“宅底商”法律問(wèn)題初探

安調(diào)珍 鞏壽兵

摘 要：“宅底商”是與傳統(tǒng)的住宅配套設(shè)施不同的一個(gè)概念，目前，隨著房地產(chǎn)開(kāi)放的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)商意識(shí)到住宅底商具有強(qiáng)大的商業(yè)潛力和前景，并且正對(duì)此形式的各種項(xiàng)目將成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主旋律。所以，本文從住宅底商的概念出發(fā)，在此基礎(chǔ)上，探索住宅底商存在的一些法律問(wèn)題，主要涉及土地問(wèn)題、交付問(wèn)題以及歸屬問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：宅底商；建設(shè)用地使用權(quán)；配套商業(yè)設(shè)施

1 住宅底商的概述

所謂住宅底商，是指與住宅部分是同為一體的，位于住宅等建筑物底層（可能包括地下一層、二層及地上一層、二層，或其中部分樓層）的商鋪，也就是常說(shuō)的“連體樓”。當(dāng)然，有些學(xué)者認(rèn)為住宅底商還包括附屬于住宅建筑物的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數(shù)較低，大都為一層至三層，全部是商業(yè)用途。

住宅底商與傳統(tǒng)的住宅配套商服務(wù)設(shè)施（包括與住宅項(xiàng)目分割的“裙樓”）不同之處在于后者在物理形態(tài)上能夠與住宅建筑完全分離，且后者大多都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商迫于規(guī)劃中的“配套公建”面積而建，而住宅底商往往是開(kāi)發(fā)商為了提高整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)、滿足居住人群的生活而自行修建的商鋪。

2 有關(guān)住宅底商的土地法律問(wèn)題

“住改商”作為住宅底商的另一種特殊表現(xiàn)形式，其涉及的相關(guān)法律問(wèn)題亦根據(jù)“住改商”不同形式而不同，具體為：

2.1 開(kāi)發(fā)商將住宅項(xiàng)目的底層變更為商鋪 在開(kāi)發(fā)商已辦理取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及國(guó)有土地使用證列明的土地用途為住宅用地的情況下，將底層房屋作為商鋪進(jìn)行出賣，是常見(jiàn)的“住改商”形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第18 條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！薄对颇鲜〕鞘幸?guī)劃管理?xiàng)l例》第28 條規(guī)定：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。確需要變更的，必須經(jīng)發(fā)證的城市規(guī)劃行政主管部門同意并辦理變更手續(xù)?！钡?5 條規(guī)定：“土地使用者需要改變已經(jīng)確定的土地使用性質(zhì)的，必須取得城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在住宅項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中或未對(duì)外銷售之前開(kāi)發(fā)商欲將部分底層住宅物業(yè)變更為商鋪，需在規(guī)劃、國(guó)土資源行政主管部門同意的情況下，辦理土地用途變更的相關(guān)手續(xù)，方能進(jìn)行“住改商”對(duì)外銷售。

2.2 住宅業(yè)主將底層住宅改作商鋪 住宅小區(qū)業(yè)主將臨街底層住宅“開(kāi)窗破墻”改作商鋪開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象已屢見(jiàn)不鮮，但這類“住宅底商”的土地性質(zhì)由于未依法通過(guò)有關(guān)行政部門辦理變更手續(xù)，故其土地性質(zhì)并未發(fā)生改變，仍然為住宅用地。

對(duì)業(yè)主“開(kāi)窗破墻”將住宅改作商鋪的“住宅底商”而言，首先，根據(jù)《物權(quán)法》第77 條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10 條、第11 條的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，須經(jīng)本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主的同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。該規(guī)定使住改商難度加大，即只要有1 名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1 票否決”。其次，其經(jīng)營(yíng)范圍也受到行政權(quán)力的干預(yù)以及相鄰業(yè)主相鄰權(quán)的限制，且前者的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。如北京市工商行政管理局《關(guān)于解決無(wú)證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：住宅樓及住宅樓底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)化學(xué)品等涉及國(guó)家安全、存在嚴(yán)重安全生產(chǎn)隱患、影響人民身體健康、污染環(huán)境、影響人民生命財(cái)產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)違反該規(guī)定的，不辦理相關(guān)登記手續(xù)。

