大城小村

“城中村”是城市化進程中的歷史產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征。今天，我們梳理發(fā)生在國內(nèi)外“大城小村”的這些故事，探尋每一座都市著力于細胞上的密碼，記錄人類城市前行的些微印記，并試圖與讀者一道讀懂自身生長的邏輯。這些國內(nèi)外“大城小村”里的探索和經(jīng)驗，當(dāng)貢獻于中國更廣闊天地的實踐。

國內(nèi)典型

“城中村”的長期存在，已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個難題。舊城改造、新城建設(shè)作為城市發(fā)展的必然過程，已受到了全國各地各級政府的重視。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，如何改造“城中村”，是全國幾乎所有城市都正在面臨的重大課題。深圳、廣州、福州、南昌、天津、青島、太原、西安等很多城市在改造“城中村”過程中都碰到了很多問題，也積累了不少經(jīng)驗教訓(xùn)。

那么，如何改造、建設(shè)成為一個環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、布局完整的新型城市呢？這已不乏成功先例。

深圳：拆舊與建新滾動發(fā)展

隨著城市化進程的加速發(fā)展，深圳也出現(xiàn)了一大批亟待動手術(shù)的城市改造項目。這些項目主要集中在老大難的城中村、城市建設(shè)初期的經(jīng)濟實用房、工業(yè)廠房以及城市規(guī)劃殘留地塊、由于經(jīng)濟利益關(guān)系形成的爛尾樓項目。從1997年開始，深圳即嘗試改造“城中村”，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點，探索農(nóng)村城市化的操作模式。1999年，市委、市政府又提出“規(guī)劃全覆蓋”要求，試點村確定發(fā)展方向和策略，劃定不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設(shè)用地的界限，規(guī)定各類用地的使用要求；然后撤點并村，實行村民住宅連建、單元式統(tǒng)建。值得一提的還有龍崗鎮(zhèn)第二工業(yè)區(qū)改造為工業(yè)區(qū)整體搬遷。其以大手筆的舊區(qū)改造模式建設(shè)高檔次的商業(yè)服務(wù)與居住綜合項目，采取整體規(guī)劃、全部拆遷、分期實施的步驟，同步建設(shè)商住、公建與市政配套，形成在分期目標(biāo)內(nèi)拆舊與建新的滾動發(fā)展模式，興建成為一個集商業(yè)、娛樂、休閑、居住為一體的商業(yè)城，對提升城市化檔次、改變城市面貌、繁榮經(jīng)濟起到了積極作用。

合肥：發(fā)揮群眾主體作用

安徽的省會合肥不但是一座具有兩千年文明歷史的古城，還是全省的政治、經(jīng)濟、文化中心。該市大規(guī)模的城市舊城改造工作起步于1980年代，已走過了三十多年的歷程。資料顯示，在“十一五”期間，該市實施“大拆違”、老舊小區(qū)改造和景觀整治，老城區(qū)功能不斷完善、形象不斷提升，全面完成新一輪主城區(qū)小街巷改造；城市副中心加快形成；濱湖新區(qū)快速啟動，高水準(zhǔn)規(guī)劃、高起點建設(shè)，累計竣工建設(shè)面積640萬平方米，建成道路81公里，路網(wǎng)圍合面積30平方公里，初步形成可容納30萬人口的生態(tài)新城區(qū)。該市在改造建設(shè)過程中，堅持基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先的原則，通過著力解決交通問題、成片改造加快舊城改造的步伐、發(fā)揮群眾主體作用、政府的積極貫徹實施、拆遷政策的公開公正化、把環(huán)境的改善作為一條重要的目標(biāo)等措施，如今已由一座破舊落后的小城，建成具有80平方公里，100萬人口的新型現(xiàn)代化城市。

