美國(guó)學(xué)區(qū)房選房攻略

酸櫻桃

2014年11月，美國(guó)的留學(xué)簽證有效期由之前的一年延長(zhǎng)到五年，此舉對(duì)于莘莘學(xué)子及家長(zhǎng)來說是一個(gè)重大好消息，國(guó)人送孩子去美國(guó)讀書的熱情倍增。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步復(fù)蘇，預(yù)計(jì)未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)美國(guó)仍然占據(jù)全球老大的地位。如果有考慮去美國(guó)生活的話，買房置業(yè)是必須經(jīng)歷的一堂課。

在美國(guó)買房，與國(guó)內(nèi)有很多相通的地方。其中，買房置地的三要素，第一是位置、第二是位置、第三還是位置！其中，好學(xué)區(qū)就意味著好位置。如果有父母希望將孩子送往美國(guó)讀書，買學(xué)區(qū)房絕對(duì)是穩(wěn)賺不賠的理財(cái)之道。

為何要買美國(guó)學(xué)區(qū)房

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)擁有永久產(chǎn)權(quán)，土地私有，買下來就是自個(gè)的了，還可以傳給子子孫孫，無窮盡也。當(dāng)然，前提是他們要一直交得起稅，傳給子孫的時(shí)候也要繳納遺產(chǎn)稅，給當(dāng)?shù)卣鳇c(diǎn)貢獻(xiàn)。

更誘惑的是，對(duì)比國(guó)內(nèi)自住房的價(jià)格，美國(guó)房產(chǎn)不那么貴。即使是在美國(guó)房?jī)r(jià)最高的幾個(gè)城市之一，如洛杉磯，均價(jià)80~100萬美元的獨(dú)立屋，折算成使用面積，比起北京的房產(chǎn)也便宜一大截。更不用比其他外在條件如車庫，花園，陽臺(tái)，以及美好的空氣。如果再對(duì)比北京、上海的學(xué)區(qū)房，那么美國(guó)房產(chǎn)絕對(duì)是家長(zhǎng)們的心頭大愛。

2014年11月，美國(guó)的留學(xué)簽證有效期由之前的一年延長(zhǎng)到五年，此舉對(duì)于莘莘學(xué)子及家長(zhǎng)來說是一個(gè)重大好消息，國(guó)人送孩子去美國(guó)讀書的熱情倍增。經(jīng)紀(jì)人遇到全款購買學(xué)區(qū)房的中國(guó)媽媽，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)寶寶剛出生，或者才兩三歲。而在孩子能夠用上房子之前，交給物業(yè)公司打理出租，即使每年有房產(chǎn)稅，但算下來租售比和性價(jià)比仍比在國(guó)內(nèi)買房劃算。

與留學(xué)簽證一起放開的還有商務(wù)旅游十年簽證。以后去美國(guó)不再需要一次次單獨(dú)簽證，我們也能擁有一場(chǎng)說走就走的買房之旅。

全球排名前二百的名校，美國(guó)至少囊括了一百所。重視孩子教育，從娃娃抓起的中國(guó)家長(zhǎng)，早就關(guān)注到了這巨大差別。不少父母已經(jīng)送孩子去美國(guó)讀中學(xué)，甚至小學(xué)。那么有余力的情況下，為了孩子日后留學(xué)準(zhǔn)備房產(chǎn)，也是勢(shì)在必行。

美國(guó)學(xué)區(qū)房N大好處

美國(guó)學(xué)區(qū)房主要針對(duì)的是公立學(xué)校，這一點(diǎn)是與國(guó)內(nèi)相同。私立學(xué)校沒有片區(qū)的概念，此處不討論。居住在學(xué)區(qū)內(nèi)，無論是租住還是自有房產(chǎn)，孩子都可以免費(fèi)上該區(qū)域的公立學(xué)校，甚至孩子坐校車都不必再花錢。

地方政府從收取的房產(chǎn)稅中撥款給公立學(xué)校，因此片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)越貴，稅收越多，學(xué)校能夠得到的經(jīng)費(fèi)就越多，也就有更多的資金用在學(xué)校建設(shè)和師資培養(yǎng)上。于是，學(xué)校排名前和學(xué)生成績(jī)好，便吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區(qū)居住，因此形成良性循環(huán)。

我們可以這樣理解：學(xué)區(qū)的教育質(zhì)量，都是居住在學(xué)區(qū)內(nèi)的家庭直接出錢買單，無論家中是否有學(xué)子，都要一樣出錢。好學(xué)區(qū)吸引人們前來居住，房?jī)r(jià)自然而然提升。2008年，在美國(guó)大部分房屋價(jià)格跳水的時(shí)候，好學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)不降反升。好學(xué)區(qū)的房子和普通學(xué)區(qū)房子，價(jià)格相差巨大。

