“皇冠”在遠(yuǎn)方 恒大在路上

龔小鋒

臨近年底，今年表現(xiàn)堪稱霸氣外露的恒大地產(chǎn)，依然氣勢(shì)不減。百億接盤(pán)港資地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)壽險(xiǎn)打通金融，文化集團(tuán)上市，一系列眼花繚亂的動(dòng)作背后，仍然顯示著身為一線房企的它仍在快速增長(zhǎng)的道路上飛奔，去年對(duì)于綠地所用的“趕超萬(wàn)科”的提法，這次又被外界當(dāng)做標(biāo)簽貼在了恒大上。

接盤(pán)百億港資項(xiàng)目

恒大收購(gòu)新世界地產(chǎn)項(xiàng)目，頗有鯨吞之勢(shì)，消息一出，業(yè)界嘩然。

“恒大收購(gòu)的幾個(gè)項(xiàng)目，不僅是地價(jià)成本相對(duì)較低，項(xiàng)目自身質(zhì)素也不錯(cuò)?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q認(rèn)為，恒大在這些城市已經(jīng)有項(xiàng)目，是一次劃算的買(mǎi)賣(mài)。

恒大所收購(gòu)新世界位于海南?？?、湖北武漢、廣東惠州3大城市的4個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米，總金額135億元人民幣，是近幾年中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)的最高歷史紀(jì)錄。

國(guó)信證券一名分析師指出，新世界集團(tuán)拿地較早，從三地項(xiàng)目拿地時(shí)間看，?？跒?005年、武漢為1992年、惠州為1995年。盡管有溢價(jià)出售，“但相較周邊可比項(xiàng)目樓面地價(jià)而言，恒大的收購(gòu)價(jià)格相對(duì)低廉，幅度平均約為18%?！?/p>

新世界選擇恒大并非毫無(wú)來(lái)由，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印與新世界集團(tuán)掌門(mén)人鄭裕彤有一段深厚的淵源。2008年，正值恒大第一次上市失利，諸事不順的許家印為了找投資，曾花了三個(gè)月時(shí)間去香港和新世界集團(tuán)的鄭裕彤、鄭家純父子打牌，還以此結(jié)識(shí)了華人置業(yè)的老板劉鑾雄、英皇的老板楊受成以及中渝置地的主席張松橋。

7年之后，恒大順利躋身千億房企俱樂(lè)部。許家印并未忘記回報(bào)鄭家父子，此次的接盤(pán)，也略帶伸出援手的意味。近年來(lái)，港資地產(chǎn)公司增長(zhǎng)乏力，新世界等老牌香港房地產(chǎn)公司在內(nèi)地發(fā)展并不順利。通過(guò)這次交易，新世界將獲得一次性約54億元利潤(rùn)。

新世界通過(guò)整體出售撤離二三線城市，不失為一件好事。對(duì)于出售原因，新世界中國(guó)公告表示，將把資源集中在高增長(zhǎng)一線及1.5線城市，減低二線或以下城市及毛利率較低項(xiàng)目的投資。

除了與新世界等港資巨頭交手的巨資并購(gòu)案外，恒大地產(chǎn)今年以來(lái)頻頻在南京和武漢等地發(fā)起收購(gòu)攻勢(shì)，對(duì)于今年有望坐上國(guó)內(nèi)房企第二把交椅的恒大地產(chǎn)而言，爭(zhēng)奪皇冠的野心逐步顯露。

此前恒大地產(chǎn)總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞對(duì)于行業(yè)并購(gòu)回應(yīng)稱：“重組是房地產(chǎn)的一個(gè)主旋律，2007年中國(guó)前十大房地產(chǎn)商在市場(chǎng)占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并購(gòu)的受益者?！?p>

多點(diǎn)開(kāi)花

除了地產(chǎn)主業(yè)并購(gòu)之外，今年恒大在多元化上的發(fā)力也有所突破。即便恒大多元化屢次遭受質(zhì)疑，尤其從快銷產(chǎn)品到農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)上有諸多爭(zhēng)議，不過(guò)，這并不能阻止許家印在多元化的路上繼續(xù)飛奔疾馳。

