云南省房地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題的成因分析

潘夢(mèng)瑤

摘 要：上世紀(jì)90年代以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)開始復(fù)蘇。云南房地產(chǎn)行業(yè)投資回落、商品房供應(yīng)數(shù)量下降，商品房交易呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收下滑幅度大、數(shù)額多受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注。本文從稅收政策和稅收征管兩方面分析了云南省房地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題的成因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收政策；稅收征管

商品房作為一種商品，與其他商品一樣，具有價(jià)值與使用價(jià)值的雙重屬性。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)品本身的一些特殊性，決定著房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，有著自己的獨(dú)有的特點(diǎn)，如果僅通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)還無(wú)法保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，需要政府在一定程度上運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)政策加以規(guī)范、引導(dǎo)。

1 云南省房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策層面存在的問(wèn)題分析

1.1 房產(chǎn)稅政策對(duì)資源配置效果有限

首先，房產(chǎn)稅會(huì)影響國(guó)家的資源配置。主要表現(xiàn)在，房產(chǎn)稅能夠提供部分公共財(cái)政資金來(lái)源，我國(guó)1994 年實(shí)行分稅制改革以來(lái)，房產(chǎn)稅劃分為地方固定收入，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)存在影響。雖然，房產(chǎn)稅是我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段，從各省會(huì)城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)稅的實(shí)施可以在短時(shí)間內(nèi)有效控制房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)并不是房產(chǎn)稅所能控制的。表1顯示：以昆明市2013年和2014年1月～7月商品房的成交均價(jià)，對(duì)比昆明市這兩年的商品房成交均價(jià)可以看出，每一年的各個(gè)月份，商品房成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有大幅度的增長(zhǎng)；但是長(zhǎng)期來(lái)看，2014年整體成交均價(jià)比2013年成交均價(jià)約高出350元/平方米。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)并不是房產(chǎn)稅所能控制。

表1 昆明市2013年、2014年1月-7月商品房的成交均價(jià) 單位：元/平方米

成交價(jià) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月

2014年 8661 8633 8666 8693 8611 8625 8667

2013年 8412 8344 8269 8242 8241 8215 8309

1.2 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施中存在的問(wèn)題分析

理論研究證實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)的分布不合理，房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)過(guò)程中征收的稅種過(guò)多、稅負(fù)較重，而保有階段的稅負(fù)過(guò)輕。主要表現(xiàn)在：開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)高，房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)過(guò)輕，稅費(fèi)種類和稅收繳納明顯多于其他行業(yè)。存在以上問(wèn)題的原因：一是稅種設(shè)計(jì)上缺乏前瞻性和及時(shí)性?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策都是在80年代末90年代初頒布的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，尤其是土地和住房制度改革的進(jìn)一步深化，其中的一些政策已經(jīng)無(wú)法滿足甚至阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而暴露出一些稅收問(wèn)題。二是稅費(fèi)改革不到位。房地產(chǎn)行業(yè)的稅輕費(fèi)重問(wèn)題與我國(guó)的稅費(fèi)改革不到位是息息相關(guān)的。三是房地產(chǎn)行業(yè)的稅種重復(fù)、稅收優(yōu)惠政策不完善。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策不夠完善，稅種之間存在著性質(zhì)交叉、重疊，產(chǎn)生了重復(fù)征稅現(xiàn)象；稅收優(yōu)惠政策存在著目標(biāo)不明確、導(dǎo)向性不強(qiáng)，從而造成稅收的規(guī)范、引導(dǎo)作用未能充分發(fā)揮。

2 云南省房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管層面存在的問(wèn)題分析

2.1 房地產(chǎn)稅收規(guī)模小，貢獻(xiàn)率低

房地產(chǎn)稅是世界多數(shù)國(guó)家地方政府的主要收入來(lái)源，占財(cái)政收入的比重比較高；然而表2顯示：自2005年以來(lái)，云南省房地產(chǎn)行業(yè)雖發(fā)展迅速，但房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政的比重卻較低。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理中存在非制度化錯(cuò)位問(wèn)題

多年來(lái)，仍然存在“以收定支”的財(cái)政增長(zhǎng)方式，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型時(shí)期，當(dāng)任務(wù)壓力不大時(shí)，基層稅務(wù)部門出于涵養(yǎng)稅源，維護(hù)發(fā)展的考慮，征管力度放弱，自由裁量從輕，處罰不夠嚴(yán)格，額度也較小，對(duì)偷逃稅行為不能起到足夠的威懾作用。雖然通過(guò)社會(huì)綜合治稅，地稅部門與國(guó)稅局、工商管理局、土管局、房管局等職能部門加強(qiáng)了聯(lián)系，但彼此的協(xié)作尚未形成統(tǒng)一的信息共享制度，缺乏有力的制約機(jī)制，各部門的涉稅信息不能得到及時(shí)的流轉(zhuǎn)和利用，而對(duì)數(shù)據(jù)的分析缺乏動(dòng)態(tài)管理，致使不能盡快地轉(zhuǎn)化為稅源。地稅部門基層稽查人員不足，業(yè)務(wù)水平參差不齊，稽查效率不高，查處力度不大，這在一定程度上助長(zhǎng)了納稅人違法的僥幸心理。征管配套措施不完善。我國(guó)目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度；以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)，需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求，以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)納稅遵從層面的問(wèn)題分析

當(dāng)前云南省房地產(chǎn)行業(yè)納稅遵從度有待提高，納稅不遵從現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。主要原因：一是社會(huì)上流傳著這樣的口號(hào)“先稅收籌劃，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)”，客觀上增加了房地產(chǎn)稅收征管的難度。此外，少數(shù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不實(shí)，銷售收入掛賬，偷逃稅問(wèn)題依然存在。二是不遵循收入與成本費(fèi)用配比原則，存在虛列或任意擴(kuò)大建筑施工成本問(wèn)題；三是存在以房置換、抵頂工程款時(shí)不計(jì)收入現(xiàn)象；四是拖延竣工結(jié)算和完工時(shí)間，不及時(shí)清算土地增值稅問(wèn)題；五是存在設(shè)立關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移收入或增加費(fèi)用等問(wèn)題。上述問(wèn)題均以納稅遵從度不高直接相關(guān)，需要下大功夫研究解決。