昆明五華區(qū)：出臺法規(guī)、企業(yè)參與

“舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工；拆遷補償，每畝25萬元；改造范圍內(nèi)的城中村村民，一次性轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口……”《五華區(qū)城中村改造實施辦法》（以下簡稱《辦法》）正式出臺，這是昆明市第一個成形的“城中村”重建改造辦法。 據(jù)了解，五華區(qū)共有67個“城中村”，其中主城區(qū)有51個，涉及大觀、華山、龍翔、紅云、豐寧、蓮華、黑林鋪、普吉8個辦事處，總?cè)丝诩s11萬人。按計劃，五華區(qū)將對其中的10個“城中村”進行改造，這51個“城中村”中，村民將變居民、農(nóng)村將變社區(qū)、集體經(jīng)濟將變股份制經(jīng)濟。

五華區(qū)與28家企業(yè)已簽訂了合作意向書。昆明市四區(qū)啟動40個“城中村”的改造，通過五華區(qū)“城中村”重建改造暨投資意向簽約儀式了解的情況，將有望超過40個。昆明在“城中村”重建改造中涉及的人口超過百萬，“城中村”重建改造是對社會、企業(yè)都有利的好項目，企業(yè)應(yīng)抓住機遇，積極參與改造。

杭州清河坊片：適當(dāng)保護、原風(fēng)重建

杭州清河坊片區(qū)通過“適當(dāng)保護、改善和整治知名建筑、大量按原風(fēng)格重建的方式”，還原古街區(qū)原貌。分區(qū)規(guī)劃含特色商貿(mào)、餐飲、民俗風(fēng)情區(qū)等，并以保存最為完好的特色商貿(mào)區(qū)作為項目引擎，形成購在河坊街、吃在高銀街的城市名片。項目在整體開發(fā)過程中選取中間保存最為完好的河坊街作為一期工程，定位為商貿(mào)旅游區(qū)，與西湖風(fēng)景區(qū)和吳山風(fēng)景區(qū)聯(lián)動，用特色商業(yè)吸引游客，迅速積累人氣；二期啟動高銀街打造成為餐飲一條街，與特色旅游商貿(mào)形成功能互補，既吸引了游客，又使得一大批本地的消費者前往就餐；三期與中山路整體改造工程同期進行，定位為時尚購物步行街，形成時尚與古老相融合的特色商貿(mào)旅游區(qū)。

鄭州：從貧窮村莊到商業(yè)中心

2005年，燕莊改造正式啟動。在這之前，位于鄭州城郊接合部的西史趙村也啟動了城中村改造，當(dāng)年的西史趙村還是一個有著400多戶村民的貧窮村子，但此后的三年，在這塊土地上，一個極富浪漫的名字橫空出世，“普羅旺世”成為紅極一時的明星樓盤。

2003年9月，《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》（“32號文”）正式發(fā)布，標(biāo)志著鄭州市城中村改造正式啟動；而西史趙村的城中村改造，則打響了鄭州城中村改造的第一槍。

此后，鄭州市城中村改造風(fēng)起云涌，在首批17個改造試點中，以西史趙村、西關(guān)虎屯和燕莊最為典型。燕莊改造，打通了未來路；曼哈頓廣場商業(yè)區(qū)成為鄭州地標(biāo)|生街區(qū)之一；西關(guān)虎屯改造后的鄭州國貿(mào)中心，也成為鄭州地標(biāo)|生商業(yè)中心。

西史趙村城中村改造的經(jīng)驗一度成為后來眾多城中村改造所效仿的“西史趙模式”。據(jù)鄭州市城中村改造辦公室的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鄭州城區(qū)228個自然村，如今已有170余個獲批改造。在鄭州一位房地產(chǎn)專家看來，城中村的改造是歷史的必然，在城市現(xiàn)代化發(fā)展的浪潮中，城中村通過改造變身城市社區(qū)已成為時代發(fā)展的大趨勢。

珠海市：通過市場機制、接力改造舊區(qū)

珠海市在城中村改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是拆一免二至三，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆1平方米的房屋，可免交2～3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得25%以上的合理利潤。在開發(fā)總量中，1/3用于舊村民回遷，另外2/3作商品房經(jīng)營。

為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入規(guī)劃最優(yōu)概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升。通過政策借力改造城中村，是珠海開展城中村改造的重要舉措和成功經(jīng)驗，這種探索和實踐也為進一步推動公共設(shè)施與服務(wù)市場化改革提供了借鑒，是經(jīng)營城市的一種有益探索。