12月4日，恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)正式在新三板掛牌上市，恒大文化被譽(yù)為“中國(guó)綜合性文化產(chǎn)業(yè)第一股”，大有與萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)一決高下的氣勢(shì)。

尤其值得一提的是，隨著恒大文化成功上市，包括恒大地產(chǎn)、恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大淘寶在內(nèi)，恒大旗下已有5家境內(nèi)外上市公司，“恒大系”上市公司集群已蔚然成型。

與萬(wàn)達(dá)相似的是，恒大轉(zhuǎn)型做文化產(chǎn)業(yè)較早，規(guī)模也十分之大。恒大文化集院線、音樂(lè)、影視、經(jīng)紀(jì)、發(fā)行、動(dòng)漫為一體，覆蓋整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，恒大院線已開(kāi)業(yè)影城35家，銀幕245塊，覆蓋33個(gè)城市；音樂(lè)現(xiàn)有版權(quán)庫(kù)曲庫(kù)量2.2萬(wàn)首，位列內(nèi)地唱片公司第一；影視投拍的電視劇創(chuàng)中國(guó)電視劇最高收視紀(jì)錄，電影獲柏林電影節(jié)銀熊獎(jiǎng)、臺(tái)灣金馬獎(jiǎng)、角逐奧斯卡最佳外語(yǔ)片。

上述文化板塊并非單獨(dú)存在，隨著恒大文化細(xì)分領(lǐng)域規(guī)模漸成，其未來(lái)三到五年內(nèi)六大業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)?shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，如恒大院線將建成并投入使用影城335家，銀幕突破2300塊；恒大音樂(lè)將繼續(xù)鞏固中國(guó)版權(quán)數(shù)量最大的領(lǐng)先地位。

近期恒大另一個(gè)大手筆的動(dòng)作則是，收購(gòu)壽險(xiǎn)，眾所周知，金融領(lǐng)域是許家印的新寵。今年以來(lái)，保險(xiǎn)牌照成為各路資本競(jìng)逐的對(duì)象，拿到壽險(xiǎn)牌照意味著進(jìn)入更寬廣的前景領(lǐng)域，帶來(lái)更多的資金。

11月21日晚上，“恒大人壽”四個(gè)字出現(xiàn)在亞冠賽場(chǎng)。無(wú)論是廣州恒大球衣胸前、賽場(chǎng)的電子屏幕，還是領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)及跑道上，都能看到“恒大人壽”的元素。

正當(dāng)小道消息滿天飛之際，11月22日，恒大公布旗下保險(xiǎn)公司恒大人壽正式亮相。

這家保險(xiǎn)公司并非新成立。資料顯示，恒大人壽是恒大收購(gòu)中新大東方人壽之后，重新打造的保險(xiǎn)旗艦，業(yè)務(wù)囊括人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等，是一家全國(guó)性大型壽險(xiǎn)公司。

許家印對(duì)于恒大人壽的期望值極高。恒大明確稱，恒大人壽的資產(chǎn)規(guī)模要在2018年底達(dá)到1000億元以上。

11月23日，恒大人壽舉行千人誓師大會(huì)，并高調(diào)宣稱將在12月底前，確保保費(fèi)突破100億元，力爭(zhēng)300億元。

如何在一個(gè)月內(nèi)完成百億保費(fèi)？恒大在公告中解釋稱，恒大人壽將依托恒大集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力、品牌、資源、團(tuán)隊(duì)等優(yōu)勢(shì)，迅速做大做強(qiáng)。

從最新產(chǎn)業(yè)規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)看，目前恒大住宅產(chǎn)業(yè)在170多個(gè)主要城市擁有大型項(xiàng)目400多個(gè)，快消產(chǎn)業(yè)在全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)擁有747個(gè)銷售分公司，130多萬(wàn)個(gè)銷售網(wǎng)店，這些都可以成為恒大人壽的客戶資源與渠道。

正是恒大集團(tuán)全國(guó)第一的社區(qū)規(guī)模與潛在消費(fèi)群，為保險(xiǎn)的發(fā)展提供大量的客戶資源；同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將為恒大主業(yè)發(fā)展提供現(xiàn)金支持。

