房地產(chǎn)發(fā)展模式亟待優(yōu)化

許寧

毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)是世界上城鎮(zhèn)化建設(shè)速度最快的國(guó)家，沒(méi)有之一。中國(guó)的建筑市場(chǎng)以每年至少20億平方米新建面積的速度迅猛增長(zhǎng)，新建房屋占據(jù)全球市場(chǎng)一半以上。按照北京師范大學(xué)董藩教授的觀點(diǎn)，除去國(guó)家規(guī)定的所謂合法房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果把農(nóng)村建房、小產(chǎn)權(quán)房、軍隊(duì)建房、房改房、航空航天建房以及工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的大量違規(guī)房全部列入計(jì)算范疇，則中國(guó)GDP總量的一半是由房地產(chǎn)完成的。

這個(gè)判斷是很驚人的。泱泱大國(guó)，一半的GDP要通過(guò)房地產(chǎn)被創(chuàng)造，那么一旦這個(gè)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于整個(gè)國(guó)家的影響將是災(zāi)難性的。而可以看到的是，由于長(zhǎng)期依靠粗放發(fā)展模式，我國(guó)建筑業(yè)施工環(huán)節(jié)中，從水、電、能耗到人力資源，再到時(shí)間成本，浪費(fèi)都極其嚴(yán)重。住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾引用數(shù)據(jù)：我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材。

房地產(chǎn)發(fā)展模式亟待優(yōu)化

資源消耗的同時(shí)則是能源消耗。據(jù)悉，全球建筑能源消耗已超過(guò)工業(yè)和交通方面，占到總能源消耗的41%。同時(shí)建筑用電帶來(lái)的間接排放加上建筑使用初期能源所帶來(lái)的直接排放共占21%左右，僅次于工業(yè)排放。在中國(guó)，建筑使用能耗也占全國(guó)總能耗的接近30%。其中，主要是水電消耗，尤其是北方冬季的采暖能源消耗。

成也蕭何敗也蕭何。房地產(chǎn)的確是極大帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也給中國(guó)社會(huì)帶來(lái)了太多的發(fā)展隱患。麥肯錫在一篇題為“債務(wù)以及去杠桿化”的文章中預(yù)計(jì)，中國(guó)近半數(shù)債務(wù)與房地產(chǎn)有關(guān)。管中窺豹，可見(jiàn)一斑。未來(lái)我們很可能要用數(shù)倍的代價(jià)平復(fù)房地產(chǎn)野蠻發(fā)展帶來(lái)的后果。而很多遺憾已經(jīng)永遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)。

在2014年召開(kāi)的第六屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰做了《邁向新發(fā)展》的重要講話，成為房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑的提綱挈領(lǐng)。劉會(huì)長(zhǎng)在這篇重要講話中準(zhǔn)確地總結(jié)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)發(fā)展存在的問(wèn)題，他指出，“我們必須看到，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)論發(fā)展規(guī)模全球第一，但大而不強(qiáng)；論發(fā)展速度世界領(lǐng)先，但快而不優(yōu)；論發(fā)展質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，資源能源消耗更比發(fā)達(dá)國(guó)家要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠土地、資金等要素投入推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，建造能耗高、資源浪費(fèi)嚴(yán)重、建筑材料不循環(huán)利用、建筑垃圾產(chǎn)生率高，只注重經(jīng)濟(jì)效益、不注重社會(huì)效益和環(huán)境質(zhì)量，依賴大量勞動(dòng)力，工業(yè)化水平較低。這是不可持續(xù)的?！?/p>

房地產(chǎn)過(guò)去多年對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大拉動(dòng)作用，沒(méi)有人可以否認(rèn)。但是若以此為據(jù)繼續(xù)沿用過(guò)去的發(fā)展方式，顯然是搬起石頭砸自己的腳。劉會(huì)長(zhǎng)在講話中已經(jīng)提及，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目前面臨三個(gè)變化：

首先，住房需求和供給關(guān)系發(fā)生了變化。行業(yè)正在從住房嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向供需逐步平衡，有些城市出現(xiàn)了階段性的供大于求。以往由供方壟斷市場(chǎng)、有了房子不愁賣的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。以往跑馬圈地、依靠坐地升值快速開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。雖然從建設(shè)小康社會(huì)的總目標(biāo)看，我們的住房不足還會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)存在，仍處在總量不足、局部過(guò)剩的階段，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由以量取勝，轉(zhuǎn)向了以質(zhì)取勝的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

其次，住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化。我們正處于新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，人民群眾對(duì)全面小康社會(huì)翹首以待。居住文明成為我國(guó)建成小康社會(huì)的重要組成部分。隨著居民收入的提高，群眾對(duì)住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求進(jìn)一步提高，人們更注重舒適、安全、健康、性能、環(huán)境和好的空氣質(zhì)量；更注重項(xiàng)目周邊的學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂(lè)、體育健身和公共交通等配套服務(wù)。住房，不僅僅是由混凝土堆砌起來(lái)的“殼”，還融入了文化元素，如天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)以中式文化為設(shè)計(jì)靈感，打造出了名字叫“格調(diào)”的住宅系列產(chǎn)品，寄托了人們對(duì)美好生活的向往。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)涵發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)從過(guò)去只做投資開(kāi)發(fā)的載體，演變成整合各種資源的平臺(tái)；從過(guò)去的一個(gè)項(xiàng)目單元，演變成綜合服務(wù)的整體；從過(guò)去的住宅發(fā)展商，演變成城市配套服務(wù)商和社區(qū)服務(wù)商。“開(kāi)發(fā)商”這個(gè)名字脫胎換骨后，能讓我們找準(zhǔn)定位，更名副其實(shí)、名正言順地發(fā)展自己。