上?！靶绿斓亍保罕Ｗo和發(fā)展相輔相承

新天地廣場位于上海市中心淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，屬上海黃金地段，中共一大會址也在內(nèi)，其中以上海建筑文化的代表——成片的石庫門式里弄建筑為主。改造前為高密度舊宅區(qū)，改造中主要保留建筑外墻，重建內(nèi)部，將居住功能改為商業(yè)用途。另外，由于改造后需要兼顧演出和餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供舞臺演出用的機電設(shè)施，因而建筑除外墻之外，里面基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部需要重建，外墻有些部分則進行修補與加固。

改造后的上海新天地廣場以“一大”會址所在的興業(yè)路為中軸，分為北里和南里。北里以餐飲娛樂為主，充滿懷舊氣息，其精粹是展示石庫門建筑文化的“屋里廂”，它以上世紀(jì)二十年代石庫門住房為藍本，設(shè)有七間展示房，并以一個虛擬的石庫門家庭故事貫穿始終；南里以“銷品茂”為中心，購物休閑場所較多。新天地在舊城改造中走出了一條保護和發(fā)展相輔相承的路子，將中國元素進行保留，并穿插新的時代符號，在新舊對比、歷史與現(xiàn)代融合中完成保護并實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。如今已成為上海時尚休閑文化娛樂中心和城市新地標(biāo)，吸引大量游客。

貴陽：依法實施、完善保障

貴陽對已處于中心城區(qū)的村，撤消村建制，建立居委會和社區(qū)。村改居后，以提高居民生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理、社區(qū)文化等多方面的突破，引導(dǎo)社區(qū)居民廣泛參與社區(qū)事務(wù)，落實社區(qū)居民對社區(qū)事務(wù)的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，實現(xiàn)社區(qū)居民的自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，促進社區(qū)健康有序發(fā)展，最終實現(xiàn)城中村由農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)的根本性轉(zhuǎn)變。

做好村級集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作，確保原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有對這些資產(chǎn)的所有權(quán)，讓村民享有一定的自主權(quán)。成立股份管理機構(gòu)，將村級集體收益以及改造升值收益以股權(quán)量化核實到農(nóng)戶，村民以股東的身份參與村集體經(jīng)濟組織的監(jiān)督與管理，享受相應(yīng)的收益分配權(quán)益。

同時，完善社會保障，拓展就業(yè)空間。

西安：政府主導(dǎo)、整體改造、發(fā)揮地緣優(yōu)勢

西安制定了與城中村改造相關(guān)配套政策法規(guī)，包括結(jié)合實際制定出的拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)和實施方案、整改方案的顯著特點是綜合考慮了整個地區(qū)改造，最大限度發(fā)揮地緣優(yōu)勢，項目完全采用市場運作，以吸引投資。廣泛宣傳投資商機、實施優(yōu)惠政策以及通過科學(xué)規(guī)劃、估算投資利潤等措施，保證投資商利益，從而吸引資金投入城中村改造。徹底解決消防問題、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化優(yōu)化環(huán)境，提升環(huán)境商業(yè)價值。政府首先以宣傳消除重大安全隱患為切入點，宣傳消除重大安全隱患可以強制拆除的有關(guān)政策，并做好了強制拆除的司法準(zhǔn)備，形成了強大的拆遷輿論氛圍。

同時，制定出切合實際的拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)和實施方案，在安置上充分尊重民意，提供了貨幣安置和實物安置兩種方案供群眾選擇。還對按時搬遷的人員制定了一系列獎勵優(yōu)惠政策。引導(dǎo)人口有序聚集，優(yōu)化用地布局，將居住區(qū)與商業(yè)緊密結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化利用，同時也為居民帶來了工作機會。

重慶：統(tǒng)一協(xié)調(diào)、引入開發(fā)、智力補償

重慶市兼顧村民利益和開發(fā)商效率及利潤的基礎(chǔ)上，政府一村民一開發(fā)商參與協(xié)商并制定城中村改造規(guī)劃。由政府職能部門監(jiān)督執(zhí)行，并規(guī)范和監(jiān)管村民及開發(fā)商的行為。根據(jù)城中村周邊城市功能類型進行個性化規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計既保留出租屋、壯大集體經(jīng)濟，又兼顧開發(fā)商收益的社區(qū)規(guī)劃成為實施的核心。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、國土等主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，優(yōu)先考慮治理區(qū)與區(qū)之間以及組團與組團的結(jié)合處，對兩江沿岸、易滑坡的地段、市區(qū)形象地段進行重點整治，使城市面貌盡快煥然一新。

