我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務的困境與對策

張仁楓

摘 要 住房反向抵押貸款盡管在西方發(fā)展已有上百年的歷史，但在中國還是一個嶄新的事物。目前我國開展此業(yè)務面臨包括金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營限制、傳統(tǒng)思想阻擾、法律制度不完善、風險擔保制度缺失、配套政策不到位以及包括住房、金融和房地產(chǎn)市場在內(nèi)的市場機制不成熟等問題。我國要推行住房反向抵押貸款業(yè)務，就必須結(jié)合自身的實際情況，從頂層設計角度制定出可行的政策，實行特色化發(fā)展路徑。

關鍵詞 住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；政策

[中圖分類號]F832.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2015）08-0010-07

我國老年人數(shù)量的不斷增加、家庭模式的不斷演變以及政府財政在養(yǎng)老方面存在的資金壓力，都要求我們急需創(chuàng)新和發(fā)展養(yǎng)老模式。如何將社會財富最大限度地變現(xiàn)為老年人的養(yǎng)老增添一份厚度，也許是解決養(yǎng)老問題的最好辦法之一。盛行于歐美的“以房養(yǎng)老”模式提倡將老年人的住房抵押給金融機構(gòu)，通過市場化運作解決一部分的養(yǎng)老金問題。這為傳統(tǒng)的政府解決養(yǎng)老金問題減輕了一定的壓力，有利于社會養(yǎng)老事業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。住房反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式的最為主要的形式。

住房反向抵押貸款是指老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機構(gòu)后，特定機構(gòu)在綜合評估借款人的年齡狀況、預期余命、房產(chǎn)評估價值和貸款結(jié)束后的房產(chǎn)價值等內(nèi)容后，與借款人簽訂合同并在固定的時期或一次性給付借款人一定的生活費用，待借款人過世、永久搬離住所或出售房屋后將房產(chǎn)收回變現(xiàn)，實現(xiàn)彌補支付給借款人的貸款本息。[1] 在合同期間，借款人除可以獲得金融機構(gòu)一定的生活費用外，還可以繼續(xù)居住在自己的抵押房產(chǎn)內(nèi)養(yǎng)老。

一、我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務的困境

（一）金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的限制

我國的銀行業(yè)、保險業(yè)和證券業(yè)是分開經(jīng)營的，相互之間缺乏應有的融合發(fā)展。2003年，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的成立正式標志著我國“一行三會”的分業(yè)經(jīng)營和監(jiān)管模式的確定。2005年實行的新《證券法》明確提出“證券業(yè)和銀行業(yè)、信托業(yè)和保險業(yè)實行分業(yè)經(jīng)營和管理，證券公司于銀行、信托、保險業(yè)務機構(gòu)分別設立”。

這種分業(yè)經(jīng)營的發(fā)展模式勢必會限制住房反向抵押貸款的發(fā)展空間，影響整個貸款市場。因為，住房反向抵押貸款是一種綜合性業(yè)務，涉及銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等相關領域。特別是實行年金制支付方式的住房反向抵押貸款需要將貸款一次性投入到保險公司，再通過保險公司向借款人支付年金。這種模式運行的前提條件就是銀行業(yè)與保險業(yè)的深度合作。此外，為了規(guī)避住房反向抵押貸款的風險，貸款機構(gòu)可能會將貸款投入到證券市場，實行住房反向抵押貸款的證券化。這種業(yè)務屬于銀行業(yè)、保險業(yè)與證券業(yè)之間的業(yè)務，需要三者的交叉進行。

（二）傳統(tǒng)思想觀念的阻擾

住房反向抵押貸款的理念是將自有房產(chǎn)抵押出去，實現(xiàn)老年人的自我養(yǎng)老。然而在中國，這些新的理念與我國傳統(tǒng)社會的思想和觀念都是很難相容的。在中國，家的概念深入人心，家庭是父母與子女共同生活和扶持的堡壘。一旦失去了家，社會倫理也就會出現(xiàn)危機。如果老年人辦理了住房反向抵押貸款業(yè)務，社會將會誤以為其子女不孝，或者被拋棄，遭致社會輿論的強大壓力。子女贍養(yǎng)父母是中國幾千年來亙古不變的傳統(tǒng)，而繼承父母的遺產(chǎn)也是子女引以為豪或者說是天經(jīng)地義之事。而如果將自己的房產(chǎn)抵押出去，將遭致兒女和親戚的詬病。況且房產(chǎn)是一個家庭資產(chǎn)的最大部分，且在當下由于房價的一再上漲出現(xiàn)買房難的局面。很多青年人也存在啃老的現(xiàn)象，老年人也希望將自己的財產(chǎn)遺留給自己的子女。此外，中國居民喜歡儲蓄的行為特征也促使老年人對住房反向抵押貸款失去興趣。由于老年人在青年時代已經(jīng)存足了養(yǎng)老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂，在老年階段就沒有了養(yǎng)老的后顧之憂。

