城市居民住房消費(fèi)需求現(xiàn)狀與影響消費(fèi)行為的因素探討

胡超

摘要：本文概述了住房消費(fèi)的含義和特點(diǎn)，并由此分析城市居民住房消費(fèi)需求的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上探討了影響消費(fèi)行為的具體因素。

關(guān)鍵詞：城市居民 住房消費(fèi) 消費(fèi)行為 影響因素

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民的生活水平得到提升，對(duì)于住房也提出了更高層次的要求，住房問(wèn)題也隨即成了社會(huì)各界所關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。近年來(lái)，住房消費(fèi)也逐步由集團(tuán)消費(fèi)向個(gè)人消費(fèi)轉(zhuǎn)變，日益出現(xiàn)的一些宏觀因素和微觀因素對(duì)住房消費(fèi)行為正產(chǎn)生著一定的影響。

一、準(zhǔn)確認(rèn)知住房消費(fèi)的含義及特點(diǎn)

（一）住房消費(fèi)的含義

所謂住房消費(fèi)，主要是指人們?yōu)榱藵M足自身生存、發(fā)展等對(duì)居住之所的需要而開展的消費(fèi)行為。這里所說(shuō)的消費(fèi)不單單是指對(duì)住房本身的支出，例如：房?jī)r(jià)或房租，而且還包括了維系住房正常使用而需支付的各類費(fèi)用，例如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等，都屬于住房消費(fèi)的范疇。在居民生活的整體消費(fèi)中，住房消費(fèi)占據(jù)了重要的地位，能夠?qū)用竦纳钅酥辽鐣?huì)消費(fèi)產(chǎn)生直接的影響。

（二）住房消費(fèi)的特點(diǎn)

就我國(guó)目前住房消費(fèi)的特點(diǎn)來(lái)看，大致包括4個(gè)方面：首先是住房消費(fèi)的普遍性。住房需求是每個(gè)居民生存的根本，是人們生存和發(fā)展的生活必需品，住房消費(fèi)也成為了人類一項(xiàng)永恒的消費(fèi)。人類只有解決了吃穿住行問(wèn)題，才能夠更好的開展學(xué)習(xí)和工作。由此可見，住房消費(fèi)具有很強(qiáng)的普遍性，主要有人類的地方，就離不開住房消費(fèi)。其次是住房消費(fèi)的耐久性。與其他商品相比，耐久性是住房一個(gè)最根本的特征，如果在沒(méi)有人為破壞或自然災(zāi)害的影響下，它的耐久性可以長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至幾百年。即使房屋的使用權(quán)發(fā)生了變更，對(duì)其價(jià)值也不會(huì)造成影響。正因?yàn)樽》肯M(fèi)具有耐久性，所以導(dǎo)致了住房商品可以次性投入，長(zhǎng)期性消耗。再次是住房消費(fèi)的社會(huì)保障性，住房作為商品出售給人們，不僅能夠?yàn)槿祟愄峁┛梢詶⒌膱?chǎng)所，而且對(duì)維護(hù)社會(huì)安定也具有重要意義。所以，從某種意義上來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)已經(jīng)逐步上升到了社會(huì)問(wèn)題的層面，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，國(guó)家政府也出臺(tái)了各種各樣的政策對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，并且制定了完善的住房保障制度，從而使得住房消費(fèi)具備了一定的社會(huì)保障性。最后是住房消費(fèi)的投資性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，部分人們開始關(guān)注投資，住房投資由于具備收益、保值、增值、消費(fèi)等幾個(gè)特點(diǎn)，因此，目前已經(jīng)成為了人們最理想的投資工具之一，同時(shí)也賦予了住房消費(fèi)投資性的特點(diǎn)。

二、我國(guó)城市居民住房消費(fèi)需求現(xiàn)狀分析

為了更好的對(duì)我國(guó)城市居民住房消費(fèi)需求的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，本文主要以湖北武漢市為例，對(duì)其居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，以此來(lái)作為研究的參考依據(jù)。

