政府回購消化樓市庫存

文/林華

政府回購消化樓市庫存

文/林華

最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。面對商品房庫存不斷攀升，一些地方政府開始回購商品房用作保障住房。

分析人士認為，采取政府回購消化庫存不見得是最好的辦法。而地方政府在處理空置房問題上，不妨換個思路，可否走租賃的方式消化庫存！

12月21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

有關(guān)專家指出，健康的房屋租賃市場除了要政策規(guī)范外，更需要通過政府良好的、有預(yù)見性的公共服務(wù)來切實改變供求關(guān)系。只有這樣，真正的“租房時代”才會來臨。

政府回購反哺保障房

“去庫存”正在被提上國務(wù)院及其職能部門的施政日程。而加大地方政府收購存量商品房力度，讓存量商品房轉(zhuǎn)化為政策性住房，已經(jīng)成為樓市去庫存的主要工具。

所謂“政策性住房”，是指經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等在內(nèi)的帶有保障性質(zhì)的住房的統(tǒng)稱。按照過往慣例，政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費、開發(fā)商配建代建——政府回購等方式實現(xiàn)。

今年1月20日，在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上，住建部部長陳政高指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

此前1月6日，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。

住建部發(fā)布信息稱，2014年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。

然而，棚戶改造牽涉人口安置、土地等眾多難題。目前來看，資金缺口大、落實速度慢是棚改難以快速推進的關(guān)鍵難題。

在2014年初兩會上，有政協(xié)委員提出，目前不少商品房空置，在保障房建設(shè)壓力大的現(xiàn)狀下，政府可以探索回購一批商品房用于保障房。2014年7月份，住建部開始關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式。

分析人士指出，在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動的前提下，通過政府回購適當(dāng)面積普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進。

在住建部此次表態(tài)前，多地已經(jīng)試點回購商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達45%。

蕪湖的做法是以“團購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點規(guī)定，若回購商品房充當(dāng)公開配售的保障房實行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

去年8月11日，湖南省住建廳也印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施，來促進湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

湖南出臺的這份意見，要求各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。

今年1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》。該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。去年福州就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房，價格也差不多低于市價15%。

近日，《政府投資收購存量房操作辦法（征求意見稿）》正在湖北襄陽市房管局官網(wǎng)公開征求社會意見，這意味著襄陽市房企賣房有望新增一銷售渠道：把房子賣給政府。

該辦法指出，政府購買后的房屋產(chǎn)權(quán)屬國有性質(zhì)，所有權(quán)登記主體可以是購買主體，也可以是政府指定的其他國家機關(guān)。襄陽市房管部門負責(zé)制定收購計劃報批政府。收購主體可通過公開招標方式選擇收購代理機構(gòu)。

政府收購的存量房，要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，需買方繳納的稅收，由地稅部門先行征收，財政部門按規(guī)定返還。房屋交易涉及的行政性收費全免，事業(yè)性收費按下限的50%繳納。

分析人士指出，在多個地方進行試點后，由地方政府統(tǒng)購商品房作為保障房將在全國范圍內(nèi)鋪開來。各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。

政府回購意在去庫存

2014年以來，國內(nèi)信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，銀行壓縮房貸份額，房企資金鏈再次緊繃。不容樂觀的資金狀況，以及新一輪高庫存期到來，而新增庫存將具有地價高、售價高的特點，銷售難度更大，意味著2015年是房地產(chǎn)市場風(fēng)險較高的一年。

有關(guān)專家表示，在銷售增長乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩(wěn)定樓市，開始支招消化空置房，而最新方式是由地方政府采購空置商品房作保障住房，其本質(zhì)上是地方政府推出的新一輪救市舉措。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米。

分析人士認為，庫存再度走高提示整個行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險加大，如果這樣的現(xiàn)象長期持續(xù)，房貸違約、房企資金鏈等風(fēng)險都會上升，樓市去庫存依然任重道遠。

隨著房地產(chǎn)市場進入新一輪調(diào)整周期，地方政府開始頻繁提及商品房回購以及貨幣化安置的棚改模式，棚改新模式加速推進，與樓市高庫存不無關(guān)系。

據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模將不低于2014年的470萬戶，力爭完成500萬套以上的硬任務(wù)。若均以政府統(tǒng)建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改將產(chǎn)生近3億平方米的供應(yīng)。這將進一步推高庫存，加劇樓市風(fēng)險。

去年樓市分化進一步加劇。在人口吸附力強的一線城市，中長期供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍會持續(xù)。而在人口持續(xù)凈流出的三四線城市，市場新增供應(yīng)量遠遠超出當(dāng)?shù)氐臐撛谛枨笠?guī)模，造成庫存量不斷攀升。

據(jù)稱，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。因此，在庫存高企的三四線城市，通過政府回購商品房轉(zhuǎn)為回遷安置房、貨幣化安置等來消化庫存。