學(xué)區(qū)內(nèi)如果主要是居民區(qū)，商業(yè)設(shè)施少的話，房產(chǎn)稅會(huì)比較高。而商業(yè)設(shè)施和企業(yè)較多的話，這些企業(yè)繳納的稅收也會(huì)用來提升地區(qū)內(nèi)的教育，居民的房產(chǎn)稅額相對(duì)就會(huì)比較低，負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕。

在美國(guó)入學(xué)沒有產(chǎn)權(quán)和戶籍限制，唯一要求的就是真實(shí)居住，自住房或者租房都是可以的，報(bào)名時(shí)提供水電賬單即可證明。要注意的是，如果買來是為了自己孩子，好的公立學(xué)校入學(xué)還需要排隊(duì)等候很久，這就要提前打聽好自己關(guān)注的信息，以免耽誤。

大家常常說起美國(guó)的學(xué)區(qū)房，主要針對(duì)兩種不同的學(xué)校。一種是大學(xué)城附近的學(xué)區(qū)房，主要是大學(xué)生租住，這種用來投資，或者給孩子上大學(xué)時(shí)居住一間，同時(shí)租出其他房間，就比較劃算。而針對(duì)中小學(xué)和幼兒園來講的話，主要看的是地區(qū)內(nèi)的高中成績(jī)好壞。美國(guó)的小學(xué)和初中階段，孩子學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)不重，而到了高中必須埋頭苦讀，為了自己的目標(biāo)大學(xué)而努力奮斗。因此高中學(xué)校質(zhì)量好壞，對(duì)孩子日后的發(fā)展還是至關(guān)重要的，高中評(píng)分高低，直接關(guān)乎房?jī)r(jià)。

好的學(xué)區(qū)房，主要說的是學(xué)校的評(píng)分高，學(xué)生成績(jī)好，出勤率高。南加州以API（加州公立學(xué)校學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)）來衡量學(xué)區(qū)內(nèi)高中的質(zhì)量，在網(wǎng)上還可以查到心儀學(xué)校的SAT（美國(guó)的高考，Scholastic Aptitude Test）成績(jī)是否較好，學(xué)校的社會(huì)活動(dòng)多少也是衡量學(xué)校好壞的一個(gè)指標(biāo)。而紐約有另一套評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。還有網(wǎng)上的學(xué)校評(píng)分是家長(zhǎng)根據(jù)學(xué)校情況綜合打分，也有重要參考價(jià)值。

美國(guó)新聞 US News網(wǎng)站的教育版塊于2014年評(píng)比了美國(guó)境內(nèi)超過19,400所公立高中，為每個(gè)學(xué)校頒發(fā)金銀銅三種勛章，同時(shí)列出了每個(gè)學(xué)校在讀學(xué)生數(shù)目，教師數(shù)量，AP通過率等等信息。

據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)字,全美有26,407所公立高中和10,693所私立高中。前一百強(qiáng)主要集中于加州，紐約州，華盛頓州，弗羅里達(dá)州，弗吉尼亞州，馬里蘭州和德克薩斯州。加州，德州，伊利諾伊州，俄亥俄州和紐約州的公立高中數(shù)目最多。

美國(guó)擁有眾多優(yōu)質(zhì)教育資源

為孩子選擇高中時(shí)不僅要考慮學(xué)校好壞，也要反過來考慮學(xué)校是不是太熱門太搶手，牛孩會(huì)不會(huì)太多，孩子入學(xué)后競(jìng)爭(zhēng)過于激烈也會(huì)很頭疼。美國(guó)大學(xué)不僅看所有的中學(xué)成績(jī)和社會(huì)活動(dòng)，還有一個(gè)考量指標(biāo)，就是孩子是否處于學(xué)校的前10%。因此根據(jù)自己的情況綜合全面衡量學(xué)校是否適合自己的需求，是非常必要的。

美國(guó)學(xué)區(qū)房備受青睞

好房哪里選？

洛杉磯(Los Angeles)房?jī)r(jià)中位數(shù)54萬美元

西海岸由于距離中國(guó)近，氣候溫暖舒適，一向是華人置業(yè)的首選區(qū)域。好萊塢全球聞名，比弗利山莊是著名的富人區(qū)，這些區(qū)域華人較少，雖然沿海，但是公立學(xué)校排名一般，有錢人的孩子都去了較好的私立學(xué)校。華人相對(duì)較多的是東部和北部地區(qū)。好學(xué)區(qū)主要集中于這些地區(qū)：爾灣（Irvine），核桃市（Walnut），鉆石吧(Diamond Bar)，奇諾崗(Chino Hills)，阿卡迪亞(Arcadia)，圣馬力諾(San Marino)等地。

