抗震加固改造工程的實(shí)施與研究

臧奧奇　亓琳　晁軍　徐松月

摘要 基于我國(guó)城市中20世紀(jì)80年代前后建設(shè)的小區(qū)住宅建筑在抗震、使用、能耗等方面存在的問(wèn)題，以及目前老舊住宅的改造研究進(jìn)展，結(jié)合西城區(qū)榆樹(shù)館社區(qū)典型案例，通過(guò)走訪改造牽頭方、改造施工者和項(xiàng)目使用者三方以了解項(xiàng)目實(shí)施的情況，并整理和分析其在設(shè)計(jì)、施工中存在的問(wèn)題，總結(jié)工程的社會(huì)效益和時(shí)代價(jià)值，以期為同時(shí)期其他老舊住宅的改造提供借鑒。

關(guān)鍵詞 抗震加固 節(jié)能改造 施工 改造效益

1 抗震加固改造工程與項(xiàng)目概況

20世紀(jì)80年代前后，為解決居民住房問(wèn)題，北京政府曾投入大量資金，建造了大量的城市住宅，對(duì)緩解當(dāng)時(shí)的住房矛盾產(chǎn)生了重要作用。然而，由于當(dāng)時(shí)對(duì)地震危害的認(rèn)識(shí)不足，大量房屋未通過(guò)抗震設(shè)計(jì)，抗震性能差，多層磚混結(jié)構(gòu)單元式住宅存在極大的安全隱患。同時(shí)，現(xiàn)存的老舊城市住宅，由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、結(jié)構(gòu)老化等原因，與我國(guó)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)水平、居民的生活條件與住居模式等不相適應(yīng)，已成為影響居民生活的問(wèn)題。因此，北京市政府以提高城市居民的住宅安全水平和居住品質(zhì)為目的，開(kāi)始實(shí)施一系列的房屋建筑抗震節(jié)能綜合改造的惠民措施。位于北京市西城區(qū)榆樹(shù)館社區(qū)中的部分住宅樓即屬此列。

榆樹(shù)館社區(qū)位于北京三環(huán)以?xún)?nèi)，靠近北京動(dòng)物園與西直門(mén)商圈，人流密集，公共設(shè)施便利，交通通達(dá)度高，區(qū)位條件好。且由于住宅多由企業(yè)福利分配所得，居民之間熟識(shí)程度較高，社會(huì)關(guān)系牢固，社區(qū)文脈顯著。

由于建造年代較早，住宅樓居住標(biāo)準(zhǔn)較低，環(huán)境景觀條件較差。由廚房、衛(wèi)生間、居室、儲(chǔ)藏室和陽(yáng)臺(tái)等功能空間構(gòu)成的原始戶(hù)型難以適應(yīng)現(xiàn)今居民生活方式。一個(gè)灶臺(tái)加一個(gè)洗手池組成的廚房，同一個(gè)蹲坑和一個(gè)墩布池構(gòu)成的衛(wèi)生間，這樣的戶(hù)型空間較為落后，不但缺少起居室、餐廳、門(mén)廳等現(xiàn)在常見(jiàn)的功能空間，而且原有空間相對(duì)封閉、功能不完善、空間設(shè)施相對(duì)陳舊。外部環(huán)境還存在著停車(chē)位緊缺、景觀植被無(wú)人打理、社區(qū)物業(yè)管理落實(shí)不到位、社區(qū)入口無(wú)人管理、私搭亂建及私人占用公共空間等問(wèn)題。而且，住宅排列較單一，室外缺少活動(dòng)健身及居民休憩交往的空間。

2 改造的策略與實(shí)施方法

2.1 改造方式

西城區(qū)既有住宅改造項(xiàng)目，以改善居民的居住條件為宗旨，通過(guò)適當(dāng)增加居住面積、擴(kuò)大功能空間、改善廚衛(wèi)設(shè)施等方法，提升居住品質(zhì)，改善城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)老舊住宅的可持續(xù)發(fā)展。

在改造資金的籌措上，由政府投入專(zhuān)項(xiàng)資金，居民無(wú)需承擔(dān)改造費(fèi)用，且在占用房屋的改造期間，居民得到周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬遷費(fèi)及其他補(bǔ)償。例如，北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室以每坪每月100元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼給住戶(hù)，用于搬遷安置等。

在改造的方法上，針對(duì)老舊住宅樓的現(xiàn)狀差異使用兩種方式：1）對(duì)達(dá)不到抗震要求的既有老舊住宅，首先在保證主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)固安全的前提下，提高房屋居住空間的適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，采用“外套工業(yè)化”的措施，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行抗震加固，同時(shí)增設(shè)無(wú)障礙設(shè)施，為居民提供更方便的使用功能；2）針對(duì)配套設(shè)施老化、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、能耗大的老舊住宅，在改造過(guò)程中要考慮可持續(xù)發(fā)展的需要，以符合節(jié)能環(huán)保要求，主要包括加貼外墻保溫材料，更換更為節(jié)能的門(mén)窗構(gòu)件，增加遮陽(yáng)設(shè)施，提高屋頂保溫隔熱及防水能力，對(duì)住宅樓的外立面和室外公共空間等處同時(shí)進(jìn)行改造。

