央行降息不會推高房價

央行降息不會推高房價

盡管降息毫無疑問有推高房價的動力，但是，這樣的動力比起上面所說的下行壓力來說，微不足道。因此，本次利息下調(diào)絕無可能迅速推高房價，最樂觀的可能就是托住房價不再繼續(xù)往下掉。

5月11日，存貸款利息都將下降0.25個百分點(diǎn)。一年期貸款和存款利率分別降至5.1%和2.25%。存款利率的高限可以從基準(zhǔn)利率的1.3倍擴(kuò)大到1.5倍，這是推動利率市場化的重要一步。

許多人認(rèn)為本次調(diào)息可以大幅度推高房價，筆者卻認(rèn)為短期內(nèi)房價很難暴漲，降息最多是托住房價整體繼續(xù)下滑的趨勢而已。

目前看，中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力巨大，通脹率低是經(jīng)濟(jì)發(fā)展放慢的重要指標(biāo)。

4月份，央行把銀行存款保證金率下調(diào)了整整一個百分點(diǎn)，力度之大，可見經(jīng)濟(jì)增長壓力有可能使今年保7的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。然而，2015年保7的目標(biāo)非同一般。中央正在做十三個五年計(jì)劃，2015年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不僅短期內(nèi)影響中國經(jīng)濟(jì)增長的信心，更會影響今后五年發(fā)展目標(biāo)的制定。

因此，2015年注定是一個矛盾、艱難的一年。一方面，國內(nèi)外各種經(jīng)濟(jì)下行的壓力一浪高過一浪，而我國保7增長的目標(biāo)，卻沒有討價還價的余地。穩(wěn)字，再一次成為2015年的焦點(diǎn)。第一個穩(wěn)，就是結(jié)構(gòu)調(diào)整要穩(wěn)步前進(jìn)，不能后退。第二個穩(wěn)，就是增長速度要穩(wěn)在7%，或7%以上。第三個穩(wěn)，就是物價、房價、投資、出口、就業(yè)、財(cái)政收入和人民幣匯率的諸多實(shí)質(zhì)性宏觀指標(biāo)，必需穩(wěn)住在合理的波動區(qū)間。例如，人民幣必需穩(wěn)住在一美元換6.1至6.3人民幣之間，人民幣升值的可能性很小，而貶值的可能性卻比較大。

中國政府非常希望人民幣加入到SDR一攬子貨幣里面，加速其國際化的進(jìn)程。如果在這個節(jié)骨眼上人民幣匯率下滑，其國際聲譽(yù)將受到打擊，給美國等國家找到暫時不讓人民幣進(jìn)入SDR一攬子貨幣的借口。

人民幣穩(wěn)定的重要性，在今年四月份央行大幅度調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，沒有同時降息的行動中可見一斑。不過，進(jìn)入5月份以來，中國經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力有增無減，到了不調(diào)利息不可的程度。

但目前看本次下調(diào)利息還是不敢動作太大，盡管當(dāng)前的通脹率很低，央行也還是在小心謹(jǐn)慎。因?yàn)?，如果下調(diào)利息的動作太大，一定會給人民幣匯率帶來較大的沖擊。

也許，4月的降準(zhǔn)和5月的降息，還遠(yuǎn)不能抵擋經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑的巨大壓力。因此，我們可以預(yù)料，在未來的6個月內(nèi)，央行還有更多降息和降準(zhǔn)的行動。至于繼續(xù)下調(diào)的力度有多大，主要還是取決于保7的難度到底有多大。

面對于房地產(chǎn)市場來說，筆者認(rèn)為短期內(nèi)房價大漲的可能性幾乎為零，主要理由有三。首先，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩的問題還沒有解決好;其次，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利于房價上漲，尤其是GDP增長速度放慢;再次，目前股市比較火熱，股民們對股票市場的熱衷，還要延續(xù)最少一年的時間。

這樣看來，盡管降息毫無疑問有推高房價的動力，但這樣的動力比起上面所說的下行壓力來說，微不足道。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所7日發(fā)布的2015年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》也預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)市場總體要好于2014年，但2015年房價大幅上漲可能性不大，房價區(qū)域分化仍較明顯。

這份藍(lán)皮書還預(yù)測，2015年房地產(chǎn)投資分化會繼續(xù)，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達(dá)地區(qū)人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市。從2014年下半年一二線城市看，一線城市投資增速明顯好于二線城市，這種態(tài)勢2015年將會延續(xù)。

目前看，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，住房市場化之前累計(jì)的住房欠賬已基本化解，投資和投機(jī)需求大為減少，市場總體已告別短缺階段，供求關(guān)系發(fā)生了很大變化，市場超級繁榮、大中小城市房價普遍單邊上漲的市場格局也不復(fù)存在，市場預(yù)期在發(fā)生變化，差異化更加突出，但自主性、改善性需求仍在較長時期具有穩(wěn)定和較大潛力。此背景下，市場不再適合采用全國一刀切的政策措施進(jìn)行調(diào)控，需要分類、分城采取不同政策，并逐步建立長效市場化機(jī)制。因此，本次利息下調(diào)絕無可能迅速推高房價，最樂觀的可能就是托住房價不再繼續(xù)往下掉。

作者簡介：

姚樹潔，諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國學(xué)學(xué)院院長，著名華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家，西安交通大學(xué)特聘講座教授，重慶大學(xué)全職教授，聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署和世界銀行經(jīng)濟(jì)顧問，已出版專著10部，曾在知名國際期刊發(fā)表審稿文章90余篇，在《亞洲經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)期刊》排名中列中國經(jīng)濟(jì)問題研究專家第八位。