引入開發(fā)商并給予政策優(yōu)惠。采用招標(biāo)等形式引進有實力的開發(fā)商，并且政府部門應(yīng)該給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠以確保開發(fā)商的利潤和拆迂、改造工作的順利進行。

政府通過智力補償，對村委會（轉(zhuǎn)制社區(qū)）成員進行培訓(xùn)；集體股份制公司通過自身培養(yǎng)或人才引進逐步置換不具備管理能力的人員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。對村民進行針對性的知識技能培訓(xùn)，激勵村民學(xué)習(xí)工作技能，引導(dǎo)他們參與市場就業(yè)。

國外經(jīng)驗

城市貧民區(qū)或者城中村是城市化進程中面臨的必然問題，所有國家和城市的政府對這種現(xiàn)象都有一個進步過程：從忽視到重視、從排斥到接受。雖然城市“貧民區(qū)”與“城中村”在概念及范疇上不完全對等，但國外貧民區(qū)改造不乏成功的案例；除此之外，亦有對新城改造的成功經(jīng)驗。這些成功的案例，或多或少能為我國未來都市更新發(fā)展規(guī)劃帶來一定的參考價值。

英國倫敦：大量拆除貧民窟，興建統(tǒng)建房

工業(yè)革命促進了英國城市化的發(fā)展，大量人口從農(nóng)村流向倫敦，倫敦城市的下層社會居民的居住條件日益惡劣、住宅稀缺，并形成了許多貧民窟。二戰(zhàn)的破壞使倫敦獲得城市更新以及根除貧民窟的重大機遇。倫敦郡規(guī)劃法、大倫敦規(guī)劃法相繼出臺。1945年開始大規(guī)模拆除貧民窟，1975年基本結(jié)束。當(dāng)時采用的是所謂消滅貧民窟的辦法，即把貧民窟全盤清除或封閉，并將其居民轉(zhuǎn)移走，然后在清除出來的土地上開發(fā)可以形成高稅收的房地產(chǎn)項目。

20世紀(jì)50-60年代，英國政府實行了統(tǒng)建房建設(shè)制度。統(tǒng)建房針對的就是城市貧困人口，一般由很多棟房子連成一片，樓的外形樸實，布局簡單，建筑材料一般，住起來比較擁擠。居民多是下層勞動者或少數(shù)民族（各個有色人種），居住區(qū)環(huán)境和治安較差。

統(tǒng)建房目前依然是失業(yè)者或低收入家庭的住宿保障，也是英國的老人福利之一。住在這樣的房子不需要住宿租金，水電氣費也只用繳納一點點，而且房子住的越久，越有可能屬于住戶有一些人后來把房子買了下來。但是，自上世紀(jì)50年代后期開始，英國政府用于修建公共房屋的支出逐步下降。

日本東京：打造”城市中的城市

在日本，知名的案例有位于東京都會區(qū)的六本木新城舊城改造項目。這個地區(qū)的街道多年來一直非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高。六本木新城再開發(fā)計劃則以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。

經(jīng)過17年的不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于2000年4月開始建設(shè)施工，于2003年4月底完成。六本木新城總占地面積約為0.116公頃，以辦公大樓森大廈為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個超大型復(fù)合性都會地區(qū)，幾乎可以滿足都市生活的各種需求，已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。

六本木新城再開發(fā)計劃通過良好藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設(shè)計的結(jié)合，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物空間環(huán)境，而且?guī)砹艘环N新的都市設(shè)計思考方向。