住房反向抵押貸款在西方國家已經(jīng)較為成熟，而在我國還是一項嶄新的事物。由于人們對其了解甚微，在短時間內(nèi)還很難接受這種對我國傳統(tǒng)文化形成沖擊的養(yǎng)老模式。這無疑對發(fā)展我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的阻礙。目前，國內(nèi)公眾對住房反向抵押貸款的支持率非常低。根據(jù)中國社會科學院所做的調(diào)查顯示，城市居民只有28.6%的民眾表示支持“以房養(yǎng)老”政策，有55%的民眾明確表示不會接受這種養(yǎng)老模式，這一數(shù)字接近支持率的兩倍。相對來說，擁有兩套及以上住房的受訪者對這一模式支持率更高一些，達到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]

住房反向抵押貸款在我國一些大城市試行了幾年，但最后卻都沒有取得成效。對此，研究我國民眾為什么不愿意接受住房反向抵押貸款顯得非常迫切。根據(jù)中國社科院的調(diào)查顯示，導致民眾不愿接受住房反向抵押貸款的最大的原因在于城市民眾對房產(chǎn)的傳統(tǒng)情結(jié)和不舍：約有60%左右的受訪者認為“房子應該留給子女”，20.5%的民眾表示接受不了一生做房奴的事實。相對來說，住房反向抵押貸款過程中的規(guī)范和利益問題并不是最大的原因（如圖1所示）。

（三）法律制度的不完善

法律制度不僅可以彌補道德的缺陷，約束人們的各種行為，而且還可以產(chǎn)生強大的法治效應，使各種經(jīng)濟行為有法可依，提升經(jīng)濟運行的效率和質(zhì)量。

在住房反向抵押貸款領域，我國至今還沒有正式開展這一項業(yè)務，相關的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押貸款相關的法律制度，既是防止各種違法事故、防范風險的重要保證，也是政府對住房反向抵押貸款市場進行調(diào)控的合法依據(jù)。我國政府應該借鑒國外相關的經(jīng)驗，及早制定出《消費信貸法》、《金融消費者保護法》、《住房反向抵押貸款擔保法》等法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款業(yè)務的發(fā)展提供法律依據(jù)。在傳統(tǒng)的信用貸款方面，我國至今也還沒有建立完整的個人征信體系，也沒有相關的法律制度，各商業(yè)機構(gòu)還無法收集客戶的資料和信息，金融機構(gòu)將面臨較大的道德風險；現(xiàn)行的法律制度大多針對法人，很少有針對金融消費者個人的法律制度，將無法有效保護金融消費者的權(quán)益和控制消費者的違約行為；甚至在消費信貸方面也沒有制定專門的信貸法，使得現(xiàn)實生活中經(jīng)濟糾紛和矛盾逐漸增多。endprint

此外，我國目前的信貸制度和立法基本上是從金融部門及其管理部門的角度出發(fā)，側(cè)重于對消費金融機構(gòu)的風險控制，而對消費者利益的保護、金融機構(gòu)以及商戶等其他相關者的權(quán)利、義務規(guī)范都幾乎沒有涉及。

（四）風險擔保制度的缺失

住房反向抵押貸款是一項風險極大的新興業(yè)務，市場機制很難從根本上規(guī)避這些風險，需要政府部門積極配合與支持。通過政府政策和法律制度的約束、金融工具的創(chuàng)新等舉措都可以分散住房反向抵押貸款中的風險，有利于保障消費者和貸款機構(gòu)的經(jīng)濟利益，激發(fā)他們參與的積極性。我國目前還沒有完善的風險擔保機制，各種風險都集中在了貸款機構(gòu)，造成商業(yè)銀行等金融機構(gòu)不太愿意加入住房反向抵押貸款等高風險業(yè)務之中。國際上一些國家都在此方面進行了大量的實踐，并取得了較好的成績。美國在20世紀90年代推出的住房反向抵押貸款就附有政府的風險擔保信用制度，扭轉(zhuǎn)了之前市場上的頹勢，提高各貸款機構(gòu)和消費者的信心和參與程度。此外，美國私人機構(gòu)進行的住房反向抵押貸款證券化也很好地規(guī)避了風險，這也得益于美國良好的金融市場環(huán)境和信用擔保制度。英國在信用貸款方面也制定了比較完善的擔保制度，包括最高額擔保制度、信托擔保制度、浮動擔保制度等。英國建立了完備的擔保機構(gòu)，包括專門性擔保機構(gòu)和商業(yè)銀行兩大類，且商業(yè)銀行的擔保業(yè)務占90%以上。

