房屋租賃、買賣過(guò)程中的常見(jiàn)“門道”

王宇萌

無(wú)論買房、賣房還是租房，人們常常要和房屋中介公司打交道。有些人通過(guò)房屋中介公司順利租到、買到稱心如意的房子，免去了奔波勞頓之苦；有些人就沒(méi)有那么幸運(yùn)了，在與房屋中介公司打交道的過(guò)程中遇到了各種鬧心事。

有讀者在給本刊的留言中希望記者調(diào)查一下房屋中介公司的常見(jiàn)“門道”。為此，記者走訪了一些有買賣房屋意愿和經(jīng)歷的市民、房屋中介公司，并咨詢了業(yè)內(nèi)人士，從中窺見(jiàn)到房屋中介行業(yè)的一些“招數(shù)”，以提請(qǐng)消費(fèi)者注意。

家住哈爾濱市香坊區(qū)綠?；▓@的吳女士對(duì)記者說(shuō)起自己的賣房經(jīng)歷時(shí)，語(yǔ)氣很是無(wú)奈。2014年，她通過(guò)一家房屋中介公司賣房，登記時(shí)明確告訴中介，這套房子還有10萬(wàn)元的貸款尚未還清，如果成交，需要由買方還清尾欠貸款?！昂炌旰贤牡诙?，買方就給我來(lái)電話，說(shuō)房屋中介公司事先并沒(méi)告訴他這套房屋有貸款沒(méi)還清，指責(zé)我故意隱瞞事實(shí)?！眳桥亢苁巧鷼?，立即找到這家房屋中介公司，要求澄清事實(shí)。中介方面卻表示：“我們事先已將房貸等信息全部‘口頭告知了買家，是他沒(méi)注意，這不能怪我們。”幾經(jīng)周折，最終在買家交齊了全部房款后，房屋中介公司才為該房產(chǎn)辦理了解除貸款手續(xù)。

最近，記者就房屋中介“門道”的話題通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)和一些市民進(jìn)行交流，受訪者反映的問(wèn)題大多集中在部分中介公司利用買方與賣方信息不對(duì)稱的機(jī)會(huì)，讓買賣雙方“上套”。一位市民氣呼呼地說(shuō)：“‘兩頭瞞，‘兩頭蒙，得騙就騙，賊能忽悠?！?/p>

2015年3月，家住雞西市城子河區(qū)的周先生通過(guò)房屋中介賣房，中介方面在收下買方交的60萬(wàn)元全額房款并辦理相關(guān)手續(xù)后，卻遲遲不將房款交給賣方。在向行政部門投訴、仲裁申訴甚至動(dòng)用社會(huì)關(guān)系后，周先生才以不菲的代價(jià)得到賣房款。

為進(jìn)一步了解情況，記者和從事房屋中介工作的朋友王女士進(jìn)行了交流。因?yàn)槭桥笥?，王女士直言不諱地告訴記者，現(xiàn)在一些房屋中介公司在與消費(fèi)者簽訂三方協(xié)議時(shí)，會(huì)盡力勸說(shuō)買賣雙方從房屋中介公司“過(guò)款”——買方要在去房管局簽買賣契約之前將全款（如果是一次付款的話）打到房屋中介公司賬上，但中介方面退款給房主的時(shí)間卻是在新房產(chǎn)證下來(lái)之后。這期間，房屋中介公司就可以利用買主的錢為自己“生錢”。

隨著互聯(lián)網(wǎng)的日益普及，人們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房屋交易的情況越來(lái)越普遍，很多有過(guò)租房或者賣房經(jīng)歷的人大多遇到過(guò)這種情況：在網(wǎng)上看到一套裝修精美、配套齊全、地段優(yōu)越、價(jià)格合理的好房子，而你打電話一問(wèn)，房子不是租出去了就是賣出去了，反正是看不到現(xiàn)房。即使看到現(xiàn)房，也與圖片顯示的情況相去甚遠(yuǎn)。