（一）武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平分析

對(duì)于武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平的分析，我們大致可以從兩個(gè)方面入手，首先是從人均居住面積來(lái)進(jìn)行分析。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，武漢市住宅建設(shè)得到了很大程度上的推動(dòng)，從1992年至今，城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)由最初的6.34平方米增加到15.69平方米。表1給出的是1992年至2014年武漢市城鎮(zhèn)居民人均居住的面積情況。雖然從整體上來(lái)看有所提升，但是與國(guó)際上一些國(guó)家相比，卻仍然比較落后，即使與國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，也存在一定的差異。

其次是從住房質(zhì)量方面來(lái)進(jìn)行分析，主要以戶型、裝飾以及設(shè)備配套等作為分析指標(biāo)。表2給出的是近年來(lái)武漢市城鎮(zhèn)居民住房戶型情況分析表，從表2中我們能夠看出，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的住房居住條件也得到了顯著提升，但盡管如此，從戶型結(jié)構(gòu)以及住房配套設(shè)施情況來(lái)看，同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比還存在很大的差距。

（二）武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)存在的問(wèn)題

就我國(guó)目前武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)存在的問(wèn)題來(lái)看，包括了大概以下幾個(gè)方面：首先是住房消費(fèi)水平偏低。盡管社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展在定程度上提高了居民的住房消費(fèi)水平，但相對(duì)而言，其總體水平還是有些偏低，無(wú)論是人均住房面積還是住房的整體質(zhì)量，都無(wú)法與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在戶型不合理、配套設(shè)施不完善以及消費(fèi)能力差距大等多個(gè)方面。其次是住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，從上文的分析我們能夠看出，當(dāng)前武漢市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題：（1）住房自有率偏高，但住房商品化程度很低；（2）住房消費(fèi)支出比相對(duì)于居民家庭收入水平來(lái)說(shuō)偏低，而且在不同收入階層之間存在兩極分化的現(xiàn)象。就目前武漢市城鎮(zhèn)居民的生活水平來(lái)看，已經(jīng)達(dá)到了小康水平，但在住房消費(fèi)支出方面，卻相對(duì)較低，沒(méi)有形成符合城鎮(zhèn)居民收入水平的梯度消費(fèi)模式；（3）住房市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟，尤其是住房二級(jí)市場(chǎng)落后，沒(méi)有形成與居民消費(fèi)水平相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系。比如說(shuō)：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例失衡、存量房交易量比例偏低等，這些問(wèn)題的存在都在一定程度上反映了武漢市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理性。

三、影響住房消費(fèi)行為的因素探討

結(jié)合武漢市居民住房消費(fèi)的現(xiàn)狀來(lái)看，能夠?qū)用褡》肯M(fèi)行為產(chǎn)生影響的因素主要包括兩個(gè)方面，即經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素。其中，經(jīng)濟(jì)因素又包括居民家庭收入和居民儲(chǔ)蓄。非經(jīng)濟(jì)因素又包括住房?jī)r(jià)格、家庭負(fù)擔(dān)、住房政策、住房金融以及消費(fèi)環(huán)境等多個(gè)方面。接下來(lái)筆者就以上因素進(jìn)行詳細(xì)討論。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素包括居民家庭收入和居民儲(chǔ)蓄。在住房消費(fèi)過(guò)程中，人們的日常收入是影響其消費(fèi)行為的一個(gè)主要因素，也就是說(shuō)，人們的收入越高，對(duì)住房需求的要求也就越高，收入水平是保障人們進(jìn)行住房消費(fèi)的必要條件，兩者之間存在著密不可分的聯(lián)系。由此來(lái)看，收入對(duì)人們住房消費(fèi)行為產(chǎn)生的影響是不容忽視的。其次是居民儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄等于居民家庭可支配收入減去消費(fèi)性支出后的余額。對(duì)于儲(chǔ)蓄與人們購(gòu)買力的關(guān)系，我們可以這樣理解，如果人們的儲(chǔ)蓄增加，那么其當(dāng)下的購(gòu)買力勢(shì)必會(huì)下降，但也意味著其未來(lái)購(gòu)買力的增強(qiáng)。總的來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄對(duì)消費(fèi)來(lái)說(shuō)是一把“雙刃劍”，既起到了積極的作用，同時(shí)也有消極作用，這就需要政府政策的正確引導(dǎo)。隨著人們消費(fèi)觀的不斷轉(zhuǎn)變，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民“高儲(chǔ)蓄，低消費(fèi)”的現(xiàn)狀也會(huì)得到一定程度的改善，儲(chǔ)蓄對(duì)住房消費(fèi)行為的影響也會(huì)日趨呈現(xiàn)。