（五）配套政策不到位

住房反向抵押貸款內(nèi)在的社會屬性和利他屬性決定了其具有很強的政策性。政府必須為業(yè)務的開展提供配套的政策支持。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明，沒有政府的支持，住房反向抵押貸款很難進行，即使開展了也沒有多大的成效。我國政府歷來非常重視對養(yǎng)老問題的研究和途徑探索。在住房反向抵押貸款方面，政府也早已關注，并下發(fā)了相關的文件。早在2003年3月，國務院總理溫家寶對孟曉蘇博士的《關于建立反向抵押貸款的壽險服務——健全老年人社會保障制度的一個建議》做出批示。之后，保監(jiān)會等機構(gòu)開展了調(diào)研，并于2003年8月將《關于開辦反向抵押貸款有關問題的報告》呈送給國務院。2013年，國務院印發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。2014年3月，中國保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州和武漢四城市率先試點以房養(yǎng)老業(yè)務。這些都為我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務提供了宏觀的政策支持。

然而，宏觀的政策并不能為業(yè)務的開展提供具體的幫助，在實際的業(yè)務運行中，需要政府更加明細的規(guī)定和支持，例如土地政策、稅收減免、財政資金支持、業(yè)務監(jiān)管、法律制度、風險擔保等政策。

以美國為例，美國在住房反向抵押貸款中制定非常詳細的政策法規(guī)。在財稅方面，美國聯(lián)邦住房管理局與1989年就專門設立了住房反向抵押貸款的管理部門，并為借款人進行投保，借款人可以獲得事先向其承諾的所有資金；聯(lián)邦政府為住房反向抵押貸款提供了利率保障，規(guī)定采取固定利率加浮動利率的可調(diào)整利率計息方式，有力地防范了利率風險；為了規(guī)避房價波動帶來風險，美國政府規(guī)定了抵押房產(chǎn)的最高價值限制，并定期對這一限制做些調(diào)整；美國政府對貸款機構(gòu)收取借款人的費用做了限制，規(guī)定貸款本金與費用之和必能超過房屋評估價值的80%；此外，美國政府還采取了減免稅費的政策，免除了政府風險抵押貸款中的個人房產(chǎn)的財產(chǎn)稅和減免了貸款合同到期后出售抵押房產(chǎn)的營業(yè)稅等。在法律和風險防范方面，美國也制定了較為完善的法律制度和風險防范機制。

目前，我國政府在這些政策方面還處于空白狀態(tài)，政府還要制定出具體的政策，及時把握業(yè)務開展時機和市場需求。其中，我國房屋產(chǎn)權(quán)70年的時間限制條件，就對住房反向抵押貸款極為不利。住房反向抵押貸款的運行周期長，且抵押的房屋大多為居住已久的舊房，在貸款到期后，很有可能抵押房屋的使用時間已經(jīng)超出了70年，這對貸款機構(gòu)通過變現(xiàn)抵押房產(chǎn)實現(xiàn)回收貸款產(chǎn)生巨大的風險，貸款機構(gòu)將面臨無法收回貸款的局面。

（六）市場機制不完善

發(fā)展住房反向抵押貸款既需要政府的支持，也需要市場機制發(fā)揮效應。我國目前的市場機制還處于不斷完善的發(fā)展過程中。包括房地產(chǎn)市場機制、金融市場機制、養(yǎng)老市場機制等都遠沒有成熟和穩(wěn)定。

在住房市場方面，目前我國房地產(chǎn)的價格還處于不穩(wěn)定狀態(tài)；二手房市場發(fā)展也不完善，且住房的產(chǎn)權(quán)存在不明晰的情況，對開展此項業(yè)務造成了障礙。

在金融市場方面，目前我國的金融市場還比較初級，金融工具不健全、金融中介機構(gòu)缺失、二級市場發(fā)育不足、利率市場化進程還處于探索階段，這些都不利于住房反向抵押貸款業(yè)務的開展。

在養(yǎng)老市場方面，目前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化還處于起步階段，養(yǎng)老市場機制不完善，主要表現(xiàn)在養(yǎng)老服務水平有待提高、養(yǎng)老機構(gòu)參差不齊、缺乏市場競爭機制和養(yǎng)老產(chǎn)品不足等方面。雖然經(jīng)過多年的努力，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些生機，獲得了一定的發(fā)展。但是，大部分養(yǎng)老機構(gòu)提供的服務主要以居住養(yǎng)老服務為主，且這些機構(gòu)主要是政府主導的公辦機構(gòu)，甚至為政府直接運作，民間機構(gòu)經(jīng)營的比較少。由于在機構(gòu)的選址、產(chǎn)品的定價、服務質(zhì)量等方面受諸多因素的限制，民營養(yǎng)老機構(gòu)運營不太理想，相當一部分的養(yǎng)老機構(gòu)在經(jīng)營中遇到很多困難。[3] 養(yǎng)老市場的規(guī)范和完善，還需要政府加大對民營養(yǎng)老機構(gòu)的扶持和政策優(yōu)惠。