事實上，地方政府回購商品房的最大亮點在于地方政府將改變新建的方式，通過回購適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，商品房庫存與保障房缺口的匹配是政府回購商品房落實保障房政策推行的基礎(chǔ)，同時必須考慮制定出合理的價格區(qū)間，實現(xiàn)多方共贏。

分析人士指出，地方政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。但與此同時，仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。

由地方政府統(tǒng)購商品房，自然存在一個資金來源及操作的問題。首先是棚改的資金。根據(jù)部署，2015年全國保障房建設(shè)任務(wù)為700萬套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套。

業(yè)內(nèi)人士測算，住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。

其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盤活存量房。

然而，在具體的實施層面上，地方政府收購商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。

比如，地方政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設(shè)中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？地方政府回購商品房的定價權(quán)，房子到底值多少錢？等等問題待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官員在挑選商品房項目過程中的權(quán)力尋租？從政府初衷來看，是對資源進行配置；但是，地方政府回購商品房存在權(quán)力尋租的腐敗空間。這與現(xiàn)行的放手讓市場來配置資源，以及反腐等政策大方向背道而馳。

租房時代或即將來臨

分析人士認為，采取政府回購消化庫存不見得是最好的辦法。而地方政府在處理空置房問題上，不妨換個思路，可否走租賃的方式消化庫存！

無論從目前中國國情，還是整個市場需求來講，租賃市場前景廣闊。目前中國的城市化水平不斷提高，城市新增人口在成為新市民后，想在較短的時間內(nèi)購買商品房，不太現(xiàn)實，租房將是這個龐大群體的唯一選項。

近年來，由于房價持續(xù)高漲，不斷有官員學(xué)者發(fā)出租房呼吁，建議居民應(yīng)考慮租房來解決住房問題。原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥曾經(jīng)表示，剛剛參加工作不久的年輕人，還是通過租房的方式解決住房問題。

然而，現(xiàn)實卻并非如此，目前置業(yè)低齡化，正成為各地樓市新現(xiàn)象。那么，中國人為什么不愿意租房，一定要買房住呢？

調(diào)查顯示，不僅僅是中國人的傳統(tǒng)觀念在作怪，歸屬感、安全感和成就感是大多數(shù)買房人的原動力，但無數(shù)次搬家、中介費過高、不敢輕易購置物品、房東難纏攆人是他們租房生活中的苦惱。

事實上，不是大家不愿意租房住，而是租房的確有很多不便，如果政府能“拆除”租房時的障礙，為大家提供租房的便利，相信很多人就會權(quán)衡利弊，放棄或者推遲購房計劃。

“如果政府提供租賃房，您會長期租住嗎？”新浪網(wǎng)關(guān)于此項提案的調(diào)查問卷共有4545人參加，其中2786人(占參與調(diào)查人數(shù)61.3%)表示如果政府提供了多樣化的租賃房，他們愿意長期租房住。

一位網(wǎng)友說，“如果政府提供公共租賃房，并且不用考慮小孩子上學(xué)和戶口等問題，我非常樂意去租房，而不去買房?！边@位網(wǎng)友同時表示，如果以上問題不解決，政府提供租賃房源將同中介公司沒有區(qū)別。

事實上，現(xiàn)在部分地區(qū)的廉租房就是這種性質(zhì)，政府充當(dāng)“房東”的角色，只可惜房源太少，很多符合條件的人都沒法保障。如果政府能提供房源，只要租金合理，大家都愿意租，畢竟租政府的房子更讓人放心。

12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京閉幕，此次中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的表述主要圍繞7個字：“化解房地產(chǎn)庫存”。

會議指出，要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，通過房屋租賃來去庫存，是一種很好的商業(yè)模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，這樣一個做法目前在積極進行試點，但沒有一個成熟的案例。

為了解決部分租房者的上述苦惱，有關(guān)專家建議，由政府充分整合、通過社區(qū)平臺激活并規(guī)范私房出租，將私房出租納入政策性租賃住房體系。

在具體做法上，政府可以將私房房源(包括以投資、保值為目的的空置房)激活，將其納入政策性租賃住房體系，建立起以社區(qū)為管理單位的房屋出租登記備案體系。將出租房屋按照硬件設(shè)施、房屋狀況、外部環(huán)境等標準劃分等級，對外以政策性租賃方式出租房屋。

有關(guān)專家建議，可以將私有出租房分為“長租期房屋”和“短租期房屋”兩類，將長租期房屋(至少五年)作為發(fā)展政策性租賃房的重要來源。政府可以考慮根據(jù)出租期限長短，給予出租人以減免房租收入稅及相關(guān)費用的優(yōu)惠，這樣一方面可以降低承租人的居住成本，從相當(dāng)長時間上實現(xiàn)居者“有”其房；另一方面也能保證出租人長期穩(wěn)定的租金收益。

業(yè)內(nèi)人士認為，如果建議被采納，大部分“夾心階層”將更愿意從政府手中長期租房，真正的“租房時代”即將來臨。