巴西：把貧民區(qū)納入城市、保證投資支持改造

在巴西，相當(dāng)數(shù)量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民區(qū)中，常常占用公共土地。據(jù)統(tǒng)計，貧民區(qū)人口約占里約熱內(nèi)盧全部居民人口的25%。這些貧民區(qū)是一些外來打工者的家園，但是其衛(wèi)生條件極差，常常遭受自然災(zāi)害和犯罪的侵擾。上世紀(jì)80年代初期，許多城市努力規(guī)范或把貧民區(qū)納入到城市有機體內(nèi)，從法律上認可它們。巴西在全國范圍實行了新的規(guī)劃措施，允許把某些居民區(qū)指定為特殊社會利益居住區(qū)，以便于規(guī)劃和對各個區(qū)制定相應(yīng)的土地使用要求。

政府改變了過去反對貧民區(qū)的做法，無償向居民提供建筑材料和資金。巴西應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)會1998年的一項研究表明，至少794個市政當(dāng)局制定了貧民區(qū)或非正規(guī)居民區(qū)的改造計劃，其中約506個市政當(dāng)局的改造計劃包括在不同形式上實現(xiàn)土地占有的規(guī)范化。同時，提高城市貧民的生活質(zhì)量，創(chuàng)造條件動員社會更多的力量參與改造。

印度：改造社區(qū)面貌、提高社區(qū)基建

上世紀(jì)80年代末至90年代初，一個由世界銀行資助的貧民窟升級項目幫助2萬個孟買貧民窟家庭獲得了土地使用權(quán)和基本的生活服務(wù)。聯(lián)合國人居規(guī)劃署的資料還顯示，印度全國貧民窟居民聯(lián)合會與促進地區(qū)資源中心協(xié)會一道，從孟買地方政府手中獲得了為貧民窟地區(qū)建造300套公廁的權(quán)利，為1000家住戶提供衛(wèi)生設(shè)施，與此同時動員周圍地區(qū)的貧民窟居民采取一系列改造舉措。到目前為止，由印度中央政府資助的，旨在為貧民窟居住者提供基本生活服務(wù)（如供水、道路、排污、街燈等）的項目在孟買已經(jīng)實施了近30年。

在貧民窟設(shè)立商店、普及互聯(lián)網(wǎng)；支付電費、水費和財產(chǎn)稅；幫助申請許可證、執(zhí)照和登記；發(fā)放出生或死亡證和撫養(yǎng)證；對財產(chǎn)進行估價等。今后幾年還將認真測試互聯(lián)網(wǎng)對改善城市貧民獲得外部信息狀況的作用。印度還在試行由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施財務(wù)基金。該基金對由社區(qū)發(fā)起，目的在于為進一步擴大的住房和基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)提供戰(zhàn)略資助。

美國：制定法規(guī)政策、為低收入者提供房租幫助

受到迅猛發(fā)展起來的工業(yè)化、城市化大潮的沖擊，大量農(nóng)民工涌入城市，使城市住宅日趨緊張。1929年，世界性的經(jīng)濟危機席卷了美國，為了復(fù)蘇經(jīng)濟，聯(lián)邦政府開始介入住房問題。自20世紀(jì)30年代起制定了促進住房建設(shè)和解決中低收入階層住房問題的一系列政策。1937年美國聯(lián)邦政府建立了首個住房法案計劃，以解決低收入階層住房短缺和居住條件低下的問題。1949年美國國會又通過了《全國可承受住房法》，目標(biāo)是向全體美國人提供體面、安全和整潔的居住環(huán)境。1965年，約翰遜政府建立了一個針對低收入階層的房租援助計劃，允許公共住房管理部門出租他們管理的存量住房，并通過補貼使低收入房客能夠居住。1974年，尼克松政府制定了新的住房和社會發(fā)展法案，其中的第8條款就是低收入者租金幫助計劃。上世紀(jì)90年代，美國又大大擴展了租金優(yōu)惠券計劃的實施。

20世紀(jì)70年代起，美國住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入階層所付房租占其收入比重過大。政府將政策重點放到了為低收入住戶提供房租上的幫助上。