二、住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的優(yōu)化路徑

（一）制定更加具體和系統(tǒng)性的政策

政府的作用是開展住房反向抵押貸款的關鍵所在，這是由住房反向抵押貸款的社會屬性和福利性決定的。政府有責任承擔社會養(yǎng)老的重任，市場機制只是政府分散養(yǎng)老壓力、發(fā)揮養(yǎng)老績效的途徑。國外的養(yǎng)老實踐也證明，養(yǎng)老是一項復雜的社會工程，任何以營利為目的的市場機制都不可能從根本上解決養(yǎng)老問題。只有政府與市場的“雙拳組合”才可以有效地承擔這份使命。住房反向抵押貸款具有很強的社會公益性質(zhì)，因此，政府在住房反向抵押貸款貸款中的角色至關重要。國外諸多國家在開展住房反向抵押貸款時，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國政府發(fā)揮應有的作用提供了參考。endprint

借鑒國外住房反向抵押貸款的政策措施，完善我國自身的政策配套支撐，是我國推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基本前提，否則貸款機構(gòu)將不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。

1. 制定和完善相關配套的法律法規(guī)

住房反向抵押貸款的對象為老年人，其業(yè)務知識、抗風險能力和維權(quán)意識較為薄弱，如果沒有政府必要的市場監(jiān)管將很難避免其利益遭受損害。

（1）住房反向抵押貸款的開展與現(xiàn)行的一些法律制度存在一些抵觸，政府需對其進行調(diào)整。土地制度是住房反向抵押貸款開展的主要障礙，主要表現(xiàn)為政府對土地使用權(quán)的期限問題。住房反向抵押貸款的貸款本息需要貸款機構(gòu)在貸款結(jié)束后通過變現(xiàn)抵押房產(chǎn)來實現(xiàn)，但我國的土地使用權(quán)限定在70年的范圍內(nèi)，這將使貸款機構(gòu)面臨重大的損失。對于土地上的建筑物的使用期限并沒有做出具體的說明。我國《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿時，自動延續(xù)”，但卻沒有對到期后業(yè)主續(xù)期的土地價格問題做出規(guī)定。這樣就可能導致兩方面的問題：一是如果續(xù)期費用不能達成一致，國家將收回土地使用權(quán)，貸款機構(gòu)面臨巨大損失；二是房屋所有者為了保持住房的產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)向政府繳納土地使用費，但這部分費用在貸款期初如何確定還是一個疑問。[4]我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)到期后國家將無償收回土地，但對是否補償土地之上的建筑物沒有做出相應的規(guī)定。按照1990年國務院頒布的《有償城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，在收回土地使用權(quán)的同時，地面上的建筑物無償歸國家所有。假若如此，住房反向抵押貸款業(yè)務就失去了根基而無法進行。

（2）制定和完善住房反向抵押貸款的政策和法律。對住房反向抵押貸款業(yè)務中的具體事項做出規(guī)定是政府作用的重要體現(xiàn)，具體包括：一是要對住房反向抵押貸款業(yè)務的主體進行規(guī)定，明確住房反向抵押貸款申請人、貸款機構(gòu)和參與機構(gòu)的相應資格、權(quán)利和義務，并建立相關的登記制度，達到規(guī)范市場的作用。二是制定住房反向抵押貸款運行中的法制制度，明確各個運行機構(gòu)開展住房反向抵押貸款的市場準入、市場退出程序，對住房反向抵押貸款的操作程序、業(yè)務監(jiān)管等進行規(guī)范和立法。三是完善與住房反向抵押貸款相關的配套法規(guī)，如房產(chǎn)評估制度、住房反向抵押貸款保險制度、利率市場化制度等。

（3）加強對住房反向抵押貸款市場主體的監(jiān)管。通過建立專門的評估機構(gòu)對執(zhí)行情況進行評估，完善住房反向抵押貸款市場功能。具體而言，一是針對市場上信息不對稱現(xiàn)象，有針對性地加強對市場主體，特別是貸款中介機構(gòu)和貸款機構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機構(gòu)的信息披露義務與貸款人的貸前咨詢義務，規(guī)范中介機構(gòu)評估與服務過程的行為。二是加強對各項法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管力度。通過建立專門的評估機構(gòu)對執(zhí)行情況進行評估，對執(zhí)行不力的情況及時進行糾正，并完善監(jiān)督與反饋機制以確保住房反向抵押貸款政策法規(guī)的有效執(zhí)行。三是及時對住房反向抵押貸款市場風險進行觀測和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題，防范各種可預知風險。

