樓市巨量壓頂

龔小鋒

盡管今年以來，商品房市場復(fù)蘇，成交量和房價也陸續(xù)出現(xiàn)“從負到正”的大逆轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨三大困局——庫存高、區(qū)域市場分化嚴重以及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)跌入冰點。

6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統(tǒng)計局公布的這一創(chuàng)紀錄數(shù)據(jù)，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。市場愈加呈現(xiàn)分化的趨勢，一、二線城市樓市開始企穩(wěn)回升，而三四線城市樓市的風(fēng)險進一步加大，仍然以去庫存為主。

多地庫存分化

庫存高壓可能帶來的嚴重后果，讓中央高層的視線更多地關(guān)注到了地產(chǎn)行業(yè)。真正糟糕的是廣大三四線城市，此前各種關(guān)于“鬼城”和空置率問題被反復(fù)熱議。

綜合近兩個月國家統(tǒng)計局及相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)來看，廣西北海、山東煙臺、內(nèi)蒙古呼和浩特等地，純商品住宅庫存量動輒在500萬平米以上，在沒有新增供應(yīng)量的情況下，也需要兩年以上的時間才能消化完。

呼和浩特是全國有統(tǒng)計數(shù)據(jù)城市中庫存最高的一個城市，也是全國第一個放開限購的城市。早在今年“3·30”新政出臺前，2014年6月26日，在“限購令”執(zhí)行了三年多之后，呼和浩特正式發(fā)文取消限購。

為了加快銷售，當(dāng)?shù)仨椖吭谌セ喜贿z余力?！拔覀冺椖楷F(xiàn)在毛坯均價5900元/平方米，有首付分期活動，最低首付2萬元，而且是無息的?！焙艉秃铺丶又莨^項目一名銷售人員告訴記者。

據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，目前呼市的總庫存4500萬平方米，去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團購房，目前呼市純商品住宅的庫存量在900多萬平方米，按照呼市每年約300萬平方米的去化速度，去化周期為三年。

有呼和浩特開發(fā)商對媒體表示，如果算上那些手續(xù)不全的項目，呼市總庫存在4000萬平方米，其中純住宅庫存為2400萬-2500萬平方米，按照每年300萬平方米的去化量，庫存去化周期在7-8年。

受到高庫存等因素影響，目前呼市樓市均價在5600-5800元/平方米，總體房價水平不高，和周邊省份的省會城市如銀川、石家莊、太原相比相對較低。

并非此前所有被提及的高庫存城市都如此嚴重，由于各個城市庫存情況不一，各大機構(gòu)也給出了各自的數(shù)據(jù)。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)，其所監(jiān)測到的最頂端的25個城市消化庫存只需要5.8個月，一些城市的去化周期則長達21個月。

易居研究院數(shù)據(jù)則顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。

廣東中山樓市就順利晉級為典型的三線城市，近兩年來，中山一度累積7萬套左右的庫存，今年6月份，中山被社科院列為“高庫存”城市，估算樓市庫存消化周期達24.2個月。

2015年4月，中山住建局、房地產(chǎn)協(xié)會帶領(lǐng)十余個項目去珠海辦展，并對外表達了“去庫存”的聲音。尤其是隨著深中通道的開建，大批外地客涌入，彌補中山本地消化力的不足。

在11月份，中山樓市交易量創(chuàng)下1.45萬套的成交紀錄，住宅庫存也降至61395套。預(yù)計按照目前速度，去化周期將在10個月以內(nèi)。

全國庫存消化周期漫長

盡管各地數(shù)據(jù)不同，甚至有部分三四線城市近期去化較快，但多數(shù)三四線城市情況都不樂觀，如果從整體上看，全國庫存壓力更是巨大，甚至未來兩三年內(nèi)，多個三四線城市仍要努力去庫存。

“6.96億平方米全國商品房待售面積”，這是國家統(tǒng)計局在12月12日給出的數(shù)據(jù)。不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，實際數(shù)據(jù)遠大于此。