“恒大集團(tuán)的發(fā)展基本格局是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，互聯(lián)網(wǎng)金融為兩翼，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速跨越發(fā)展?！痹S家印此前曾如是公開(kāi)表示。

還值得關(guān)注的是，11月21日，恒大與中國(guó)郵政集團(tuán)戰(zhàn)略結(jié)盟，在開(kāi)展保險(xiǎn)代銷、代收保費(fèi)、代付保險(xiǎn)金等方面全方位合作。

另外，恒大集團(tuán)近幾年與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作，或?yàn)槠淙蘸蟮你y保渠道埋下伏筆。

下一站“老大”？

在地產(chǎn)銷售方面，盡管基數(shù)龐大，但恒大卻反常的保持快速增長(zhǎng)。

在今年10月底提前超額完成全年銷售目標(biāo)之后，恒大地產(chǎn)將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元，較原目標(biāo)1500億元增20%。

上述國(guó)信證券分析師認(rèn)為，恒大全年銷售目標(biāo)完成基本沒(méi)有問(wèn)題，并有望沖擊2000億元，如果實(shí)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)將會(huì)成為2015年“增速最高的千億級(jí)房企”。

對(duì)比恒大和萬(wàn)科前十月數(shù)據(jù)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2041.2億元，恒大地產(chǎn)則為1545.3億元，兩者差距不到500億元。

11月銷售數(shù)據(jù)出爐，前十一月合約銷售金額已達(dá)1724億元，已完成上調(diào)后銷售目標(biāo)1800億元（較原先1500億元的目標(biāo)提升了20%）的95.8%，同比增長(zhǎng)42.8%。

按照這樣的發(fā)展速度，恒大要在近兩年內(nèi)超越萬(wàn)科，拿下更靠前甚至第一的寶座，也并非不可能。北京一名業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，今年萬(wàn)科和恒大全年差距也可能維持500億元出頭，而從明年開(kāi)始，恒大收購(gòu)的項(xiàng)目以及舊改項(xiàng)目將逐漸進(jìn)入發(fā)力階段。

恒大今年收購(gòu)的包括前述新世界在內(nèi)的多個(gè)大型項(xiàng)目，明年下半年即可進(jìn)入銷售期。此外，恒大還從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目。朱一鳴認(rèn)為，恒大自身如此積極地吞并項(xiàng)目，也顯示出它希望進(jìn)一步做大規(guī)模。

由于恒大在深圳有多個(gè)城市改造項(xiàng)目，貨值較大，也將在明年和2017年進(jìn)入強(qiáng)銷期。中銀國(guó)際研究報(bào)告指出，恒大自2011年收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)成功進(jìn)入深圳市場(chǎng)后，公司已經(jīng)參與17個(gè)舊城改造項(xiàng)目，且大部分位于深圳CBD。隨著部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年啟動(dòng)銷售，推動(dòng)公司銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)并非不可能。

許家印更曾在內(nèi)部宣布，2015年上半年要新增120個(gè)新項(xiàng)目，2017年要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額，2020年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷售額，年均復(fù)合增長(zhǎng)率要維持在30%。

為了達(dá)到這一目標(biāo)，恒大正力推旗下多元產(chǎn)業(yè)分拆上市，以及實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。許家印曾公開(kāi)指出，恒大地產(chǎn)在今年提出重資產(chǎn)輕資化，商業(yè)物業(yè)按照現(xiàn)在的估值來(lái)算有1000多億元，下半年如果能夠在重資產(chǎn)輕資化方面向前邁一大步，在負(fù)債率和現(xiàn)金余額上會(huì)有很大的變化。

恒大還加碼融資配合戰(zhàn)略擴(kuò)張。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，僅僅在債券市場(chǎng)上，恒大在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)先后兩次獲得400億元人民幣融資。其中，其10月份以兩種利率發(fā)行的合計(jì)200億元人民幣私募債券，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)私募債發(fā)行的最大規(guī)模歷史紀(jì)錄。