2. 維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

貸款機構(gòu)損失概率對住房價格升值率異常敏感。房屋價格的微小變動都將對住房反向抵押貸款的貸款機構(gòu)或借款人帶來較大的損失。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場和較小的房價變動對開展反向抵押貸款業(yè)務至關重要。對此，政府應該采取有效的對策維護好房地產(chǎn)市場，可從以下方面進行：

（1）采取土地宏觀政策對房地產(chǎn)的供給與需求進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。我國房地產(chǎn)存在著嚴重的供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。土地作為一種稀缺資源，其供給必將受到一定限制和約束，土地市場直接反映了土地供給狀況，構(gòu)成了市場運行基礎。土地的供給在很大程度上嚴重影響了房產(chǎn)價格。為此，政府需要通過土地制度改革，加快構(gòu)建和完善土地管理市場，強化政府對土地的審批和供應管理。為了刺激房地產(chǎn)的需求，政府應該構(gòu)建完善的住房供應體系，形成包括經(jīng)濟適用房、廉租房等多樣化的住房體系?；谖覈?jīng)濟發(fā)展水平、土地資源、居民消費能力等因素的考慮，未來我國房地產(chǎn)業(yè)應采取以保障性住房為主的開發(fā)模式。這需要規(guī)范和完善住房保障體系，制定計劃，采取包括征收房產(chǎn)稅、控制土地供應量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，還要促進房屋租賃業(yè)務和二手房市場的發(fā)展，刺激和帶動租房消費，加強存量房和二手房的有效流動，降低房屋空置率，有效利用存量房的價值和作用。

（2）制定合理的利率和信貸政策。合理的市場利率也是穩(wěn)定住房市場的關鍵。在具體的業(yè)務過程中，政府應該關注利率與信貸政策對房地產(chǎn)的重要影響，制定出區(qū)域差異化的房地產(chǎn)信貸政策，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行調(diào)整。同時， 還應該促進金融業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定。大力發(fā)展金融創(chuàng)新，推出實用性的產(chǎn)品和工具；加快房地產(chǎn)金融市場的多元性發(fā)展，積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，為房地產(chǎn)的開發(fā)、房屋購買、租賃和管理等提供全方位的金融支持。

（3）加快房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。推動房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，不僅是其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的必然趨勢。[5] 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民生活水平的提高，推動和加強諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑。房地產(chǎn)市場日益成熟，對企業(yè)運營效率和產(chǎn)品質(zhì)量提出了更高的要求，從而使研發(fā)領域成為企業(yè)新的利潤增長點，研發(fā)一體化成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。[6] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式和盈利模式，采取綜合性、一體化的生產(chǎn)和經(jīng)營模式，在產(chǎn)品、技術(shù)和服務上進行創(chuàng)新與融合。

（4）實施逆周期的風險調(diào)控機制。要構(gòu)建信息完備的信息監(jiān)控系統(tǒng)，收集各種反映住房市場的指標，根據(jù)信息指標來判斷房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，并運用逆周期調(diào)控政策，平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波峰和波谷，延長房地產(chǎn)周期，實現(xiàn)住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

3. 采取財稅減免等優(yōu)惠政策

對于參與住房反向抵押貸款的市場主體來說，盈利依然是其最為主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數(shù)額的資金支持。政府應該在其中通過優(yōu)惠的政策鼓勵這種養(yǎng)老模式。如果借款人或貸款機構(gòu)在參與住房反向抵押貸款中不能獲取預期收益，將難以達成交易。政府有義務通過消費補貼來彌補市場的失靈。具體來說，政府應該給予優(yōu)惠的財政貼息；在保障借款人其他收入的前提下，對借款人在此業(yè)務中獲取的收益免除稅收；采取一定財政補貼政策，對參與住房反向抵押貸款業(yè)務的借款人進行財政補貼，一次性發(fā)放給借款人，刺激其參與的積極性。endprint

（二）設計適合自身實際情況的產(chǎn)品

社會的多樣性產(chǎn)生了多樣性的需求，住房反向抵押貸款也需要迎合不同需求群體。在產(chǎn)品上做文章，通過產(chǎn)品的調(diào)整或改進不僅可以滿足不同需求的消費者，而且還可以增強市場競爭力。不同的老年人群體存在著收入差距、房產(chǎn)價值差異、年齡結(jié)構(gòu)差異、貸款用途差異等差異性，因此，住房反向抵押貸款需要多樣化、多層次的產(chǎn)品體系來滿足不同老年人消費群體。

