政府回購消化樓上庫存

林華

最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。面對(duì)商品房庫存不斷攀升，一些地方政府開始回購商品房用作保障住房。

分析人士認(rèn)為，采取政府回購消化庫存不見得是最好的辦法。而地方政府在處理空置房問題上，不妨換個(gè)思路，可否走租賃的方式消化庫存！

12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

有關(guān)專家指出，健康的房屋租賃市場(chǎng)除了要政策規(guī)范外，更需要通過政府良好的、有預(yù)見性的公共服務(wù)來切實(shí)改變供求關(guān)系。只有這樣，真正的“租房時(shí)代”才會(huì)來臨。

政府回購反哺保障房

“去庫存”正在被提上國務(wù)院及其職能部門的施政日程。而加大地方政府收購存量商品房力度，讓存量商品房轉(zhuǎn)化為政策性住房，已經(jīng)成為樓市去庫存的主要工具。

所謂“政策性住房”，是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等在內(nèi)的帶有保障性質(zhì)的住房的統(tǒng)稱。按照過往慣例，政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)、開發(fā)商配建代建——政府回購等方式實(shí)現(xiàn)。

今年1月20日，在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，住建部部長陳政高指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

此前1月6日，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。

住建部發(fā)布信息稱，2014年全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。

然而，棚戶改造牽涉人口安置、土地等眾多難題。目前來看，資金缺口大、落實(shí)速度慢是棚改難以快速推進(jìn)的關(guān)鍵難題。

在2014年初兩會(huì)上，有政協(xié)委員提出，目前不少商品房空置，在保障房建設(shè)壓力大的現(xiàn)狀下，政府可以探索回購一批商品房用于保障房。2014年7月份，住建部開始關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式。

分析人士指出，在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動(dòng)的前提下，通過政府回購適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進(jìn)。

在住建部此次表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。

蕪湖的做法是以“團(tuán)購”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點(diǎn)規(guī)定，若回購商品房充當(dāng)公開配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

去年8月11日，湖南省住建廳也印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項(xiàng)措施，來促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

湖南出臺(tái)的這份意見，要求各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

今年1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》。該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。去年福州就有幾個(gè)商品房項(xiàng)目被政府回購作為保障房，價(jià)格也差不多低于市價(jià)15%。

近日，《政府投資收購存量房操作辦法（征求意見稿）》正在湖北襄陽市房管局官網(wǎng)公開征求社會(huì)意見，這意味著襄陽市房企賣房有望新增一銷售渠道：把房子賣給政府。

該辦法指出，政府購買后的房屋產(chǎn)權(quán)屬國有性質(zhì)，所有權(quán)登記主體可以是購買主體，也可以是政府指定的其他國家機(jī)關(guān)。襄陽市房管部門負(fù)責(zé)制定收購計(jì)劃報(bào)批政府。收購主體可通過公開招標(biāo)方式選擇收購代理機(jī)構(gòu)。

政府收購的存量房，要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需買方繳納的稅收，由地稅部門先行征收，財(cái)政部門按規(guī)定返還。房屋交易涉及的行政性收費(fèi)全免，事業(yè)性收費(fèi)按下限的50%繳納。

分析人士指出，在多個(gè)地方進(jìn)行試點(diǎn)后，由地方政府統(tǒng)購商品房作為保障房將在全國范圍內(nèi)鋪開來。各級(jí)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

政府回購意在去庫存

2014年以來，國內(nèi)信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，銀行壓縮房貸份額，房企資金鏈再次緊繃。不容樂觀的資金狀況，以及新一輪高庫存期到來，而新增庫存將具有地價(jià)高、售價(jià)高的特點(diǎn)，銷售難度更大，意味著2015年是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高的一年。

有關(guān)專家表示，在銷售增長乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩(wěn)定樓市，開始支招消化空置房，而最新方式是由地方政府采購空置商品房作保障住房，其本質(zhì)上是地方政府推出的新一輪救市舉措。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米。

分析人士認(rèn)為，庫存再度走高提示整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，如果這樣的現(xiàn)象長期持續(xù)，房貸違約、房企資金鏈等風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)上升，樓市去庫存依然任重道遠(yuǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，地方政府開始頻繁提及商品房回購以及貨幣化安置的棚改模式，棚改新模式加速推進(jìn)，與樓市高庫存不無關(guān)系。

據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模將不低于2014年的470萬戶，力爭(zhēng)完成500萬套以上的硬任務(wù)。若均以政府統(tǒng)建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改將產(chǎn)生近3億平方米的供應(yīng)。這將進(jìn)一步推高庫存，加劇樓市風(fēng)險(xiǎn)。

去年樓市分化進(jìn)一步加劇。在人口吸附力強(qiáng)的一線城市，中長期供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍會(huì)持續(xù)。而在人口持續(xù)凈流出的三四線城市，市場(chǎng)新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐臐撛谛枨笠?guī)模，造成庫存量不斷攀升。

據(jù)稱，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。因此，在庫存高企的三四線城市，通過政府回購商品房轉(zhuǎn)為回遷安置房、貨幣化安置等來消化庫存。