舊金山(San Francisco)房?jī)r(jià)中位數(shù)105萬美元

灣區(qū)在2009年全美房?jī)r(jià)最低谷之時(shí)，房子還是要搶才能買到。高科技公司吸引了無數(shù)高端人才落戶這里，就業(yè)機(jī)會(huì)多，薪酬水平高，房?jī)r(jià)也就不斷上漲。投資這里的公寓和獨(dú)立屋，長(zhǎng)期看好。不在這里工作的家庭，很多都知難而退去其他好地去選房，跟碼農(nóng)搶房子，難度有點(diǎn)大。

紐約(New York)房?jī)r(jià)中位數(shù)46.3萬美元

世界金融中心之一，集商業(yè)，金融，教育，娛樂等世界頂級(jí)產(chǎn)業(yè)和人才于一處，人口密集，地鐵24小時(shí)運(yùn)行，購物天堂，永遠(yuǎn)不愁沒有人來租房，因此紐約置業(yè)，選對(duì)位置和房型，長(zhǎng)期投資回報(bào)率令人滿意。

著名的曼哈頓區(qū)（Manhattan)房?jī)r(jià)中位數(shù)超過100萬美元，是哥倫比亞大學(xué)，紐約大學(xué)，聯(lián)合國(guó)總部所在地。次貸危機(jī)嚴(yán)重時(shí)，曼哈頓區(qū)的房子影響不大。

特別要提到的是紐約的長(zhǎng)島，這里是華人搶學(xué)區(qū)房的首選之一，環(huán)境優(yōu)美，學(xué)區(qū)優(yōu)異，與曼哈頓的鋼筋水泥大都市風(fēng)格完全不同，長(zhǎng)島在海邊，更加宜居。美國(guó)學(xué)校權(quán)威評(píng)比機(jī)構(gòu)NICHE 的2015年全美學(xué)校評(píng)比中，長(zhǎng)島杰里科(Jericho)學(xué)區(qū)的三所小學(xué)囊括了全美前三名，學(xué)區(qū)為全美第二名，房?jī)r(jià)中位數(shù)69.8萬美元，整體比大頸學(xué)區(qū)貴。

長(zhǎng)島的大頸學(xué)區(qū)(Great Neck)，曼哈塞特(Manhasset Hills)學(xué)區(qū)，羅斯林(Roslyn)學(xué)區(qū)，賽奧賽特(Syosset)學(xué)區(qū)，華盛頓港((Port Washington)學(xué)區(qū)均在全美前列。大頸學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)65萬美元，擁有頂級(jí)學(xué)區(qū)，性價(jià)比相對(duì)超高。

波士頓(Boston)房?jī)r(jià)中位數(shù)48.2萬美元

與紐約同在美國(guó)東海岸，氣候雖然不為華人所喜歡，但是這里的世界名校云集，哈佛大學(xué)和麻省理工學(xué)院的魅力無限，完全秒殺東岸冬天的暴風(fēng)雪天氣這一缺點(diǎn)，成為國(guó)人為孩子購買學(xué)區(qū)房與投資的熱門城市之一。波士頓的學(xué)區(qū)房投資概念主要集中于高校學(xué)區(qū)房，大都會(huì)區(qū)有超過一百所大學(xué)，源源不斷的莘莘學(xué)子來了又去，出租也是非常容易的事情。更有很多父母為孩子預(yù)先買好房，便于留學(xué)時(shí)使用。

華盛頓哥倫比亞特區(qū)(Washington,D.C.)房?jī)r(jià)中位數(shù)40.9萬美元

華盛頓特區(qū)是美國(guó)首都。這里是美國(guó)聯(lián)邦政府機(jī)關(guān)、各國(guó)駐美大使館的所在地，也是世界銀行、國(guó)際貨幣基金、美洲國(guó)家組織等國(guó)際組織總部的所在地，并擁有相當(dāng)多的博物館。該地區(qū)面積不大，居民以政府部門公務(wù)員為主，收入和就業(yè)非常穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很小，居民受教育程度是全美最高。

該地區(qū)的學(xué)區(qū)也是美國(guó)首屈一指，整體水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。此地集中了多個(gè)國(guó)家的外交官和派駐官員，精英們的孩子們享受華盛頓優(yōu)質(zhì)的公立私立教育，同時(shí)也建立了小朋友們未來的優(yōu)質(zhì)朋友圈。

西雅圖(Seattle)房?jī)r(jià)中位數(shù)44.7萬美元

西雅圖近年來因電影而為大眾熟知，貝爾維尤（Bellevue）的公立和私立高中均在全美前100名，擁有全美高中排名第九的國(guó)際學(xué)校（International School），同時(shí)這里也是全美最安全的城市之一。房?jī)r(jià)中位數(shù)65萬美元，現(xiàn)在還在不斷上漲中。