多樣化的產(chǎn)品體系是住房反向抵押貸款社會需求的保證。由于國情不同，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況也不同，住房反向抵押貸款的產(chǎn)品類型也可以出現(xiàn)創(chuàng)新和差異化。通過借鑒美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗，設計我國住房反向抵押貸款產(chǎn)品的屬性，關系著該養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展前景。

美國的住房反向抵押貸款在產(chǎn)品類型上體現(xiàn)了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國對低、中、高檔的老年人群體分別設計了相應了產(chǎn)品：房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計劃和財務自由計劃等三類。

對國外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品進行借鑒后，有必要根據(jù)自己的國情設計出具有自身特色的產(chǎn)品是我國開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的靈魂。

1. 推行部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)抵押相結(jié)合的貸款產(chǎn)品

目前，我國國內(nèi)住房存在一些特殊情況，一些福利房、集資房、經(jīng)濟適用房和安置房等可能由于一些原因沒有明細的產(chǎn)權(quán)，或者擁有部分產(chǎn)權(quán)。對此，貸款機構(gòu)要與政府、單位等共同研究商定此類房產(chǎn)是否可以抵押、抵押的方式和貸款額度如何等。也可以通過政府制定特殊的政策，規(guī)定特殊性質(zhì)房屋的產(chǎn)權(quán)抵押問題，建議借鑒英國住房價值轉(zhuǎn)換計劃（Home Reversion）和新加坡房屋契約回購計劃的做法，實行政府與貸款機構(gòu)共同推出部分產(chǎn)權(quán)抵押的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，通過政府的擔保解決一些特殊群體的養(yǎng)老問題，擴大社會消費需求。

2. 實行借款人的退出機制

在推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的初期，社會上持觀望態(tài)度的人群較多，將住房抵押出去并最后放棄住房產(chǎn)權(quán)，對于一些思想較為保守的老年人來說還難以接受。實行中途可以退出的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對刺激這些人群的消費需求較為有利。但開展這種產(chǎn)品時，需要在合同中明確規(guī)定一些特殊條例，如中途可以選擇退出，但必須在償還貸款機構(gòu)全部貸款本息和相關費用后才有效；對可以選擇退出和不可選擇退出的產(chǎn)品進行差異化定價等。貸款機構(gòu)要對此制定相關的退出制度和機制。

3. 設計區(qū)域化差異的產(chǎn)品

區(qū)域差異是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中較為明顯的特征，不同區(qū)域的家庭在經(jīng)濟水平、住房狀況、生活水平和消費習慣等方面都可能存在差異，其養(yǎng)老需求和生活支出情況也會存在不同。因此，在不同的區(qū)域推出不同的產(chǎn)品，有利于切合當?shù)氐膶嶋H，達到細分市場的效果，有利于產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。當前，保監(jiān)會確定在全國四城市實行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式，這是實行差異化市場的契機。在開展業(yè)務時，四地完全有可能根據(jù)自己區(qū)域的特殊情況設計不同的產(chǎn)品。

4. 貸款支付方式更為靈活

美國等國家較為流行的住房反向抵押貸款支付方式一般為一次性支付、信用額度支付、終生年金支付等方式。這樣的方式固然有其合理性。但也可以從消費者心理角度考慮，借鑒法國Viager系統(tǒng)的形式，采取首付形式的付款形式，這樣可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用額度、首付+終生年金、首付+不定期支付等多種支付形式。之所以采取首付形式，是因為首付一筆資金可以讓借款人嘗到業(yè)務的甜頭，有利于滿足消費者的好奇心和滿足感。

（三）加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式旨在通過養(yǎng)老市場化運作，為老年人的養(yǎng)老提供資金支持。因此，市場化機制是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的必備條件；住房反向抵押貸款可以納為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運作模式之一。促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然有利于住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的鞏固和發(fā)展。

（1）加快形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈是產(chǎn)業(yè)發(fā)展主渠道。作為社會性、綜合性較強的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要全方位的產(chǎn)業(yè)鏈條加以引導和支撐。要積極引導養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)多樣性、多層次、多功能的養(yǎng)老服務產(chǎn)品和項目，逐步形成養(yǎng)老、醫(yī)療、研發(fā)、教育、娛樂等為一體的產(chǎn)業(yè)服務結(jié)構(gòu)；推進養(yǎng)老關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合發(fā)展，盡可能滿足老年人對養(yǎng)老服務的所有需求。