2.2 改造程序

由西城區(qū)政府立項(xiàng)撥款，委托西城區(qū)房屋土地管理中心（甲方）組織招標(biāo)，確定項(xiàng)目為西城區(qū)既有建筑抗震加固改造工程，設(shè)計(jì)方為北京筑福建筑事務(wù)有限責(zé)任公司，施工方為北京韓建集團(tuán)有限責(zé)任公司。

在改造老舊住宅樓的前期，開(kāi)展調(diào)研、勘察和協(xié)調(diào)的活動(dòng)。發(fā)布致居民一封信等信息，由居委會(huì)配合，與居民簽定協(xié)議。由于是入戶(hù)改造，需要居住居民在施工期間搬遷，就搬遷費(fèi)、拆遷補(bǔ)貼及相應(yīng)商品房屋的使用等與之達(dá)成協(xié)議。準(zhǔn)備就續(xù)以后，開(kāi)始施工。具體的步驟如下。

（1）調(diào)查摸底、擬定計(jì)劃階段。各區(qū)政府按照市政府統(tǒng)一下達(dá)的總體計(jì)劃，落實(shí)改造工程的具體點(diǎn)位，統(tǒng)一上報(bào)市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局審核后，申請(qǐng)市政府計(jì)劃立項(xiàng)。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)、征求意見(jiàn)階段。由街道辦事處和榆樹(shù)館社區(qū)居委會(huì)牽頭，協(xié)同區(qū)物業(yè)辦公室，建立業(yè)主委員會(huì)等自治組織。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)對(duì)居民進(jìn)行宣傳動(dòng)員，以區(qū)物業(yè)辦公室為主，就小區(qū)改造的設(shè)計(jì)方案向業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)征求意見(jiàn)。

（3）確定方案、組織實(shí)施階段。確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方及施工方，明確各主體在改造工程中的任務(wù)。而此時(shí)的西城區(qū)房管所，在改造中主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位同社區(qū)、業(yè)主間的關(guān)系。

（4）竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目結(jié)算階段。該舊區(qū)改造在項(xiàng)目完成后，將由區(qū)政府組織所在的街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等進(jìn)行項(xiàng)目的檢驗(yàn)，同時(shí)西城區(qū)房管所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的結(jié)算。

2.3 改造實(shí)施

西城區(qū)既有住宅改造現(xiàn)已實(shí)施了兩項(xiàng)工程：展覽路4號(hào)樓、榆樹(shù)館東里1～6號(hào)樓。其中展覽路4號(hào)樓為試點(diǎn)，兩者的建造方式、改造內(nèi)容及其他信息等幾乎完全相同，筆者就現(xiàn)階段改造完成程度的不同，采取實(shí)況調(diào)研、居民調(diào)查問(wèn)卷、走訪居委會(huì)及居住居民等方式，來(lái)分析西城區(qū)既有老舊住宅樓抗震加固工程的實(shí)施效果。

2.3.1 展覽路4號(hào)樓

展覽路4號(hào)樓始建于1972年，總建筑面積為5598.34m²，于2012年7月至2013年1月進(jìn)行改造。改造后新增面積為1444.19m²，現(xiàn)已完成。原始結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，改造完成后結(jié)構(gòu)形式為外加現(xiàn)澆剪力墻。該建筑層數(shù)為5層，建筑高度為14.95m，層高2.90m，是由4個(gè)單元組成的板式住宅，每個(gè)單元為一梯四戶(hù)。

本次改造以樓體的抗震擴(kuò)容及節(jié)能改造為主，同時(shí)對(duì)公共空間的整體環(huán)境進(jìn)行改善，針對(duì)樓體的改造內(nèi)容有：采用外套工業(yè)化的改造策略，樓房外墻使用抗震材料層加固樓體，適當(dāng)?shù)卦黾泳用竦氖褂妹娣e；外墻增加保溫層；對(duì)屋面、雨罩、陽(yáng)臺(tái)等修復(fù)防水層，更換雨水管系統(tǒng)；對(duì)樓道內(nèi)公共空間及走廊等處更換節(jié)能門(mén)窗等。

