淺要分析近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的原因

黃岑岑

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系的支柱性和主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時它也是典型的資金密集型行業(yè)，在現(xiàn)代人們的社會經(jīng)濟(jì)生活中扮演著重要的角色。文章通過近些年的數(shù)據(jù)來分析我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，歸結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；發(fā)展?fàn)顩r；歸因

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）29-0133-02

1 我國房地產(chǎn)市場

房子作為人們生活的必需品，人們對房屋的需求是具有缺乏彈性特征的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展基礎(chǔ)所在。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大、工程周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高、產(chǎn)品供應(yīng)鏈長、企業(yè)區(qū)域性強(qiáng)等特點(diǎn)。同時，我國城鎮(zhèn)化水平的實(shí)現(xiàn)以及城市人口過快增長也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的需求量。我國實(shí)際GDP水平自2000年起一直保持著9%以上的高速增長率，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好了經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從我國房地產(chǎn)市場中的供求方面看，當(dāng)前階段，我國房地產(chǎn)市場仍舊存在著旺盛的市場需求力量，這也拉動了我國房地產(chǎn)行業(yè)總投資量的不斷增加，將我國房地產(chǎn)行業(yè)推向更快的發(fā)展階段。

在其后的幾年中，我國先后經(jīng)歷著申奧、入世、住房改革的深化等各種重大事件，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供良好的機(jī)遇，引導(dǎo)著我國房地產(chǎn)行業(yè)向著以住宅為主導(dǎo)的新一輪房地產(chǎn)投資熱潮，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也因此進(jìn)入了快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的迅速提升，從而形成了一個良好的發(fā)展循環(huán)。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，正處于向生產(chǎn)規(guī)模化、產(chǎn)品品牌化以及經(jīng)營管理規(guī)范實(shí)踐的轉(zhuǎn)型時期。我國房地產(chǎn)市場的增長方式正在由原來的偏重于速度增加和規(guī)模的擴(kuò)大，向著注重經(jīng)濟(jì)效益和市場細(xì)分進(jìn)行轉(zhuǎn)變，由以前的依靠政府政策調(diào)控向著依靠市場機(jī)制以及企業(yè)自身發(fā)展需要的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

中國經(jīng)濟(jì)多年的持續(xù)、高速穩(wěn)定增長，極大的增強(qiáng)了我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合國力，我國的房地產(chǎn)市場也因此得到了快速的發(fā)展。結(jié)合前人的研究結(jié)果，本文將近些年中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r主要?dú)w結(jié)為以下幾方面。

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)投資繼續(xù)保持較快增加

2000年，我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅有4 984.05億元，僅占社會總固定資產(chǎn)投資32 917.73億元的15.1%，而到了2011年我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)61 796.89億元，在社會總固定資產(chǎn)投資中所占的比重高達(dá)19.8%，較之21世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)投資總額增長了11.4倍，按年均103.6%的速度在高速增長著，而我國這一時期內(nèi)的社會總固定資產(chǎn)僅增長了8.46倍，年均增長率僅為76.9%，低房地產(chǎn)投資26.7個百分點(diǎn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量。

2.2 行業(yè)開發(fā)企業(yè)和人員數(shù)目逐年增加

就房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)企業(yè)數(shù)目而言，2000年，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有27 303家，其中，私營企業(yè)13 144家，國有企業(yè)6 641家，集體企業(yè)3 492家，港、澳、臺地區(qū)企業(yè)2 899家，外商企業(yè)1 127家，所占比重分別為48.1%、24.3%、12.8%、10.6%和4.1%。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)逐年增加，其中私營企業(yè)增長最快，其次是港、澳、臺投資企業(yè)和外商企業(yè)，而國有企業(yè)和集體企業(yè)卻出現(xiàn)減少的現(xiàn)象。到2011年，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有88 419家，較之2000年增長了223.8%，其中，私營企業(yè)78 561家，國有性質(zhì)企業(yè)3 427家，集體企業(yè)1 023家，港、澳、臺地區(qū)企業(yè)3 565家，外商企業(yè)1 843家，同比增長率為497.7%、-48.4%、-70.7%、23%、63.5%。

由此看出，我國從事房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)目總體上主要是私營企業(yè)的增加引起的。

從房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)目上看，2000年，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的員工共有971 942人，其中，私營企453 577人，國有企業(yè)292 252人，集體企業(yè)116 416人，港、澳、臺地區(qū)企業(yè)79 066人，外商企業(yè)30 631人，所占比重分別為46.7%、30.1%、12%、8.1%和3.2%。同企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)一項(xiàng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的不斷發(fā)展，私營企業(yè)員工人數(shù)增長速率最快，而國有和集體企業(yè)員工出現(xiàn)負(fù)增長趨勢。到2011年，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的員工共有225 6964人，較之2000年增長了132.2%，其中，私營企業(yè)191 8817人，國有性質(zhì)企業(yè)135 420人，集體企業(yè)21237人，港、澳、臺地區(qū)企業(yè)112 990人，外商企業(yè)68人，同比增長率為323%、-53.7%、-81.8%、42.9%、123.6%?？梢钥闯?，我國從事房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)目總體上主要也是由私營企業(yè)的增加引起的。

2.3 土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長

自21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)土地開發(fā)面積呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢，我國房地產(chǎn)施工面積從21世紀(jì)初的65 896.9萬m2，增長到2011年的506 775.5萬m2，增長了6.69倍，平均每年增長60.8%。2011年，我國房地產(chǎn)行業(yè)總竣工面積為92619.9萬m2，新開工面積為191 236.9萬m2，其中住宅面積為147 163.1萬m2。

2.4 國內(nèi)貸款為房地產(chǎn)行業(yè)投資提供了一定支撐

2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金85 688.73億元，較之2010年的72 944.04億元增長了17.5%。其中，國內(nèi)貸款總金額為13 056.80億元，同比增長了3.92%，利用外資委785.15億元，同比增長了-0.7%，自籌資金為35 004.57億元，同比增長了31.4%，其他資金來源為36 842.22億元，同比增長了11.8%。

2.5 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升

2011年全國商品房平均價(jià)格為5 357元/m2，較之2010年增長了6.5%。其中，新建商品住宅銷售平均價(jià)格為4 993元/m2，同比上漲5.7%。商品房價(jià)格上漲一部分是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加造成的。土地、建筑材料價(jià)格的上漲以及人們對新建住宅品質(zhì)要求的增加都直接或間接性分增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的不斷上漲，從而使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡問題，出現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)性失衡，主要有以下幾方面的原因：

①由于政府部門對經(jīng)濟(jì)適用房的投資力度不夠；

②由我國房地產(chǎn)市場的內(nèi)在力量所決定的，作為以利潤為主要驅(qū)動林的房地產(chǎn)企業(yè)不可能放棄那些利潤較大的中高檔商品房投資，而轉(zhuǎn)向投資那些利潤較低的低價(jià)商品房；

③隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的整體收入水平都得到了很大的提高，這也使得人們對住房的品質(zhì)有了更高的要求，從而加大了對高品質(zhì)住房的需求，最終造成了我國總體房價(jià)水平的上漲。

3 結(jié) 語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系的支柱性和主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時它也是典型的資金密集型行業(yè)，在現(xiàn)代人們的社會經(jīng)濟(jì)生活中扮演著重要的角色。文章通過近些年的數(shù)據(jù)來分析我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，歸結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展的原因。

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