（2）構(gòu)建多層次的養(yǎng)老服務機構(gòu)。應根據(jù)老年人的實際生活情況，按照收入狀況將養(yǎng)老機構(gòu)的老年人群體分為低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三類。低收入老年人納入公立養(yǎng)老服務機構(gòu)，通過政府補貼等優(yōu)惠辦法解決實際困難；中等收入和高收入老年人則通過市場機制解決，適當?shù)貙嵭惺袌鰞r格，為其提供多層次養(yǎng)老產(chǎn)品和服務，并收取必要的養(yǎng)老費用。這樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就可以實現(xiàn)政府與市場、公益與盈利相結(jié)合的理想結(jié)構(gòu)，既體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會功能，又實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化的市場效果。

（3）完善社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務。社區(qū)和家庭都是養(yǎng)老的基本單元，社區(qū)為家庭提供最為直接的服務體驗，各種環(huán)境和服務設施都是老年人養(yǎng)老的潛在資源。家庭是社區(qū)的組成單位，是社區(qū)形成和發(fā)展的支撐和動力。發(fā)展住房反向抵押貸款，必須加快發(fā)展社區(qū)服務和居家養(yǎng)老服務，這是因為，住房反向抵押貸款也是以社區(qū)和家庭為主要依托。借款人將住房抵押出去，但依然需要繼續(xù)居住在家，并且需要社區(qū)的悉心關照。因此，社區(qū)服務對住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式同樣重要。完善社區(qū)養(yǎng)老，應該建立社區(qū)的網(wǎng)絡化服務，通過信息技術(shù)和網(wǎng)絡技術(shù)監(jiān)控、管理和控制各種因素，形成虛擬的養(yǎng)老社區(qū)，將服務的各個領域和環(huán)節(jié)納入網(wǎng)絡服務體系中，實行全程網(wǎng)絡化服務。此外還要加快建設各種實物性的基礎設施，如社區(qū)內(nèi)的娛樂設施、醫(yī)療設施、老年大學、心理疏導和溝通中心等。居家養(yǎng)老服務是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的一部分。完善居家養(yǎng)老服務，是提升住房反向抵押貸款產(chǎn)品價值的重要方式，也體現(xiàn)了住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的人文關懷。加快居家養(yǎng)老模式的發(fā)展，應該向幼兒園管理模式那樣，建立社區(qū)的“托老所”制度，在社區(qū)內(nèi)預留一定的土地建立托老所，完善各種服務形式。根據(jù)社區(qū)內(nèi)老年人的數(shù)量規(guī)劃合理的床位數(shù)，實現(xiàn)人數(shù)與床位的合理配置。endprint

（4）加快建設養(yǎng)老服務人才體系。養(yǎng)老人才是實現(xiàn)養(yǎng)老服務和住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的智力支撐。我國老年人隊伍龐大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途較好，而人力資源是這方面最大的困難之一。當前，我國養(yǎng)老人才主要特點為學歷普遍低端化、服務意識和態(tài)度不佳、服務水平和質(zhì)量不高、專業(yè)知識欠缺、人文關懷不足等，因此，應該建立一支專業(yè)化、服務性、人性化的服務團隊，可以通過在高校開設養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)課程、養(yǎng)老服務培訓機構(gòu)、社區(qū)宣傳和機構(gòu)內(nèi)部教育與培訓等途徑加以推進。

（四）完善和規(guī)范市場機制

1. 完善房地產(chǎn)市場機制

房地產(chǎn)市場是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式賴以存在的基礎，住房市場的價格變動對貸款機構(gòu)的利益影響非常敏感，有必要通過健全房地產(chǎn)市場機制，穩(wěn)定住房價格；發(fā)展和完善二手房市場，推動房地產(chǎn)市場的關聯(lián)領域。

（1）穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。按照現(xiàn)代經(jīng)濟學的觀點，在不考慮其他因素的情況下，價格的影響因素主要包括市場的供給與需求兩方面。房地產(chǎn)市場也一樣，其價格的高低直接反映了房地產(chǎn)市場的供求狀況。近年來，我國房地產(chǎn)的價格一直處于快速上升的階段，住房市場呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。然而，由于各種條件的限制，例如，居民的收入水平增長較慢、住房市場的飽和等，目前我國住房市場的價格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。維持這種態(tài)勢可以從以下幾點考慮：逐步提高居民的收入水平、構(gòu)建房價監(jiān)控機制和風險控制機制、合理供應土地資源等措施。

（2）健全和完善二手房市場。我國房地產(chǎn)市場具有一手市場活躍、二手市場較落后的特征。通過發(fā)展住房中介、推行二手房優(yōu)惠政策、合理規(guī)范存量住房的登記和管理、實行二手房配套優(yōu)惠等舉措，刺激和鼓勵居民購買二手房，加快二手房市場的流通，是開展住房反向抵押貸款業(yè)務的重要保障，可以為貸款機構(gòu)將收回的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。

