房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制及軟件應(yīng)用分析

龍晶

（陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院 陜西 西安 710100）

21世紀的今天，經(jīng)濟全球化的飛速發(fā)展推動了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中，對于如何做好房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制管理始終是人們關(guān)注的焦點之一。尤其是在當(dāng)前信息技術(shù)飛速發(fā)展的時代，軟件產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)動態(tài)成本控制中有著極其重要的意義，因此本文對房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制和軟件的應(yīng)用進行分析有一定的經(jīng)濟價值和現(xiàn)實意義。

1 房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，逐漸成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，同時房地產(chǎn)作為一種重要的商品經(jīng)濟，在當(dāng)前相對規(guī)范的市場環(huán)境中，主要表現(xiàn)為一種價格上的競爭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其實際的企業(yè)管理主要是成本上的管理，就其實質(zhì)性而言，當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理的過程中，不可避免的存在各種各樣的問題[1]。

房地產(chǎn)成本在實際的管理過程中，往往有著相對不準確的項目目標成本，同時也缺乏相對有效的成本預(yù)測手段和一些計價依據(jù)以至于其目標成本相對來說缺乏一定的真實性，項目成本在實際的控制過程中，往往缺乏一定的動態(tài)管理，在項目實施的過程中，其成本控制方法缺乏有效性，以至于其項目成本缺乏一定的效應(yīng)[2]。項目費用信息在實際的利用過程中，往往缺乏一定的真實性，不唯一的信息來源以及不一致的統(tǒng)計口徑，將會使得項目成本有著錯誤的核算。

項目成本在進行比較的過程中，更要做好事中控制和事后分析的環(huán)節(jié)，進而為項目的實際決策提供必要性的支持。而相對滯后的決策信息同樣也是房地產(chǎn)成本管理中存在的主要問題，難以從根本上實現(xiàn)對成本的動態(tài)管理。總之，房地產(chǎn)成本管理中存在的問題并不僅僅局限于以上幾點，在實際的成本管理過程中同樣也存在更多問題亟待發(fā)現(xiàn)和解決，仍然需要更多相關(guān)研究人員參與研究。

2 房地產(chǎn)動態(tài)成本設(shè)計的基本思路

2.1 房地產(chǎn)項目的基本成本結(jié)構(gòu)

所謂的房地產(chǎn)項目成本在實際的控制過程中，其核心主要是借助于單項的合同成本以及其項目總成本進而對總體成本進行的一種動態(tài)管理[3]，就其實質(zhì)性而言，其成本結(jié)構(gòu)圖中，項目動態(tài)執(zhí)行成本主要有已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，已發(fā)生成本主要有各個合同已經(jīng)發(fā)生的成本，是已經(jīng)完成工作的計劃成本和已完成變更實際的成本。而待發(fā)生成本主要是各個合同待發(fā)生成本，并包括未完成工作計劃成本和未變更計劃成本。

2.2 房地產(chǎn)作業(yè)成本法的基本原理分析

房地產(chǎn)作業(yè)成本法基本原理在實際的控制過程中，主要是依據(jù)于產(chǎn)品的實際消耗作業(yè)。并依據(jù)于ABC的基本原理[4]，進而將作業(yè)成本法的中心設(shè)置為作業(yè)，完成為成本的一種分配和計算，并將產(chǎn)品成本加以計算。其成本的流動過程如圖1所示。

作業(yè)成本法在實際的控制過程中，其基本的原理首先就要對資源進行確認，其次就要對作業(yè)清單進行建立，實現(xiàn)資源成本的分配和作業(yè)成本的分配，最后對產(chǎn)品成本進行計算[5]。

圖1 房地產(chǎn)成本的流動過程Fig.1 Flow process of real estate costs

2.3 房地產(chǎn)動態(tài)成本管理的模型

房地產(chǎn)動態(tài)成本管理的過程中，主要是朝向核算型的控制性發(fā)展的，并實現(xiàn)價值創(chuàng)造性方向的發(fā)展?；谧鳂I(yè)成本的房地產(chǎn)成本管理模型如圖2所示。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理模型Fig.2 Real estate enterprise dynamic cost management model

這種成本管理模型首先就要對成本數(shù)據(jù)進行收集，并對成本計劃進行制定，通過招標采購的方式實施合同，并進行成本分攤，最后對其評估進行綜合性的分析。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)

3.1 系統(tǒng)模型

房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)，同樣也有著其特定的功能系統(tǒng)，其主要的功能系統(tǒng)不僅僅有基礎(chǔ)信息管理和目標成本管理，同時也有著一定的合同管理、結(jié)算管理以及變更管理，就其實質(zhì)性而言，這種系統(tǒng)模型同樣也有著一定的成本統(tǒng)計管理[6]。

基礎(chǔ)信息管理主要是對開發(fā)項目的基本信息進行記錄，目標成本管理主要是借助于作業(yè)成本法的基本原理，完成目標成本的制定，合同管理主要是對所有合同的簽約情況進行綜合性的管理，變更管理則是對項目執(zhí)行過程中的不確定因素進行綜合性的分析。結(jié)算管理則是依據(jù)于不同階段的一些成本數(shù)據(jù)，進而綜合性的分析其模[7]。成本統(tǒng)計管理主要是為房地產(chǎn)項目以后的成本測算提供科學(xué)化的數(shù)據(jù)支持。

3.2 系統(tǒng)架構(gòu)

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制中，其系統(tǒng)架構(gòu)主要有用戶服務(wù)層、業(yè)務(wù)服務(wù)層和數(shù)據(jù)服務(wù)層，主要由圖3所示。

圖3 房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖Fig.3 Real estate development dynamic cost control system structure diagram

用戶服務(wù)層主要是面向一般的用戶，進而做出的一種服務(wù)，而業(yè)務(wù)服務(wù)層主要是數(shù)據(jù)服務(wù)和用戶服務(wù)連接的基本架構(gòu)，主要是對相應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)則進行綜合性的定制，進而對用戶的請求做出一定的響應(yīng)[8]。數(shù)據(jù)服務(wù)層主要是對數(shù)據(jù)進行的一種維護和管理，并對業(yè)務(wù)服務(wù)層的數(shù)據(jù)請求加以響應(yīng)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件在實際的應(yīng)用過程中，通過在北京、上海以及浙江等大型房地產(chǎn)企業(yè)進行了綜合性的使用，取得了一定的使用效果。

首先房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用過程中不僅僅能夠及時的獲取項目的全部成本信息，同時也能對不合理的成本的增長進行全面的控制[9]，并對無效作業(yè)以及其一些增值的作業(yè)進行綜合性的分析，以便于對項目的資金狀況進行及時的了解，進而將企業(yè)的財務(wù)費用著重降低。

其次該套房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件有著更加科學(xué)合理的費用分配，能夠真實性的反應(yīng)產(chǎn)品成本，并將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的競爭力全面提高。

最后通過動態(tài)深刻項目的開發(fā)費用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對成本管理的狀態(tài)進行綜合性的分析，進而將產(chǎn)品的成本有效降低。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用的過程中，還可以實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的有效收集，并有著相對及時的信息反饋，進而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效發(fā)展。

5 結(jié)束語

隨著時代經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)成本的開發(fā)控制是對整個項目開發(fā)過程的一種高效管理，而做好房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本控制，就要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，并做好每個環(huán)節(jié)的工作控制，進而實現(xiàn)真正意義上的成本管理，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益和社會效益，最大程度上推動我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展。

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