“我們所說的庫存，來源于國家統(tǒng)計局公布的待售商品房建筑面積累計值?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，國土局的庫存數(shù)據(jù)主要針對已經(jīng)竣工的面積，但這一數(shù)據(jù)沒包括“處于施工或新開工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去”的商品房建筑面積，因此這一數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模。

李宇嘉指出，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)預(yù)估，如果按照庫存的寬口徑計算，待消化庫存合計規(guī)模大約為140.9億平方米。即便按照2013年歷史最高銷售紀錄13億平方米計算，全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實現(xiàn)。

不少機構(gòu)給出的統(tǒng)計也與此相近，中信證券給出的數(shù)據(jù)是全國整體庫存達到132.8億平方米。需要10年才能消化完。蘭德咨詢機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市廣義供應(yīng)量為95億平方米左右，按近三年去化速度看，樓市大概有十年左右的廣義去化期。

近期，諸多論壇上一些專家也在熱議庫存，所發(fā)出的結(jié)論也與此吻合。12月13日，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個論壇中稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。

不過，在李宇嘉看來，庫存是一個相對指標(biāo)，也不能高估“高庫存”的負面影響，關(guān)鍵要看市場行情和開發(fā)商運營策略。實際上，地方樓市的實際待售庫存一般要保持在12到15個月的消化周期才能保證預(yù)期穩(wěn)定、房價穩(wěn)定，龍頭開發(fā)商往往保持幾千萬甚至上億平方米的土地儲備。

“細分人群”補貼購房

面對宏觀經(jīng)濟觸底和樓市庫存高企的現(xiàn)狀，政策風(fēng)向的顯著變化有目共睹?！扒叭径菺DP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示。

與此同時，外需低迷使得出口增長乏力，拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大的動力，而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻都不容忽視。

今年以來，中央和地方紛紛出臺政策，取消對房地產(chǎn)的各種限制條件。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起，到了減輕一部分人的購房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大幅降低了購房者的房貸負擔(dān)。

在地方城市中，房貸新政、公積金新政、貸款首付比例降低、支持人才購房等政策普遍運用于地方救市之中。在種種方法都試過之后，地方政府“真金白銀”的財政補貼，成了今年以來運用頻率十分之高的新政策。

目前累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為高庫存城市或區(qū)域。尤其是各地的具體措施中，落地到細分人群的購房直補可以說十分罕見。

12月9日，杭州市富陽區(qū)發(fā)布了一條樓市新規(guī)，文件顯示，學(xué)歷越高補貼越多，最高一次性補貼80萬元。據(jù)了解，這80萬元并不好拿，要求必須是中國科學(xué)院院士、中國工程院院士等國家級專家人才。

此前，廣東清遠市印發(fā)《清遠市促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》，給予購房者補貼，低收入困難家庭最高可補貼房子總價20%，對于入職滿五年的公務(wù)員，“按照本科2萬元、碩士3萬元、博士4萬元的標(biāo)準(zhǔn)，由市財政給予一次性補助”。

另一個細分的亮點則是鼓勵農(nóng)民購房。隨著三四線城市推出購房補貼政策升級，不少地方政府通過財政補貼的方式，鼓勵農(nóng)民進城買房。如四川眉山和安徽宿州市泗縣，此前就頒發(fā)新政策鼓勵農(nóng)民進城買房。

近期河南洛陽就是一個典型例子。洛陽相關(guān)政策顯示，自12月1日起，農(nóng)民及外來人員市區(qū)買房可享多項優(yōu)惠。包涵享受繳納契稅的100%補貼，非市區(qū)戶籍人口享受按揭貸款第一年全額貼息等多重政策。

張宏偉表示，官方希望通過房地產(chǎn)幫助提振中國經(jīng)濟，本次習(xí)李政府表態(tài)之后，預(yù)計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續(xù)敞開。