（二）非經(jīng)濟(jì)因素

非經(jīng)濟(jì)因素包含的內(nèi)容較多，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（]）住房?jī)r(jià)格。住房?jī)r(jià)格是影響住房消費(fèi)行為最重要的因素，房?jī)r(jià)的設(shè)定是否合理直接關(guān)系著居民購(gòu)房的意愿。如今，人們的生活水平不但提高，對(duì)于住房的要求已經(jīng)不在是生存上的需求，而是追求更高層次的享受性的需求和投資性需求，所以，住房?jī)r(jià)格對(duì)住房需求的影響是非常明顯的。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)在一定程度上降低居民的購(gòu)房意愿，反之，居民的意愿則會(huì)提高。所以，住房?jī)r(jià)格對(duì)住房消費(fèi)行為所產(chǎn)生的影響是非常明顯的。（2）家庭負(fù)擔(dān)。家庭負(fù)擔(dān)對(duì)居民住房消費(fèi)行為產(chǎn)生的影響也是不容忽視的，例如，獨(dú)生子女的家庭和非獨(dú)生子女的家庭在住房消費(fèi)行為上有很大差別，家庭負(fù)擔(dān)重和家庭負(fù)擔(dān)輕的家庭在住房消費(fèi)行為上也有一定的差別。（3）住房政策。目前，國(guó)內(nèi)有關(guān)住房的政策出臺(tái)了很多，例如：土地供應(yīng)政策、住房供給政策、住房保障政策以及稅收政策等，這些政策的陸續(xù)出臺(tái)對(duì)居民住房消費(fèi)行為也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。（4）住房金融。住房金融是指為住房消費(fèi)提供融資便利的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，住房金融政策對(duì)住房消費(fèi)的影響可以從貸款規(guī)模、貸款利率、首付比例、還款期限以及貸款方式等方面分析，正確的住房金融政策有利于提高居民的住房消費(fèi)能力，對(duì)解決中低收入階層的住房問(wèn)題意義重大。（5）消費(fèi)環(huán)境。消費(fèi)環(huán)境是指影響消費(fèi)者行為的各種外在條件，包括生態(tài)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，在現(xiàn)代社會(huì)里，住房不僅是滿足人們生存的需要，更是人們身份和地位的象征，不同階層的居民對(duì)住房消費(fèi)的層次是不一樣的，消費(fèi)環(huán)境對(duì)住房消費(fèi)影響尤為明顯。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，居民生活水平的不斷提高直接影響著居民住房的消費(fèi)情況，同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們對(duì)住所的不同要求也會(huì)在一定程度上影響到居民的住房消費(fèi)行為。從本文的分析我們可以看出，對(duì)于居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀及影響因素的研究是一項(xiàng)復(fù)雜而又系統(tǒng)的工作，不僅具有全面性，更具有一定的長(zhǎng)期性，因此，需要我們相關(guān)的研究人員從生活實(shí)際和不同角度入手做更進(jìn)一步的研究。