雷蒙德（Redmond）是微軟總部所在地, 柯克蘭（Kirkland）房子價(jià)格相對(duì)最好學(xué)區(qū)要便宜一些，房子較新，還有就是離微軟和google也近。微軟和google的碼農(nóng)近些年也喜愛在瑟馬米什（Sammamish）購房。華盛頓大學(xué)學(xué)區(qū)和薩莫賽特（Somerset）學(xué)區(qū)也都是熱門。Bellevue 學(xué)區(qū)的 Medina 附近是富人區(qū)，好房百萬起。

亞特蘭大(Atlanta)房?jī)r(jià)中位數(shù)20萬美元

亞特蘭大是喬治亞州首府，華人也熱衷于在這里購房。這里房?jī)r(jià)低，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，而因?yàn)槲飪r(jià)低廉，吸引了包括可口可樂、達(dá)美航空、UPS、HolidayInn及南方貝爾等大的總部和一千多家工廠企業(yè)入駐，是美國(guó)東南部商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和工業(yè)中心。

好學(xué)區(qū)在北部富人區(qū)，約翰.克里克JohnsCreek、阿爾法瑞塔Alptarella、蘇瓦尼Suwanee、德盧斯Duluth、米爾頓Milton、羅斯維爾Roswell，比福德Buford等地。居民多為世界五百強(qiáng)的白領(lǐng)和企業(yè)高管，收入水平高，學(xué)歷高。30萬美元都可以買到很好的學(xué)區(qū)房，50萬美元在這里就可以買到豪宅。

圣地亞哥 San Diego房?jī)r(jià)中位數(shù)47.5萬美元

作為高科技發(fā)展城市，教育資源優(yōu)質(zhì)，樓市發(fā)展健康，也成為了中國(guó)人美國(guó)置業(yè)的熱門城市。圣地亞哥在洛杉磯南一百多英里的西海岸邊，氣候溫暖，陽光明媚，城市規(guī)劃好，風(fēng)景宜人，也是西海岸旅行必到之處?？窢柟菴armel Valley是位于圣地亞哥西北部的富人區(qū)，學(xué)區(qū)極佳，交通極為方便。

休斯頓(Houston)房?jī)r(jià)中位數(shù)18.7萬美元

是美國(guó)第四大城市，房?jī)r(jià)相對(duì)一線城市便宜太多，由于諸多石油公司落戶休斯頓，能源多，經(jīng)濟(jì)條件好，工作機(jī)會(huì)多，物價(jià)便宜，也為關(guān)注性價(jià)比的中國(guó)買家所青睞。二三十萬美元就可以買一棟很好的獨(dú)立屋，看多了紐約洛杉磯的房?jī)r(jià)，來到這里頓時(shí)覺得處處便宜得不像話。

只要能夠接受較熱的天氣，休斯頓也是一個(gè)很好的選擇。較好學(xué)區(qū)凱蒂Katy和 糖 城（Sugar Land）的 獨(dú)立屋比較新，價(jià)位在20-30萬美元就可以買到，富人區(qū)Memorial的春枝(Spring Branch Independent School District, SBISD）學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)在50萬美元起，鄰近市中心西側(cè)的西大學(xué)城(West University)和休斯頓獨(dú)立學(xué)區(qū)(HISD)的名校Bellaire High School，附近房屋七八十萬到百萬美元，也仍有買家趨之若鶩。

奧斯汀市(Austin)房?jī)r(jià)中位數(shù)30萬美元

德州陽光熱烈，州稅和地方稅負(fù)在美國(guó)五十州中排名47，消費(fèi)低，生活舒適，房?jī)r(jià)便宜。眾多科技公司如Dell，F(xiàn)acebook，谷歌Google，半導(dǎo)體制造商AMD（ Advanced Micro Devices）， 電信運(yùn)營(yíng)商AT&T，IBM入駐奧斯汀。

中央商務(wù)區(qū)公寓樓供不應(yīng)求，租金穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。Liberal Arts and Science Academy和KIPP Austin Col兩所學(xué)校位列全美高中前100。

以上房?jī)r(jià)中位數(shù)數(shù)據(jù)來自Redfin 90天內(nèi)統(tǒng)計(jì)的銷售價(jià)格(不是掛牌價(jià)格)，僅供參考。

TIPS：

為孩子選擇美國(guó)的高中時(shí)不僅要考慮學(xué)校好壞，也要反過來考慮學(xué)校是不是太熱門太搶手，牛孩會(huì)不會(huì)太多，孩子入學(xué)后競(jìng)爭(zhēng)過于激烈也會(huì)很頭疼。