美國哥倫比亞新城：以人為本，關(guān)注人們的生活

哥倫比亞新城是美國公認的最成功的新城開發(fā)項目。其以“創(chuàng)建一個良好的社區(qū)環(huán)境”為目標(biāo)，以“以人為本，關(guān)注人們的生活”為理念，注重保護土地并提高土地的質(zhì)量，延續(xù)地區(qū)歷史，強調(diào)公共空間的開發(fā)，提倡環(huán)境為社區(qū)共享，構(gòu)筑清晰的“新城一小區(qū)一組團”三級結(jié)構(gòu)體系，實現(xiàn)社區(qū)人口構(gòu)成的多樣化，增強居民的社區(qū)感，充分協(xié)調(diào)了不同種族、不同收入者的關(guān)系，創(chuàng)造了令人愉快的生活氛圍。

新城內(nèi)注重交通協(xié)調(diào)：組團占地直徑不得超過半英里，方便步行和自行車交通；組團內(nèi)沒有內(nèi)部車道；小區(qū)內(nèi)各設(shè)施到每個組團距離不超過半英里；修筑高標(biāo)準(zhǔn)的自行車道；重視公共交通，采用微型公共汽車，30%的居民可在3分鐘到達汽車站。

新城建設(shè)促進了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、工業(yè)和貿(mào)易的發(fā)展，提供了5萬個就業(yè)機會。新城23%的土地為永久性綠地；在綠地中修建了很多迂回曲折的小路，供游憩使用；成立非贏利性的公園和文娛協(xié)會，負責(zé)管理公園和游憩區(qū)。

未來發(fā)展

城市化進程的加快，使一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊，融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)，嚴(yán)重地阻礙了城市精神文明建設(shè)的普及與發(fā)展不利于城市整體規(guī)劃和建設(shè)。只要城市在不斷擴容，城中村就會一直出現(xiàn)，因此要從整體上對城中村進行合理規(guī)劃。但城中村改造涉及到地方財政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗，征地補償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。

“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實施。因此改造“城中村”將是一個漫長的歷史過程，是一項長期工作。

那么，在未來時間里，這些大城小村應(yīng)該怎樣搞呢？

（1）科學(xué)合理的規(guī)劃引導(dǎo)

規(guī)劃是城市發(fā)展的靈魂，決定城市發(fā)展的水平、速度和質(zhì)量。城中村改造無論是原地拆除重建、異地新建，還是舊村整治，要避免規(guī)劃與管理滯后、土地開發(fā)停滯和建設(shè)無序等現(xiàn)象，就必須堅持具有前瞻性與科學(xué)性的城市規(guī)劃先行，將城市規(guī)劃與土地開發(fā)相銜接，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益與生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（2）城中村改造要提前規(guī)劃，分步實施

城中村的問題，本質(zhì)上是土地制度的二元制在快速城市化的過程中矛盾不可調(diào)和的體現(xiàn)，它同時是城市發(fā)展過程中的各種社會、經(jīng)濟和環(huán)境問題以及文化沖突在地理空間上的集中反映。城中村改造是一個多方利益協(xié)調(diào)的過程，是不同價值觀念在城市發(fā)展過程中一個重新認可的過程。因此，城中村的改造，應(yīng)該是一個由各級政府政策指導(dǎo)，原村集體經(jīng)濟實體和村民共同參與、協(xié)商和實踐的過程，它包括了改造方案的制定和實施兩個階段。

隨著城市化進程的加快，為了避免高成本的城中村改造，就要及早規(guī)劃，提前進行人員分流及出路安排。對那些基礎(chǔ)條件比較好的村莊，可以仍舊保留其基本居住形態(tài)和生活方式，只是完善它們的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，使其成為經(jīng)過優(yōu)化的原生態(tài)都市村莊，即縮小了城鄉(xiāng)差別，又保留了地域文化特色，也可避免改造后仍是高密度的結(jié)果，同時打破封閉的文化心理，使村民融入到現(xiàn)代化的都市文明之中。

