鄭州：“量價(jià)齊增”，以穩(wěn)為主

張玉榮

鄭州是河南省會，也是中國地理中心，屬于二線中等城市。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)其中心區(qū)樓房均價(jià)約為9500元/m2。解限以來，鄭州樓市出現(xiàn) “量價(jià)齊增”的局面，總體以穩(wěn)為主，沒有出現(xiàn)大起大落。

2014年8月9日，鄭州市房管局發(fā)布消息稱，在該市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。鄭州庫存量加大，取消限購后，鄭州樓市主要在于去化跑量。市區(qū)投資類小戶型、市區(qū)改善性需求產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房及小套婚房受益明顯。

據(jù)2015年河南省及鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，鄭州戶籍人口為600多萬，常住人口901萬。2014年，鄭州市全市生產(chǎn)總值完成6800億元，增長9.3%，這是自2000年以來，首次回落到兩位數(shù)以內(nèi)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國35個(gè)大中城市中位次持續(xù)前移。

經(jīng)濟(jì)增長放緩的鄭州，解限近一年，如今是什么行情？《小康》記者從多方渠道獲得信息， 2015年上半年，鄭州樓市出現(xiàn) “量價(jià)齊增”的局面，總體以穩(wěn)為主，沒有出現(xiàn)大起大落。

“反應(yīng)平平”到“優(yōu)惠走量”

解限初期，鄭州當(dāng)?shù)孛襟w記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家售樓部內(nèi)并沒有出現(xiàn)預(yù)期的購房者火爆置業(yè)的熱鬧場面，只有為數(shù)不多的購房者前去看房。解限前后，僅少數(shù)樓盤到訪量、來電量及成交量上漲，大多與解限前后情況差別不大。價(jià)格方面多數(shù)樓盤維持原定價(jià)格，少數(shù)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲。

2014下半年，房地產(chǎn)市場整體量價(jià)齊跌。在全國樓市一片低潮之際，鄭州樓市也受波及。鄭州庫存量加大，取消限購后，鄭州樓市主要在于去化跑量。

2015年上半年，鄭州樓市出現(xiàn) “量價(jià)齊增”的局面。據(jù)鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)8031元/平方米，比去年同期漲7.84%；累計(jì)銷售商品住宅203.43萬平方米，比去年同期增長11.39%。

“投資性買房是必然上漲的，但對于剛需房以及小戶型來說沒有太大的變化。”中原樓市網(wǎng)房產(chǎn)編輯王森談到，“2015年鄭州的房產(chǎn)行業(yè)比較艱難，基本上都是維穩(wěn)，一些小的開發(fā)商會漲價(jià)，大的開發(fā)商還是優(yōu)惠走量?！辈贿^，他認(rèn)為“優(yōu)惠不會直接刺激成交，但是帶來更多的潛在購房者?！?/p>

取消限購以來，鄭州樓市總體沒有出現(xiàn)大起大落。河南省房地產(chǎn)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京對此分析，從2004年、2008年和2010年三次全國性的房地產(chǎn)波動(dòng)來看，全國都在大起大落，但鄭州都沒有出現(xiàn)較大波動(dòng)。原因在于河南人尤其是鄭州人購房很理性，不會過冷過熱。無論是否取消限購，人們該買房還是會買的。

也有專家指出，新政的實(shí)施讓更多自住型需求得以釋放，從而帶動(dòng)樓市出現(xiàn)回暖。但也要看到，樓市整體供大于求的基本面仍未改變，去庫存和走勢分化仍將是未來一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。這導(dǎo)致年內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。

買賣雙方思維都在變

政策變動(dòng)之下，鄭州樓市項(xiàng)目也在不停地調(diào)整銷售策略及推售節(jié)點(diǎn)，搶占時(shí)機(jī)。行業(yè)專家也表示，市區(qū)或者近郊一些改善性住宅產(chǎn)品受益明顯。尤其是那些注重樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)服務(wù)的小區(qū)將會吸引一些剛改型客戶，這些剛改型客戶追求房屋的實(shí)用性和舒適性，因此一些在售的期房或品質(zhì)較高的次新房會成為這些客戶的購房目標(biāo)。

