房屋滲漏，雨水倒灌

事實回放

2009年上半年，石先生花1003萬余元購買北京市某小區(qū)別墅一套，房屋建筑面積近500m2，地上兩層，地下一層。2009年8月，地產公司通知石先生收房，收房時，石先生發(fā)現多處質量問題：頂層屋面多處有滲漏痕跡，外立面防水木進水出現變形、脫皮、腐朽等現象，樓梯周邊和雨水管出水口無散水、小院無排水溝，雨水直接進入墻基等，于是石先生拒絕收房。2011年夏天，房屋又多處存在雨水倒灌現象，因排水需要，物業(yè)人員在他家地下室挖了3個深坑，2012年春天回填。2012年夏天，小區(qū)內大部分別墅地下室又出現雨水倒灌，水從排水溝中排水管溢出，流入地下室，物業(yè)人員又在他家地下室挖了7個深坑用于排水。

因房屋滲漏水問題嚴重，石先生購買的別墅無法居住，也始終未能出租或出售。2013年1月，石先生委托專業(yè)機構鑒定，結論為房屋設計存在問題，無法滿足排水需要。石先生委托律師給地產公司發(fā)送律師函，但對方并未給出解決方案。于是，石先生起訴至法院，要求地產公司對地下室積水問題進行修復，賠償逾期交房違約金以及房屋租金損失200余萬元，賠償物業(yè)費損失4萬余元，并承擔鑒定費5萬元。

司法鑒定

法院審理時，地產公司辯稱，公司已經提供了合同所約定的材料，地產公司對屬于房屋保修的部分是同意維修的，因此不存在逾期交房，不應支付逾期交房違約金；房屋地下室進水的問題不屬于房屋質量問題，它是房屋所在地區(qū)市政排水設施落后造成的，該地區(qū)沒有標準的市政管道，是這樣的城市現狀引發(fā)的積水問題，屬于不可抗力或者是屬于政府原因；另外，對于石先生自行委托第三方做出的鑒定結論無法認可。

對此，石先生又向法院申請進行鑒定，法院委托北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心對石先生房屋地下室雨水倒灌的成因以及排水設計是否符合國家標準進行了鑒定。

2014年5月，鑒定中心做出鑒定結論：涉案房屋車庫前排水溝內排水管走向以及相對應雨水井未按照圖紙施工；排水溝內直徑100mm，排水管與房屋前道路雨水井內直徑300mm，排水管連接部位未見相應檢查井，不符合圖紙設計要求及相關國家標準規(guī)定；另外，房屋汽車坡道頂端未設置與坡道同寬的截留水溝，不符合相關行業(yè)標準規(guī)定。

綜上，鑒定中心推斷涉案房屋發(fā)生雨水倒灌的成因為：由于房屋靠近小區(qū)雨水排水系統(tǒng)末端，當雨水排水量較大、雨水無法順暢排入小區(qū)外市政排水設施時，形成雨水井內積水，水位超過雨水井高度時，就會形成地下室雨水倒灌現象。

法院判決

法院審理后認為，根據鑒定結論，地產公司存在設計問題及未按圖紙施工問題，地產公司應當按照圖紙設計要求、相關國家標準及相關行業(yè)標準對地下室、車庫進行修復，修至地下室、車庫不積水為止。根據雙方認可的地下室、車庫面積，參照涉案房屋所在地區(qū)住房租賃交易的平均價格，地產公司應對石先生不能使用車庫、地下室的損失進行補償，賠償27萬元。

對于石先生提出的房屋存在滲漏痕跡、墻面開裂等問題，法院審理后認為，這些問題完全可以通過維修解決，不構成合同約定的逾期交房，不完全影響房屋的正常使用，因此，法院對石先生提出的物業(yè)費賠償不予支持，鑒定費由地產公司承擔。