3 住宅底商租賃的法律問(wèn)題

實(shí)踐中，部分開(kāi)發(fā)商鑒于住宅底商的巨大商業(yè)價(jià)值或?yàn)樘岣哒麄€(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，可能會(huì)自持絕大部分住宅底商產(chǎn)權(quán)，為盡快回籠資金，又往往急于將自持的住宅底商對(duì)外招商出租自持住宅底商，在對(duì)外招商的過(guò)程中，可能會(huì)涉及以下法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 交付標(biāo)準(zhǔn) 與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)不同，商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)顯得更加嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)大型商場(chǎng)（如大型超市）等業(yè)態(tài)而言，水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)、排水設(shè)施以及承租人的特別需求等均須事先有明確的準(zhǔn)備及考慮，以避免合同簽訂后出租人無(wú)法滿足承租人的需求而導(dǎo)致合同不能履行，從而承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，以上配套設(shè)施交付后還存在使用、后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任以及合同終止后的處理等事項(xiàng)也要事先考慮。

3.2 開(kāi)業(yè)期限及經(jīng)營(yíng)過(guò)程 開(kāi)業(yè)期限的確定本身就是比較困難的問(wèn)題，但住宅底商開(kāi)發(fā)為了擴(kuò)大影響力，有時(shí)會(huì)采取整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同一天開(kāi)業(yè)的方式。故在租賃合同中，應(yīng)約定出現(xiàn)類似情況導(dǎo)致不能如期開(kāi)業(yè)時(shí)的責(zé)任分擔(dān)。另外，對(duì)出租人而言，按期交付符合合同約定的商鋪是追究承租人逾期開(kāi)業(yè)的前提，故出租人應(yīng)重視交付商鋪的相關(guān)義務(wù)。與此同時(shí)，對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制同樣系出租人應(yīng)注意的問(wèn)題。如承租人無(wú)故停業(yè)、歇業(yè)，無(wú)疑會(huì)對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目造成不良影響。對(duì)此，出租人須在合同中明確約定當(dāng)承租人無(wú)故停業(yè)、歇業(yè)累計(jì)達(dá)到一定天數(shù)時(shí)，出租人有權(quán)采取如解除合同并要求承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等條款，以使整個(gè)住宅底商有序、良性發(fā)展。

3.3 商業(yè)保險(xiǎn) 鑒于住宅底商的實(shí)際使用人（承租人）人數(shù)較多，流動(dòng)人群較大，住宅底商發(fā)生安全事故尤其是火災(zāi)的危險(xiǎn)系數(shù)較高，一旦發(fā)生安全事故，其損害的不僅是住宅底商部分，還更可能禍及上層住宅，由此帶來(lái)的賠償責(zé)任將是不可估量的。雖然租賃合同中可以對(duì)此事故引發(fā)的責(zé)任進(jìn)行約定及界定，但基于合同的相對(duì)性，其約定無(wú)法對(duì)抗第三人，故而可能會(huì)導(dǎo)致出租人對(duì)因承租人使用過(guò)程中發(fā)生的安全事故承擔(dān)連帶責(zé)任，且承租人是否具有賠償能力尚不確定。為此，建議出租人考慮購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)，以便在發(fā)生安全事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任。

4 結(jié)語(yǔ)

住宅底商作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種新模式，有別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)或純粹的商業(yè)地產(chǎn)，妥善處理好底商與住宅之間的關(guān)系，有效控制住宅底商的經(jīng)營(yíng)范圍和方式，做到住宅與底商相互依托、互不影響，方能使各方共贏。