事實(shí)上，地方政府回購商品房的最大亮點(diǎn)在于地方政府將改變新建的方式，通過回購適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場(chǎng)庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，商品房庫存與保障房缺口的匹配是政府回購商品房落實(shí)保障房政策推行的基礎(chǔ)，同時(shí)必須考慮制定出合理的價(jià)格區(qū)間，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

分析人士指出，地方政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。但與此同時(shí)，仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價(jià)等操作性難題。

由地方政府統(tǒng)購商品房，自然存在一個(gè)資金來源及操作的問題。首先是棚改的資金。根據(jù)部署，2015年全國保障房建設(shè)任務(wù)為700萬套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套。

業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。

其次財(cái)政撥款。財(cái)政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財(cái)政工作會(huì)議上說，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盤活存量房。

然而，在具體的實(shí)施層面上，地方政府收購商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過程。

比如，地方政府拿著財(cái)政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國開行支持？地方政府回購商品房的定價(jià)權(quán)，房子到底值多少錢？等等問題待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過程中的權(quán)力尋租？從政府初衷來看，是對(duì)資源進(jìn)行配置；但是，地方政府回購商品房存在權(quán)力尋租的腐敗空間。這與現(xiàn)行的放手讓市場(chǎng)來配置資源，以及反腐等政策大方向背道而馳。

租房時(shí)代或即將來臨

分析人士認(rèn)為，采取政府回購消化庫存不見得是最好的辦法。而地方政府在處理空置房問題上，不妨換個(gè)思路，可否走租賃的方式消化庫存！

無論從目前中國國情，還是整個(gè)市場(chǎng)需求來講，租賃市場(chǎng)前景廣闊。目前中國的城市化水平不斷提高，城市新增人口在成為新市民后，想在較短的時(shí)間內(nèi)購買商品房，不太現(xiàn)實(shí)，租房將是這個(gè)龐大群體的唯一選項(xiàng)。

近年來，由于房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，不斷有官員學(xué)者發(fā)出租房呼吁，建議居民應(yīng)考慮租房來解決住房問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥曾經(jīng)表示，剛剛參加工作不久的年輕人，還是通過租房的方式解決住房問題。

然而，現(xiàn)實(shí)卻并非如此，目前置業(yè)低齡化，正成為各地樓市新現(xiàn)象。那么，中國人為什么不愿意租房，一定要買房住呢？

調(diào)查顯示，不僅僅是中國人的傳統(tǒng)觀念在作怪，歸屬感、安全感和成就感是大多數(shù)買房人的原動(dòng)力，但無數(shù)次搬家、中介費(fèi)過高、不敢輕易購置物品、房東難纏攆人是他們租房生活中的苦惱。

事實(shí)上，不是大家不愿意租房住，而是租房的確有很多不便，如果政府能“拆除”租房時(shí)的障礙，為大家提供租房的便利，相信很多人就會(huì)權(quán)衡利弊，放棄或者推遲購房計(jì)劃。

“如果政府提供租賃房，您會(huì)長期租住嗎？”新浪網(wǎng)關(guān)于此項(xiàng)提案的調(diào)查問卷共有4545人參加，其中2786人（占參與調(diào)查人數(shù)61.3%）表示如果政府提供了多樣化的租賃房，他們?cè)敢忾L期租房住。

一位網(wǎng)友說，“如果政府提供公共租賃房，并且不用考慮小孩子上學(xué)和戶口等問題，我非常樂意去租房，而不去買房。”這位網(wǎng)友同時(shí)表示，如果以上問題不解決，政府提供租賃房源將同中介公司沒有區(qū)別。

事實(shí)上，現(xiàn)在部分地區(qū)的廉租房就是這種性質(zhì)，政府充當(dāng)“房東”的角色，只可惜房源太少，很多符合條件的人都沒法保障。如果政府能提供房源，只要租金合理，大家都愿意租，畢竟租政府的房子更讓人放心。

12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述主要圍繞7個(gè)字：“化解房地產(chǎn)庫存”。

會(huì)議指出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過房屋租賃來去庫存，是一種很好的商業(yè)模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可蹋@樣一個(gè)做法目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但沒有一個(gè)成熟的案例。

為了解決部分租房者的上述苦惱，有關(guān)專家建議，由政府充分整合、通過社區(qū)平臺(tái)激活并規(guī)范私房出租，將私房出租納入政策性租賃住房體系。

在具體做法上，政府可以將私房房源（包括以投資、保值為目的的空置房）激活，將其納入政策性租賃住房體系，建立起以社區(qū)為管理單位的房屋出租登記備案體系。將出租房屋按照硬件設(shè)施、房屋狀況、外部環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)劃分等級(jí)，對(duì)外以政策性租賃方式出租房屋。

有關(guān)專家建議，可以將私有出租房分為“長租期房屋”和“短租期房屋”兩類，將長租期房屋（至少五年）作為發(fā)展政策性租賃房的重要來源。政府可以考慮根據(jù)出租期限長短，給予出租人以減免房租收入稅及相關(guān)費(fèi)用的優(yōu)惠，這樣一方面可以降低承租人的居住成本，從相當(dāng)長時(shí)間上實(shí)現(xiàn)居者“有”其房；另一方面也能保證出租人長期穩(wěn)定的租金收益。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果建議被采納，大部分“夾心階層”將更愿意從政府手中長期租房，真正的“租房時(shí)代”即將來臨。