2015年4月11日，記者以租房者的身份，就有關(guān)哈爾濱市香坊區(qū)一套出租房的情況，電話詢問(wèn)了在網(wǎng)上發(fā)布房源信息的一家房屋中介公司。據(jù)信息顯示，該房屋位于香坊區(qū)進(jìn)鄉(xiāng)街丁香家園小區(qū)，8樓頂層，建筑面積64平方米，精裝修，月租1500元。最吸引人的是，圖片顯示該房間十分漂亮，裝修新穎且簡(jiǎn)潔時(shí)尚。當(dāng)記者詢問(wèn)該圖片內(nèi)容是否真實(shí)時(shí)，發(fā)布房源的中介經(jīng)紀(jì)人稱：“不好意思，這套房子已經(jīng)租出去了，但我手頭還有別的房源……”

王女士告訴記者，房屋中介公司通常會(huì)發(fā)布一些比較受歡迎的房源信息吸引顧客，但當(dāng)你去看房時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些房子要么已被賣掉，要么就是和房源信息所描述的不一樣，價(jià)格也很貴。如果買房者根據(jù)見(jiàn)到的中介報(bào)價(jià)來(lái)咨詢，中介方面一般會(huì)稱該房已出手，然后推薦新的房源。

此外，王女士透露，中介方面常用的手法之一就是把房子“打包賣”。例如，給賣主掛出“實(shí)收價(jià)”，待成交后所有費(fèi)用全部由買家出，房主往往樂(lè)于配合。

同樣，房屋中介公司也通常會(huì)“疏通”有關(guān)方面把房屋評(píng)估價(jià)做低一些，讓買家少交一些契稅和房屋維修基金，以吸引買家。不過(guò)，這種情況一旦被相關(guān)部門查出，買家不僅要補(bǔ)齊各種稅費(fèi)，還可能面臨高額罰款。

“賣二手房挺賺錢的?！奔易」枮I市道里區(qū)錦江綠色家園小區(qū)的趙先生告訴記者：“我家住在3樓。去年年底，4樓的鄰居搬走了。我跟新來(lái)的鄰居閑聊時(shí)聽(tīng)說(shuō)，他買這套房子花了85萬(wàn)元，我挺吃驚。因?yàn)樵瓉?lái)的鄰居2013年年底買這套房子時(shí)才花了75萬(wàn)元，一年時(shí)間就賺了10萬(wàn)元，也太夸張了。后來(lái)，我跟原來(lái)的鄰居聊天時(shí)才弄明白，他是委托中介賣的，報(bào)價(jià)82萬(wàn)元，最后也只收了82萬(wàn)元。顯然，除了中介費(fèi)外，中介方面又額外多賺了3萬(wàn)元?！?/p>

王女士向記者介紹，中介報(bào)價(jià)往往比房主報(bào)價(jià)高一成左右。有時(shí)是經(jīng)過(guò)房主同意的，有時(shí)則是私自報(bào)價(jià)，目的就是賺取額外差價(jià)。王女士還給記者“透底”：“找中介買房的話，一般按照中介給的價(jià)格壓低10%才是底價(jià)。如果是獨(dú)家房源，中介方面報(bào)什么價(jià)都有可能。如果是通盤（即其他中介也有的房源），一般不會(huì)比底價(jià)高太多，因?yàn)閳?bào)高了就容易把客戶嚇到其他中介去?！?/p>

2015年4月12日，記者在房屋租賃貼吧看到這樣一個(gè)帖子：一位姓洪的先生在發(fā)布租房信息時(shí)，特意標(biāo)明“中介勿擾”?？蓭滋旌缶陀幸患抑薪楣韭?lián)系他，想帶人去看房子。盡管洪先生一再表示不需要中介，但對(duì)方卻反復(fù)勸說(shuō)。洪先生被說(shuō)活了心，也就答應(yīng)了。后來(lái)租客看中了房子，在三方簽訂協(xié)議時(shí)，中介公司要洪先生交400元的中介費(fèi)。洪先生不知該不該給這筆錢，于是發(fā)帖求助。

一位跟帖者表示，他就遇到過(guò)與洪先生類似的情況。他當(dāng)時(shí)認(rèn)為，雖然自己沒(méi)有主動(dòng)委托服務(wù)中介公司，但房子最終還是通過(guò)中介方面租出去的，所以給了200元錢作為服務(wù)費(fèi)，租客也交了300元中介費(fèi)。