2. 完善金融市場機制

（1）積極發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品和工具。成熟的金融市場是住房反向抵押貸款運行的主要條件。住房反向抵押貸款是一種創(chuàng)新型的金融工具和產(chǎn)品。因此，開展住房反向抵押貸款需要建立在強大的金融產(chǎn)品體系之上。美國作為當今世界上市場化最為完善、金融工具最為成熟的國家之一，在住房反向抵押貸款方面取得成功也是具有其必然性的。

（2）完善金融二級市場。金融二級市場具有規(guī)避風險的重大作用，開展住房風險抵押貸款，有必要通過金融二級市場規(guī)避一些風險，例如，通過開展住房反向抵押貸款的證券化業(yè)務就可以有效地規(guī)避貸款機構(gòu)流動性不足的風險，減少其利益損失。

（3）推進利率的市場化改革。利率的變動對住房反向抵押貸款具有很大的不確定性，可能會帶給貸款機構(gòu)巨大的市場風險。目前，我國的利率普遍實行的是固定利率，這對運行周期長達數(shù)十年的住房反向抵押貸款業(yè)務來說存在很大的隱患。因此，要通過改革現(xiàn)有的固定利率制，實行浮動利率制，并將浮動利率制度結(jié)合在住房反向抵押貸款產(chǎn)品中，有效地規(guī)避和減少利率風險。

3. 完善養(yǎng)老市場機制

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和住房反向抵押貸款都需要廣闊的市場作為保障。養(yǎng)老市場的完善與否，決定了住房反向抵押貸款業(yè)務的開展廣度和深度。完善養(yǎng)老市場，應該實行鼓勵多樣化的養(yǎng)老模式、加快養(yǎng)老產(chǎn)品的推出、制定較為合理的養(yǎng)老產(chǎn)品和優(yōu)惠政策、健全養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條等措施。

（五）優(yōu)化住房反向抵押貸款的發(fā)展戰(zhàn)略

1. 合理選擇住房反向抵押貸款產(chǎn)品的開展順序

不同的貸款產(chǎn)品具有不同的風險和發(fā)展條件。我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務，需要從自身的條件考慮，不可直接復制美國等國家的現(xiàn)成做法。從產(chǎn)品的支付屬性來看，一次性支付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品對未來利率波動和房價的波動較為敏感，對貸款機構(gòu)來說具有較大的風險；而信用額度支付的產(chǎn)品則可以通過分期支付緩解一定的未來不確定性，具有很好的緩沖作用。因此，基于我國市場機制還不太完善、利率變動不穩(wěn)定等因素的考慮，我國開始應該比較適合開展信用額度支付或年金支付的住房反向抵押貸款業(yè)務，不宜開展一次性躉領支付的產(chǎn)品。從有無贖回權(quán)的角度考慮，有贖回權(quán)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價面臨的風險較大，考慮的風險因素較多，定價一般較低，也就是借款人領取的貸款額較低，因此其市場需求可能不太樂觀。對此，我國可以實行兩者兼營的模式，但應該以無贖回權(quán)的住房反向抵押貸款為主要品種。

2. 合理推行區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略

不同的地區(qū)由于其歷史原因、文化習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素存在不同的市場需求。住房反向抵押貸款貸款具有很高的市場風險，因此需要考慮市場的規(guī)模和存在的風險。在經(jīng)濟發(fā)展不平衡的背景下，我國住房反向抵押貸款業(yè)務應該選擇市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿^好的地區(qū)。一般而言，住房反向抵押貸款的市場需要考慮經(jīng)濟發(fā)展水平的高低、市場利率情況、老年人的規(guī)模和居住狀況、業(yè)務的相關配套設施等因素。因此，在選擇區(qū)域時，一般可以選擇房屋價格升值與利率相匹配的區(qū)域；老齡化程度、貧困率、住房自有率較高的區(qū)域；資產(chǎn)評估機構(gòu)較為發(fā)達、社區(qū)服務較為完善等區(qū)域。

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Abstract： The housing reverse mortgage has a history of hundreds of years in the West. It is still a brand-new thing in China. Currently，China will face problems implementing it，including financial restrictions from decentralized management，blocking from traditional thoughts，imperfect legal system，lack of risk guarantee system，insufficient supporting policies and immature market mechanisms of housing markets，financial markets and real estate markets.Therefore，in order to implement the housing reverse mortgage business， we must combine our own actual situation and develop a feasible policy from the top-level design point of view，as to achieve a development path with Chinese characteristics.

Key words： housing reverse mortgages；house-for-pension scheme； pension industry； policy

（責任編輯：李 萌）endprint