針對(duì)室外環(huán)境的改造內(nèi)容有：采用裝修的方式對(duì)樓梯間、公共走道、外墻面等進(jìn)行粉刷與涂料處理；拆除影響單體施工的違建、架空線路；對(duì)原建筑室內(nèi)及外墻明敷設(shè)的各種管線、空調(diào)機(jī)等進(jìn)行統(tǒng)一整理歸位；在單元入口處增設(shè)坡道等無(wú)障礙設(shè)施，擴(kuò)大公共走廊并在入口內(nèi)加裝不銹鋼靠墻扶手等；應(yīng)用門(mén)禁系統(tǒng)單元門(mén)；對(duì)拆除窗護(hù)欄的一、二樓層集中安裝內(nèi)置窗護(hù)欄；進(jìn)行防雷修復(fù)、消防改造等以增強(qiáng)空間的安全性；改善公共生活環(huán)境。

展覽路4號(hào)樓現(xiàn)已施工完畢的，居住居民已遷回入住，參照同時(shí)期建造的展覽路6號(hào)樓，對(duì)比前后的效果如圖1～4所示，基本實(shí)現(xiàn)改造的目標(biāo)，具體如下。

（1）樓體外觀：樓體管線得到了規(guī)整，空調(diào)機(jī)位重新安放，建筑立面整潔干凈。

（2）樓內(nèi)公共空間：走廊內(nèi)原外露管線得到規(guī)整，儲(chǔ)藏等公共面積增加，樓內(nèi)墻體重新粉刷。

（3）室外公共空間：臨時(shí)停車(chē)有序，居民樓前綠地規(guī)整，公共休息區(qū)舒適干凈。

（4）樓體細(xì)部：入口單元門(mén)外立面進(jìn)行處理，增加無(wú)障礙坡道；窗戶(hù)采用保溫窗，統(tǒng)一護(hù)欄；小商品房立面整改。

2.3.2 榆樹(shù)館東里1號(hào)樓

榆樹(shù)館東里1號(hào)樓始建于1972年，建筑高度為16.55m，層高3.00m，目前正在改造中。該建筑是由3個(gè)單元組成的5層居住建筑，原有結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，南北朝向。2014年8月開(kāi)始進(jìn)行改造，建筑南北向長(zhǎng)度向外擴(kuò)展，加大建筑進(jìn)深尺寸標(biāo)準(zhǔn)層。面積由原來(lái)的2254.6m²增加到3117.95m²，平均每戶(hù)建筑面積增加了10m²左右。改造后結(jié)構(gòu)形式同展覽路4號(hào)樓。

此次改造采取的措施主要有：針對(duì)磚墻承重的老舊住宅，采用外套式抗震加固方法提高其整體性。即在原有砌體結(jié)構(gòu)住宅樓外側(cè)增加鋼筋混凝土剪力墻，使其結(jié)構(gòu)形式從單一的砌體結(jié)構(gòu)變?yōu)槠鲶w一混凝土混合結(jié)構(gòu)（圖5），并粘貼聚苯板保溫層，對(duì)建筑外立面進(jìn)行節(jié)能保溫改造。

榆樹(shù)館東里1號(hào)樓現(xiàn)處在施工階段，對(duì)比改造方案平面設(shè)計(jì)圖，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，歸納改造前后的差異性，具體如下。

（1）改造方案前后平面圖對(duì)比，如圖6所示，擴(kuò)建改造的內(nèi)容主要為：首先向南整體擴(kuò)建1800mm，以增加南向臥室的面積；其次向北整體擴(kuò)建1400mm，以擴(kuò)大廚房、衛(wèi)生間的面積。

（2）施工現(xiàn)場(chǎng)，如圖7所示，將原有縱墻外表面的陽(yáng)臺(tái)、挑板拆除，對(duì)樓體兩側(cè)貼縱墻并外加橫墻板加固。

榆樹(shù)館東里1號(hào)樓的改造，在增加住宅樓使用面積的同時(shí)，通過(guò)約束原砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行抗震加固，提高了結(jié)構(gòu)的抗震能力，而且因外貼的加固墻板可采用工業(yè)化的預(yù)制構(gòu)件，可節(jié)省勞動(dòng)力、縮短施工工期，且對(duì)建筑內(nèi)部原有裝修、管線等設(shè)施破壞性較小，對(duì)老舊住宅小區(qū)的生活環(huán)境影響較小。

3 改造效益與問(wèn)題

3.1 改造效益

通過(guò)抽樣調(diào)查問(wèn)卷對(duì)居民改造滿(mǎn)意度進(jìn)行調(diào)查，大數(shù)人表示改造結(jié)果比預(yù)想要好。西城區(qū)既有住宅抗震加固改造工程的成功實(shí)施，為北京老舊住宅的改造提供了不少啟發(fā)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，改造后的效益主要如下。