（3）政府、城市和原村民三者利益的統(tǒng)一

城中村改造方案的核心，應(yīng)該強調(diào)政府、城市和原村民三者利益的統(tǒng)一。具體表現(xiàn)就是社會效益上強調(diào)公平、持續(xù)，功能上符合城市規(guī)劃和城市發(fā)展的要求，經(jīng)濟上突出土地資產(chǎn)經(jīng)營、自我提升可持續(xù)經(jīng)營，環(huán)境上著重改善提高，文化上注意保護和弘揚。對已經(jīng)形成的城中村，只有面對現(xiàn)實積極改造，具體問題具體對待，成功改造的關(guān)鍵是處理好政府、群眾、投資商三方的平衡關(guān)系，以及在實施拆遷安置工作時，要將廣大群眾的利益放在首位。此外，對農(nóng)村的建設(shè)管理政府自始自終不能缺位，必須建立健全法律法規(guī)。

（4）推廣城中村土地股份制改造

城中村土地股份制的改造就是在把原村集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的前提下，對原村居民和村集體享有使用權(quán)或所有權(quán)的土地進行估價，折算成股份，組建股份公司。股份制改造同時兼顧政府的長遠利益、股份公司的健康發(fā)展、原村居民的社會保障。

（5）規(guī)范化的市場運作

城中村改造無論采取何種改造方式，都會涉及土地的征收、房屋的拆遷與重建、基礎(chǔ)設(shè)施的改造與新建、集體資產(chǎn)的評估、集體經(jīng)濟組織的改制、改制后的公共管理支出等諸多環(huán)節(jié)，需要大量的資金投入，而這僅靠單方投資或依賴政府支持是遠遠不夠的，必須充分調(diào)動多方資源，實行多元化融資。開發(fā)商的介入無疑會為城中村改造注入新的活力，由其負責(zé)征地、拆建、安置等事務(wù)，并按市場化方式進行綜合開發(fā)，不僅可以解決資金問題，還可以刺激房地產(chǎn)需求。而根據(jù)城中村改造及綜合開發(fā)的特殊性、復(fù)雜性和艱巨性，遴選并強化參與改造的開發(fā)商的社會責(zé)任便顯得尤為重要，并且成為城中村改造成功與否的關(guān)鍵。

（6）關(guān)注城中村改造的后續(xù)環(huán)節(jié)

與城中村改造相關(guān)聯(lián)的后續(xù)環(huán)節(jié)主要包括就業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)推介、擴大社會保障制度的覆蓋面等。城中村改造，農(nóng)民失去土地傳統(tǒng)意義上的社會保障基礎(chǔ)，急需尋找新的就業(yè)機會。但由于二元結(jié)構(gòu)下農(nóng)民和城市居民在受教育機會等方面存在差異，原先的城中村村民對城市第二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)需求不能適應(yīng)，于是需要提供職業(yè)培訓(xùn)機會以實現(xiàn)城中村村民與第二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)需求的均衡。

（7）新農(nóng)村建設(shè)是城中村改造的根本舉措

目前全國上下掀起建設(shè)社會主義新農(nóng)村活動，要求把農(nóng)村建設(shè)成為生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的新農(nóng)村，這正是避免新的城中村產(chǎn)生、止住源頭的根本舉措。新農(nóng)村建設(shè)就是要把農(nóng)村發(fā)展納入整個現(xiàn)代化進程，使工農(nóng)城鄉(xiāng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，解決我國長期以來城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展極不平衡的局面，所以新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)是我們規(guī)劃工作者未來一項長期的重要工作。

盡管存在這樣那樣的問題，但不可否認的是，城中村的改造，對城市的發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。所以，“城中村”改造成為了21世紀(jì)中國市長們經(jīng)營城市的最大興趣。

或許，“城中村”將在城市發(fā)展的車輪中湮滅身影。今后幾年內(nèi)，中國將陸續(xù)完成數(shù)千乃至止萬個城鄉(xiāng)摟合部村落的改造，這不僅會使中國的城市建成區(qū)面積成信擴大。也會改變數(shù)千萬戶農(nóng)村戶籍人口乃至幾億流動人口的生活。這些村莊曾經(jīng)的故事，毫無疑問都應(yīng)成為這個抑或那令城市子民的共同遺產(chǎn)。你可能沒有感覺剖，巾國目前最大的城市化工程。其實就在離你不遠處。改變總是要來的，就像電視上說的那樣，告別了“一線天”和“握手樓”。起碼增加了一些安全感，而這種安全感才是人們生活在這個城市里最重要的東西。