和所有權(quán)被分離，具有一定的獨(dú)立性，在收益方面會(huì)受到法律保護(hù)，能夠充分滿足房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比較低的優(yōu)勢(shì)，并且只需要進(jìn)行一次納稅，從而有效增加收益，因此，依據(jù)國(guó)家發(fā)展情況，比較適合選擇契約型房地產(chǎn)投資信托方式［4］。

（三）房地產(chǎn)投資信托的變現(xiàn)方式

權(quán)益型自我付款、有期限的房地產(chǎn)投資信托一般情況下都是具有比較長(zhǎng)的投資周期，具有很好的穩(wěn)定性，并且這種具有開(kāi)放式的房地產(chǎn)投資信托方式在實(shí)施的時(shí)候，應(yīng)該正確評(píng)估現(xiàn)存資金情況，如果進(jìn)行多次評(píng)估會(huì)在一定程度上提高投資成本，依據(jù)國(guó)家發(fā)展情況，相對(duì)比較適合使用封閉式投資方式，因此，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，具有以下幾方面投資模式［5］。第一，利用股票的形式來(lái)合理投資沒(méi)有上市的公司。房地產(chǎn)投資信托基金主要依據(jù)股票的方式進(jìn)入到還沒(méi)有上市的地產(chǎn)公司，從而有效的變換資本結(jié)構(gòu)，以便于可以很好的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，投資一些比較具有實(shí)物性的資產(chǎn)。可以分為兩種形式，一是，相對(duì)比較成熟的項(xiàng)目，如，娛樂(lè)中心、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等。以上項(xiàng)目具有很小的投資風(fēng)險(xiǎn)，收益比較穩(wěn)定。二是，投資一些受到經(jīng)濟(jì)影響區(qū)域的房地產(chǎn)，依據(jù)實(shí)際情況和本地房展需要，確保具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，得到一定的收益。三是，投資一些不良項(xiàng)目，例如，爛尾樓。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信具有一定的專業(yè)性，因此，能夠把不好的投資變?yōu)閮?yōu)秀領(lǐng)域。

（四）投資未來(lái)收益高或者預(yù)期收益穩(wěn)定的行業(yè)

從商業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托主要就是把籌集的資金投資到現(xiàn)成的物業(yè)，委托給具有專業(yè)性質(zhì)的管理和銷售公司，得的領(lǐng)域，政府和企業(yè)越要用冷思維和理性眼光去看待，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，避免重蹈蜂擁投資和產(chǎn)能過(guò)剩的老路。

讓市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府的作用也不可或缺，這正是國(guó)家提出“更好發(fā)揮政府作用”的要義所在。如何理解“更好發(fā)揮”，首要的就是應(yīng)突出一“前”一“后”?！扒啊本褪菑沫h(huán)境、安全和產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件設(shè)置等方面把好準(zhǔn)入關(guān)，“后”就是要堅(jiān)持法治市場(chǎng)、強(qiáng)化監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)于過(guò)剩產(chǎn)能退出要強(qiáng)化對(duì)職工群眾的社會(huì)保障支持，對(duì)新技術(shù)應(yīng)用、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展還應(yīng)從加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、促進(jìn)技術(shù)市場(chǎng)流通等方面健全公共服務(wù)體系。政府的作用，從根本上說(shuō)是要圍繞為市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用創(chuàng)造條件，從而真正構(gòu)筑起企業(yè)為主體、創(chuàng)新為核心、市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和持續(xù)升級(jí)之路。

四、當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)放在經(jīng)濟(jì)工作首要位置

（一）穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是我國(guó)今后經(jīng)濟(jì)工作的長(zhǎng)期任務(wù)

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是調(diào)整結(jié)構(gòu)，總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)業(yè)已

由高速增長(zhǎng)步人中高速增長(zhǎng)新時(shí)期。經(jīng)濟(jì)增幅回落屬于多種原因具體作用的結(jié)果，包括國(guó)內(nèi)、國(guó)際方面的原因；包括經(jīng)濟(jì)方面、非經(jīng)濟(jì)方面的原因；包括體制方面和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及增長(zhǎng)模式方面的原因；包括長(zhǎng)期累積的與今年新增加的原因。目前制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各種原因，有部分還會(huì)長(zhǎng)期發(fā)揮作用，尤其是體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式這部分深層次原因?qū)㈤L(zhǎng)期約束我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、迅速與可持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不但是現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵任務(wù)，而且亦是將來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的長(zhǎng)期任務(wù)。

（二）穩(wěn)定增長(zhǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進(jìn)改革

為緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不能持續(xù)的問(wèn)題，我國(guó)政府統(tǒng)籌思考穩(wěn)定增長(zhǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進(jìn)改革，逐步實(shí)施財(cái)政方面、金融方面、價(jià)格方面等政策舉措，為合理的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、合理的民生工程建設(shè)、服務(wù)行業(yè)與進(jìn)出口企業(yè)以及中小型企業(yè)尤其是弱小企業(yè)的發(fā)展提供支撐，擴(kuò)大國(guó)際和國(guó)內(nèi)的需求。

（三）宏觀調(diào)控應(yīng)從總量調(diào)控向結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)變

對(duì)于今后的結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整結(jié)構(gòu)應(yīng)從機(jī)制人手，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，有效發(fā)揮市場(chǎng)的作用，壓縮政府過(guò)度干預(yù)，全面帶動(dòng)財(cái)政稅收領(lǐng)域、分配領(lǐng)域、投資領(lǐng)域、金融領(lǐng)域、國(guó)有企業(yè)領(lǐng)域、資源性價(jià)格領(lǐng)域等方面的改革。目前物價(jià)的穩(wěn)定給達(dá)到宏觀調(diào)控由總量轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了外部條件，宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)增加對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引領(lǐng)力度，主要借助擴(kuò)大消費(fèi)、加速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及自主創(chuàng)新來(lái)達(dá)到經(jīng)濟(jì)之轉(zhuǎn)型升級(jí)。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，由于國(guó)內(nèi)外各種原因的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行壓力逐漸變大。盡管當(dāng)前產(chǎn)生了一部分經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定的積極原因與現(xiàn)象，可維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)仍舊很脆弱，同時(shí)面臨著一部分兩難問(wèn)題。因此，我們不僅要處理長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，而且同時(shí)也應(yīng)著眼于眼前的具體問(wèn)題。目前宏觀調(diào)控需改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)，即宏觀調(diào)控應(yīng)從總量調(diào)控向結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)變。如此，宏觀調(diào)控的舉措則能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之轉(zhuǎn)型升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式之轉(zhuǎn)變，直至在結(jié)構(gòu)調(diào)整中達(dá)到穩(wěn)定增長(zhǎng)。

［1］金炯泰.淺談我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整建議［ J］.中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2010，（6）

［2］倪艷.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和路徑［ J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)， 2010.

［3］呂政.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：四件事必須做［ J］.中國(guó)報(bào)道，2010.

［4］韓怡，楊希全，李萌，朱婷鈺.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展趨勢(shì)研究［ J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，（11）.