“相對一手房，二手房的區(qū)位更加靠近市區(qū)一些，更符合改善型需求的釋放?！蓖跎f，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代開發(fā)商思維在轉(zhuǎn)變，“他們維持或者推出更多的優(yōu)惠來吸引消費(fèi)者。畢竟解除限購之后，購房者的購買欲望會被激發(fā)出來?！?/p>

與此同時(shí)，消費(fèi)者思維也在變。“他們現(xiàn)在也變得更加理性了，更看重開發(fā)商的品質(zhì)和項(xiàng)目的整體情況?！蓖跎f。

學(xué)生家長們所青睞的學(xué)區(qū)房，加上房產(chǎn)商的優(yōu)惠促銷，解限之后熱度不減，有的房價(jià)甚至一路高漲?！白８＜t城，有河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和鄭州八中兩大省廳直屬雙公立名校學(xué)區(qū)房，首付7萬7，現(xiàn)在買房9月就能上學(xué)，名額簽進(jìn)合同還能免借讀費(fèi)?！编嵵葑８７康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問陳晨談到，買學(xué)區(qū)房上名校一直是祝福紅城最大賣點(diǎn)。

不少品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤則以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢與環(huán)境優(yōu)勢作為賣點(diǎn)。位于鄭州市西四環(huán)洞林湖景區(qū)內(nèi)，鄭上新區(qū)核心位置，臨近1600畝天然生態(tài)濕地，1000余畝天然湖泊環(huán)繞的恒大山水城，就極力宣傳這些區(qū)位特點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢，也因此備受關(guān)注。

政策“組合拳”強(qiáng)力救市

2015年堪稱史上房地產(chǎn)救市政策力度最大的一年，從1月份，住建部放寬公積金提取條件開始，2月份降準(zhǔn)、降息，3月份“330”新政出臺，再到近期的降準(zhǔn)降息，5月21日，《鄭州市保增長調(diào)結(jié)構(gòu)強(qiáng)投資促轉(zhuǎn)型實(shí)施意見》出臺等等，救市政策滾滾而來。

5月27日下午，鄭州市政府網(wǎng)站掛出了《全市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見》，《意見》內(nèi)容共分四個(gè)部分、15條。

《意見》涉及統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、完善土地和住房供應(yīng)機(jī)制、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)、優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境等四大內(nèi)容。其中的“鄭15條”也被稱為鄭州史上“最強(qiáng)刺激”的房地產(chǎn)新政。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清認(rèn)為，這次新政符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一般規(guī)律，也符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般規(guī)律，其主要訴求點(diǎn)就是把政府伸向房地產(chǎn)行業(yè)的手收縮一下，而讓市場在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中主導(dǎo)性、主動(dòng)性體現(xiàn)得更加充分一些。

對于《意見》中所規(guī)定的：對于購買自住房的，可憑5年內(nèi)的購房合同 （房屋所有權(quán)證）申請?zhí)崛∽》抗e金，并可同時(shí)提取配偶、父母、子女的住房公積金，提取總額不超過房價(jià)總額。

宋向清認(rèn)為這一條非常人性，其意義在于解決了剛需一族和改善性購房者購房資金不足和購房成本長期偏高的問題，政策制定真正做到了人性化?！傲吭鰞r(jià)穩(wěn)是本次政策的最佳期望值。”原搜狐地產(chǎn)主管張俊對《小康》記者說，“鄭州整體市場跟沒解限之前有一定區(qū)別，整體購買量都已經(jīng)上去。鄭州公積金新政之后，公積金放款數(shù)量有增長。在系列強(qiáng)刺激的政策下，鄭州樓市還是給大家一定的信心。”

編輯/韓 靜