龍光地產：我是一匹來自深圳的黑馬

龔小鋒

說起萬達集團和“國民老公”王思聰幾乎人盡皆知，但“國民媳婦”卻未必有那么多人知道，那就是龍光地產董事長紀海鵬之女——紀凱婷。

隨著近兩年深圳龍光地產業(yè)績爆發(fā)，尤其是紀凱婷成為福布斯欽定的“全球富豪榜上最年輕富豪”之后，父女二人被媒體和網(wǎng)友調侃為“國民媳婦”和“國民岳父”。

受益于今年狂飆突進的深圳樓市，這匹來自深圳的黑馬逐漸為人所知，而其大膽押注深圳市場、多次刷新深圳地王紀錄，也使得龍光地產成為一線城市回暖的典型代表。

深圳樓市受益者

“龍光地產是2015年上半年深圳市場火爆的最大受益者”，易居中國總裁丁祖昱曾對龍光地產做出如此點評。

2015年，中國樓市分化加劇。一線城市以及部分二線城市成交火爆，但大部分二三四線城市依然面臨“去庫存”的壓力。而重倉布局一線城市的，無疑都是幸運兒。

在深圳的各大開發(fā)商中，既有像佳兆業(yè)這樣近兩年運氣不太好的，也有中海、華潤、萬科等穩(wěn)健型的大佬，以及像龍光地產這樣名不見經(jīng)傳卻開始爆發(fā)的地產商。

在今年，龍光可能是極少數(shù)在十月就超額完成全年目標的開發(fā)商。2015年前十個月，公司累計合約銷售額為160.2億元人民幣，比年初預計的全年145億元全年目標，已經(jīng)超額10%完成。

此后該公司宣布，提升年度銷售目標24%至180億元。截至11月30日的11個月，合約銷售額共約177.7億元，同比增長47.1%，已基本完成上調后的全年目標。

龍光地產今年業(yè)績上漲的最直接因素，就是深圳樓市的發(fā)展。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的11月指數(shù)顯示，一線城市北上廣深成交面積與成交價格大幅上漲，其中，深圳樓市領漲一線城市，住宅市場成交均價44761元/平米，環(huán)比上漲33.22%。

房地產市場成交火爆，直接促使部分房企提前完成全年銷售目標，此前包括龍光、恒大、中海等在內的房企紛紛大幅上調年度銷售目標。

龍光地產目前深圳熱銷項目有龍華中心區(qū)玖龍璽和深圳東龍光城兩大旗艦項目。其中，龍光城成交金額達到50億元，占據(jù)區(qū)域成交金額、成交套數(shù)、成交面積的三料冠軍。

“北京2015年房價比深圳高，深圳今年才補漲，這和今年上半年一些股市的資金轉移到樓市等因素都有影響。業(yè)內很多人認為深圳這幾年會非常熱，很有信心。”龍光地產一名不愿具名的高層管理人士告訴記者。

在他看來，自己屬于相對溫和中立的立場，他認為深圳2016年上半年相對會維持目前的熱度，但下半年就難說，因為新盤價格已經(jīng)很高了，“很多類似北京天宮院這樣的地方已經(jīng)賣到了四萬的單價，超出普通剛需的能力范圍?！?/p>

“國民媳婦”和“國民岳父”

就在兩三年前，這家起源于廣東汕頭的房企，并不為深圳以外的房地產人士所知，在2013年底，龍光地產以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車，而最終的募資額度不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

此后，龍光地產在2014年開始聲名鵲起。有趣的是，最初引起外界大范圍關注的原因，并非業(yè)績出色，而是公司創(chuàng)始人紀海鵬之女紀凱婷成了福布斯全球最年輕的富豪。

根據(jù)《福布斯》雜志公布的“2014年全球富豪榜”，生于1990年的中國女孩紀凱婷成為了全球富豪榜上最年輕的富豪，成功取代了臉書聯(lián)合創(chuàng)始人達斯汀·莫斯科維茨。

網(wǎng)絡上流傳出的紀凱婷照片引來網(wǎng)友點贊，外界甚至戲言，紀凱婷是可以與“國民老公”王思聰媲美的“國民媳婦”。甚至不少網(wǎng)友感慨稱：“人長得美還有很多錢，投胎真是一項技術活！”

就在前幾個月，龍光地產拿下深圳一塊地王，網(wǎng)上熱傳的標題卻是“福布斯全球最年輕富豪近日豪擲112億元在深圳買了塊地”，再一次獲得了很高的傳播率。

據(jù)多家媒體報道，紀凱婷出生于香港，擁有倫敦大學經(jīng)濟和金融學的學士學位，2013年11月調任為龍光地產的非執(zhí)行董事。紀凱婷通過多家公司和家族信托持有龍光地產85%的股份，這些資產在2014年福布斯的評估中價值約80億元。

