房地產(chǎn)投資風(fēng)險及對策初探

王潞　魯琳遙

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也實現(xiàn)了快速發(fā)展。本文對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險”進行研究。首先闡述房地產(chǎn)項目的投資特點，接著論述房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險，并提出了控制風(fēng)險的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)風(fēng)險；可行性研究；房地產(chǎn)發(fā)展

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵。房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險主要是因為未來的不確定性引發(fā)的。人們在對房產(chǎn)進行投資的過程中，是通過預(yù)期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)期未來的各項數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預(yù)測、補償。客觀性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的也不會隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系。也可預(yù)測性指的就是投資風(fēng)險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進行理性的預(yù)測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗、當(dāng)前的信息等，進而對投資風(fēng)險發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的經(jīng)濟補償。

2、房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險來源

2.1.利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者、經(jīng)營者帶來損失。

2.2政策風(fēng)險。政策風(fēng)險，是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，其發(fā)展對于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。政策風(fēng)險包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟體制及住房制度改革等，是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一。

2.3技術(shù)風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險，是由于技術(shù)部門設(shè)計或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步，人們對住房標(biāo)準(zhǔn)要求更加苛刻。因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將先進技術(shù)和設(shè)備應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目中，不斷滿足消費者對住房質(zhì)量和居住水平的要求，提高市場競爭力。技術(shù)風(fēng)險主要包括建筑材料、施工技術(shù)的更新和革新、計算失誤等，如果不能處理好這些技術(shù)問題，將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來直接經(jīng)濟損失。

2.4投資回報率風(fēng)險。投資回報率風(fēng)險，是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，因投資回報率的減低給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資大、周期時間長，其投資風(fēng)險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險因素的影響，并且通過適當(dāng)?shù)姆椒▉頊p少通貨膨脹風(fēng)險。如可以通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險對實際收益率的影響程度。

3、應(yīng)對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的對策

3.1提高管理水平，降低決策風(fēng)險。必須建立一支高水平、專業(yè)的開發(fā)團隊，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)研和對方案的可行性研究，提高管理水平。建立信息系統(tǒng)對影響項目開發(fā)的政治、經(jīng)濟、社會及環(huán)境因素進行搜集與分析，通過科學(xué)預(yù)測作好項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，從而降低盲目的投資開發(fā)所帶來的風(fēng)險。通過分析政策走勢、行業(yè)發(fā)展趨勢以及消費需求等問題，將不確定的因素降到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。

3.2順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時機。要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析。房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說，這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀上分析經(jīng)濟發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇投資時期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”了解消費者對住房的需求，不斷開拓市場，對項目開發(fā)方案進行評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性強、風(fēng)險小的開發(fā)方案，保證項目收益。

3.3強化工程監(jiān)管。投資項目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因為房地產(chǎn)項目投資和建設(shè)主體是分開的，想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設(shè)時要加強風(fēng)險管理，確保項目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進行完善可以選擇經(jīng)濟實力和技術(shù)實力強，具備管理經(jīng)驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時支付賬款，建設(shè)方要按時、按量、按質(zhì)交工；此外也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最好，還要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設(shè)項目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解責(zé)任。

3.4充分了解市場進行理性投資。房地產(chǎn)市場實現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需要的房屋，知道房地產(chǎn)市場中需求方物，才能將見到的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此啊，在投資房地產(chǎn)市場之前，要對市場的情況進行充分了解，對市場前景進行準(zhǔn)確預(yù)測，進而進行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調(diào)研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對當(dāng)前市場的需求進行充分了解。例如，市場缺少的房地產(chǎn)項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、變化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的主要方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，根據(jù)市場情況，進行準(zhǔn)確的投資。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理對策，應(yīng)對各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實的市場狀況管理投資風(fēng)險，全面了解市場情況，進而作出科學(xué)合理的決策，通過強化工程監(jiān)管、全面了解市場以做出正確決策，轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險已降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，確保最大限度地獲得經(jīng)濟利益。

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