采訪期間，恰好記者的一個(gè)朋友要招租，于是，記者親自上網(wǎng)體驗(yàn)了一次。

記者在4月13日將朋友的房屋信息掛到多個(gè)租房網(wǎng)站，第二天就有幾家服務(wù)中介公司打來(lái)電話。

“委托給我們，不會(huì)對(duì)您的利益有任何損失。如果有合適的顧客，我們就帶他去看房?！币幻蘸哪凶幼苑Q是哈爾濱市一家房屋中介公司的工作人員，說(shuō)看到我發(fā)的帖子后，覺(jué)得挺符合自己一個(gè)客戶的要求。如果我愿意的話，可以把房子委托給他，然后他帶人去看房。

在被問(wèn)及是否收費(fèi)時(shí)，胡姓男子稱，他可以把中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到租客身上，但沒(méi)有提及中介費(fèi)的具體數(shù)額。

4月15日，另一家房屋中介公司的工作人員也打來(lái)電話表示，不會(huì)收取費(fèi)用，“我們之間的合作并不是強(qiáng)制性的，如果租房成功的話，我會(huì)根據(jù)租客租房時(shí)間的長(zhǎng)短，向他收取相當(dāng)于月租金一半或整月的費(fèi)用作為中介費(fèi)?！?/p>

針對(duì)這種情況，記者咨詢了王女士。王女士透露：“一些業(yè)務(wù)員為了爭(zhēng)取房源，會(huì)用提高房屋租金的方式將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到承租方身上?！?/p>

據(jù)王女士介紹，正常情況下，如出租方主動(dòng)委托房屋中介公司，雙方會(huì)就房屋狀況、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容簽訂委托協(xié)議，承租方和出租方會(huì)分別交付一定的中介費(fèi)。但是，一些業(yè)務(wù)員在爭(zhēng)取網(wǎng)上發(fā)布的房源信息時(shí)，為了增加自己與出租方達(dá)成合作的吸引力，在成交之前不會(huì)與出租方簽訂協(xié)議，而是向出租方承諾將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到租客身上，即將每月的租金適當(dāng)上調(diào)。“這樣，租客在付原有中介費(fèi)的基礎(chǔ)上，往往還要承擔(dān)出租方的中介費(fèi)?！蓖跖空f(shuō)，這種現(xiàn)象并不少見(jiàn)，只不過(guò)承租方大多被蒙在鼓里罷了。

因?yàn)樵诜课萁灰走^(guò)程中經(jīng)常產(chǎn)生糾紛，使相關(guān)當(dāng)事方利益受損，不少消費(fèi)者希望從防止上當(dāng)、依法維權(quán)方面得到一些專業(yè)性提示。對(duì)此，黑龍江省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部佟新部長(zhǎng)、黑龍江思普瑞律師事務(wù)所李蕊彤律師提醒消費(fèi)者注意以下幾點(diǎn)：

一、在選擇房屋中介公司時(shí)，要盡量選擇正規(guī)公司，避免“黑中介”。比如，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理信息網(wǎng)站上查看房屋中介公司是否有登記，選擇那些登記過(guò)、信得過(guò)的公司。

二、在與房屋中介公司溝通的過(guò)程中，要盡可能詳細(xì)地詢問(wèn)相關(guān)信息，包括貸款償還情況等，對(duì)一些重要信息的真實(shí)性要注意核對(duì)。

三、盡可能在簽訂購(gòu)房合同前與房主見(jiàn)面，不但要核實(shí)價(jià)格，還要驗(yàn)看房產(chǎn)證、土地證、不動(dòng)產(chǎn)登記證等相關(guān)證件，以保證交易的安全性。簽訂的購(gòu)房合同要逐項(xiàng)閱讀核實(shí)，看懂后再簽字，切不可掉以輕心。

四、為避免房產(chǎn)中介公司以提升租金的方式將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給承租方而引發(fā)爭(zhēng)議，在簽訂合同時(shí)，對(duì)如何支付中介費(fèi)應(yīng)盡量明晰細(xì)則。