不過，紀凱婷雖然是公司的非執(zhí)行董事，不在公司任職和上班。

有龍光地產人士對外表示，紀凱婷很少出現(xiàn)在公司，公司絕大多數(shù)員工并不知道其相貌等個人情況，在公司活動中也很少出現(xiàn)。

在外界描述中，紀凱婷有超出年齡的穩(wěn)重，且頗有企業(yè)管理天賦，紀海鵬也有意識的培養(yǎng)她，希望她能接受家庭企業(yè)。這也是為什么紀海鵬選擇將資產掛在女兒名下的原因之一。

與不少潮汕發(fā)家的大佬一樣，作為父親的紀海鵬處事相當?shù)驼{，網(wǎng)上很少有他的照片，唯一可查到的另一個身份是香港“潮屬社團”首席會長。

龍光地產從汕頭發(fā)家，此后專注做深圳及周邊地產，由于低調穩(wěn)健，在地產行業(yè)里口碑較高。而外界有關紀海鵬的評價也只是簡單的“一向勤勤懇懇，低調做人，穩(wěn)健做事，在地產行業(yè)里口碑很高”。

大手筆押注珠三角

中國老話說“強龍不壓地頭蛇”，在深圳和惠州等珠三角領域，龍光地產絕對是強悍的地頭蛇，其超過一半的貨量集中于深圳及深圳周邊地區(qū)。

上市之后的龍光地產對深圳市場頗為倚重，目前有約35%土地位于深圳。2014年，也是龍光地產上市后第一年，由于正逢樓市調整，其年銷售僅為133億元，但拿地支出高達91.6億元，分別在深圳、汕頭等地通過公開市場“招拍掛”的方式獲取7個新項目。

2014年底，其“馬甲”金駿房地產力挫保利、中海、萬科等房企，以總價46.8億元拿下深圳2014年首塊居住用地，刷新深圳住宅地王紀錄。以至于萬科集團總裁郁亮評價稱，“天氣變了季節(jié)也要變了，那是瘋狂時代才敢做的事?！?/p>

2015年的拿地動作上，龍光地產依舊圍著深圳打轉。

從2015年年初至今，龍光地產在購買土地的支出已經(jīng)超過150億元。而截止到2015年6月30日，龍光地產擁有土地儲備1293萬平方米，平均土地成本為人民幣1478元/平方米，其中51%位于珠三角地區(qū)，當中深圳土儲達35%。

9月23日深圳出讓的年內總價地王最終以底價成交，龍光地產耗資112.5億元拿下了這宗商業(yè)地塊。雖然未能成為深圳有史以來的總價地王，但1.95萬元/平方米的樓面價，仍然打破了歷年來深圳龍華新區(qū)地塊的成交價，成為深圳又一高價商業(yè)地塊的代表。

由于龍光地產的年銷售額也不過一百多億元，面對巨額土地款，當時深圳業(yè)界均猜測，龍光地產將引入合作伙伴一同開發(fā)。

此后，10月26日，龍光地產便宣布，平安大華同意經(jīng)由貸款銀行借予深圳龍光駿景本金額不多于19億元。合作之后，深圳龍光駿景由深圳龍光及平安大華分別持有51%及49%權益。

龍光押注深圳的做法確實效果明顯，在深圳樓市暴漲的2015年，龍光地產于深圳的龍光城等項目銷售更是數(shù)次創(chuàng)其單月歷史新高，由于深圳玖龍璽項目在2015年底入市，龍光地產伺機將其2015年的銷售目標145億元提高至180億元。

“龍光地產競拍到深圳龍華區(qū)地塊，可見其深耕深圳的決心非常確定?！鄙鲜鍪煜埞獾牡禺a機構人士表示，龍光主要土地儲備都在深圳，這和全國布局的開發(fā)商區(qū)別很大，深圳購房需求強烈，長期無憂，而且短期內也看不到下跌的風險。龍光地產的整體估值還會進一步提升。

而在另一個發(fā)達的珠三角之地惠州，龍光地產也是大贏家。

根據(jù)中原地產發(fā)布的2015年惠州樓市半年數(shù)據(jù)年報顯示，龍光地產已經(jīng)連續(xù)三年占據(jù)半年考榜單銷售金額、面積、套數(shù)以及單盤銷售的冠軍。此外，龍光在汕頭多個在售項目穩(wěn)居排行榜第一。

據(jù)龍光地產執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)賴卓斌近期透露，未來新增土儲將繼續(xù)以一線城市與郊區(qū)土地，及有增長潛力的城市土地為主，購地款約為每年合同銷售的35%至40%，若有優(yōu)質項目則考慮引入合作方。

“深圳周邊城市我們肯定會重點關注?！鄙鲜鳊埞獾禺a高層人士認為，現(xiàn)在深圳市政府也意識到房價過高的問題，因此現(xiàn)在逐漸把通向東莞和惠州的高速取消收費，以轉移購買力。

在他看來，深圳單價已經(jīng)到了四萬四，惠州和東莞等地就一萬多，現(xiàn)在把這些地拿下來，相當于開發(fā)商在北京五環(huán)拿地，未來五年達到50%的上漲是沒問題。