3.1.1 使用效益

（1）建筑安全性的提升，使用壽命預(yù)計(jì)延長(zhǎng)約30年，可抵擋8級(jí)地震。

（2）住戶(hù)使用面積的擴(kuò)大，平均每戶(hù)面積增10m²左右。

（3）熱工效能的改善，室內(nèi)溫度明顯上升。

（4）老舊住宅樓室內(nèi)外環(huán)境的美化，使得室內(nèi)寬敞、外觀整潔。

（5）對(duì)比建筑拆除重建所產(chǎn)生的難以再利用的大量垃圾、噪聲及水污染等現(xiàn)象，改造工程明顯具有節(jié)能環(huán)保等優(yōu)勢(shì)。

（6）施工時(shí)間短，有利于居住居民盡快入住。

3.1.2 歷史與文化效益

（1）對(duì)老城區(qū)城市規(guī)劃風(fēng)貌特色的保護(hù)。上世紀(jì)70年代建造的住宅樓在城市發(fā)展過(guò)程中形成，具有時(shí)代的特色，保護(hù)工作對(duì)延續(xù)北京老城區(qū)歷史文脈等有著積極的作用。

（2）社區(qū)文脈的延續(xù)，有利于維護(hù)鄰坊間關(guān)系及進(jìn)行社區(qū)的管理。

3.2 改造中存在的問(wèn)題

老舊住宅改造工程基本實(shí)現(xiàn)了改造的目標(biāo)，但也存在著一些問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面。

（1）居民組織動(dòng)員的問(wèn)題。因居住居民臨時(shí)私搭、違建等問(wèn)題影響改造工程的進(jìn)行，極個(gè)別住戶(hù)搬遷時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，滯留在改造住宅樓內(nèi)。

（2）造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步修訂。據(jù)筆者走訪西城區(qū)房管，原根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)算為2800元/m²，而至施工完成時(shí)，實(shí)際造價(jià)為5811元/m²，與原定預(yù)算出入較大。

（3）工程有待進(jìn)一步完善。展覽路4號(hào)樓由于改造工程進(jìn)行至2013年1月，因冬天施工困難，節(jié)能抗震改造加固設(shè)計(jì)方案及施工中仍存在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題需要完善，還有一些零活需要完成。

（4）責(zé)任歸屬的問(wèn)題。因需入戶(hù)施工，在住戶(hù)居民臨時(shí)遷走的時(shí)間里，出現(xiàn)物品損壞、丟失的情況，責(zé)任歸屬不明。

3.3 施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的牽頭方、施工方、社區(qū)居委會(huì)及居住居民等調(diào)研，問(wèn)題的總結(jié)主要有以下幾點(diǎn)。

（1）施工環(huán)境的制約。由于噪聲、空氣污染等問(wèn)題，無(wú)法進(jìn)行夜間施工，以至于施工生產(chǎn)效率降低；項(xiàng)目所處位置區(qū)位人流密集，且場(chǎng)地狹小，使施工材料裝卸不便、周轉(zhuǎn)困難，不利于施工的臨設(shè)布置。

（2）施工單位與居民的相互干擾。主要體現(xiàn)在噪音、交通上與居民形成干擾，文明綠色施工的環(huán)保要求高，防護(hù)難度大。

（3）相關(guān)單位的協(xié)調(diào)配合。為保證施工人員的安全，在改造過(guò)程中需要臨時(shí)切斷部分施工區(qū)域內(nèi)的能源供給，如水、電、煤氣等，而相關(guān)程序?qū)徟臅r(shí)間較長(zhǎng)，耽誤施工的進(jìn)度。

（4）施工現(xiàn)場(chǎng)情況多變。舊樓外部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，地下管線不明，只能在摸索中施工。例如，老樓的新增區(qū)域如何與老區(qū)域連接形成一體，室內(nèi)年久失修管線及屋面板的更換或加固也都是改造中可能會(huì)遇到的難點(diǎn)。

4 結(jié)論

既有老舊住宅改造工程在實(shí)現(xiàn)抗震加固、提高住宅品質(zhì)、為居民提供舒適居住環(huán)境等方面有著重要的作用。本文在對(duì)北京榆樹(shù)館社區(qū)的居住環(huán)境和施工狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和訪問(wèn)的基礎(chǔ)上，分析改造前后的情況，歸納總結(jié)抗震加固改造工程的實(shí)施情況，并結(jié)合西城區(qū)改造的實(shí)際情況，總結(jié)出改造的有效策略，包括：制定科學(xué)的實(shí)施細(xì)則，有助于明確責(zé)任歸屬；征求居民群眾的意見(jiàn)，以完善對(duì)改造工程質(zhì)量的監(jiān)管，確保改造效果；對(duì)資金進(jìn)行合理的預(yù)算，同時(shí)多方面籌措資金，以保證應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)多變的情況；及時(shí)統(tǒng)計(jì)改造后節(jié)能減排、抗震加固效果的相關(guān)數(shù)據(jù)，促進(jìn)改造工作的順利開(kāi)展。