下游行業(yè)已面臨毀滅性打擊

進(jìn)入2015年，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更加“呵護(hù)”。從年初至今，多個(gè)部委連續(xù)下發(fā)寬松政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定著陸。過(guò)去一年時(shí)間里，央行連續(xù)降息，中國(guó)一年期存款利率已降至1.75%，這是一個(gè)前所未有的低利率水平。然而對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用并不十分明顯。

SOHO中國(guó)CEO張欣曾于今年年初公開(kāi)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨從炙手可熱到跌落冰點(diǎn)的尷尬，甚至于，中國(guó)以城市化帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展模式已經(jīng)結(jié)束。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已經(jīng)接近飽和，少有大型投資者再愿意進(jìn)入了。張欣說(shuō)她選擇持有現(xiàn)金，對(duì)中國(guó)進(jìn)行進(jìn)一步的土地投資不感興趣，也不會(huì)在海外投資地產(chǎn)。

交銀金研中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月增速為-2.4%，這是繼8月增速為-1.1%、9月增速為-3.1%后，連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。此外，房屋新開(kāi)工面積單月增速除9月的“曇花一現(xiàn)”，10月再次跌入零值以下，同比增速-24.5%，累計(jì)增速更是從2014年后全線負(fù)增長(zhǎng)。投資單月增速出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，這在2009年以來(lái)尚屬首次。

與此同時(shí)，易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，庫(kù)存去化周期超過(guò)12個(gè)月的城市已經(jīng)超過(guò)一半。其中，北海去庫(kù)存周期高達(dá)30.1個(gè)月，煙臺(tái)26.4個(gè)月，荊門25.5個(gè)月，呼和浩特24.9個(gè)月，三亞23個(gè)月。

業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，造成巨量庫(kù)存的主要原因則是過(guò)去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過(guò)程中的無(wú)序開(kāi)發(fā)。然而，住房的需求量卻是有限的。2015中國(guó)居民金融能力報(bào)告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭這一比例占80%以上。

庫(kù)存積壓的現(xiàn)實(shí)意味著短期內(nèi)投資仍難回暖。企業(yè)度日如年。今年3月，歷時(shí)8個(gè)月之久的溫州中誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)司法重整案宣告結(jié)束。這是我國(guó)首例特級(jí)資質(zhì)的建筑企業(yè)破產(chǎn)重整案件，也是溫州民間借貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)通過(guò)司法重整實(shí)驗(yàn)處置“不良”的典型案例之一。

中誠(chéng)集團(tuán)曾被視為溫州建筑行業(yè)的“航母”，擁有國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)少見(jiàn)的房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)證書(shū)，并兩次位列中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)。然而由于資金回籠、周轉(zhuǎn)困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)營(yíng)管理不善等諸多原因，中城集團(tuán)嚴(yán)重虧損，最終以資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由向溫州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

連鎖反應(yīng)下，房地產(chǎn)投資下滑導(dǎo)致了此前大量擴(kuò)張的建材行業(yè)陷入全行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩。

2014年前三季度還在大幅增長(zhǎng)的建材行業(yè)，卻從四季度起急轉(zhuǎn)直下，與房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)極為類似。WIND數(shù)據(jù)顯示，WIND三級(jí)行業(yè)中建材類48家上市企業(yè)，2014年前三季度營(yíng)業(yè)收入分別為519億元、1284億元、2037億元元，分別同比上漲18.95%、9.93%、6.92%；凈利潤(rùn)方面分別為30.11億元、116.15億元、178億元，分別同比上漲398.86%、53.51%、30.28%。但2014年年報(bào)卻顯示，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)增速僅為1.93%與-3.88%。與此同時(shí)，2015年第一季度，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)增速大幅下滑至-11.71%與-72.25%。

此情此景，業(yè)內(nèi)人士直指要害，“過(guò)去幾年的飛速增長(zhǎng)造成了對(duì)建材的提前透支?！钡拇_，過(guò)去十年，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，促使提供重要基礎(chǔ)原材料的建材業(yè)得到了飛躍發(fā)展。但也因此，需求被提前透支，建材業(yè)面臨著嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩。過(guò)剩產(chǎn)能帶來(lái)的結(jié)果便是利潤(rùn)的大幅下滑，甚至大面積虧損。以水泥為例，幾年前，鋼鐵行業(yè)全面虧損的時(shí)候，水泥產(chǎn)業(yè)還有利可圖。但進(jìn)入2015年，水泥產(chǎn)業(yè)開(kāi)始重蹈鋼鐵業(yè)覆轍，利潤(rùn)大幅下滑，甚至有些地區(qū)開(kāi)啟“看誰(shuí)賠得起”的大比拼。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，近半數(shù)水泥、平板玻璃企業(yè)虧損，水泥虧損企業(yè)虧損額高達(dá)170億元，平板玻璃虧損企業(yè)虧損額30億元。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)前水泥、平板玻璃行業(yè)雖然有半數(shù)企業(yè)保持微利，但實(shí)際情況是其中許多企業(yè)是處于隱性虧損狀態(tài)。

中國(guó)水泥協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)孔祥忠表示，資源環(huán)境倒逼，使建材行業(yè)面臨前所未有的資源環(huán)境壓力和挑戰(zhàn)。而勞動(dòng)力、土地、燃料動(dòng)力等價(jià)格也在持續(xù)上升，生產(chǎn)要素成本壓力加大，建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨近年來(lái)最為嚴(yán)峻的困難局面。