豐臺(tái)，瘋抬

龔小鋒

“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿，現(xiàn)在拿地，需要吃了藥才敢去?！苯?，有北京一名開發(fā)商在豐臺(tái)競拍現(xiàn)場(chǎng)如是說。

曾幾何時(shí)，豐臺(tái)還只是人們眼中的偏僻區(qū)域。在北京供地稀缺疊加房企重倉一線城市的雙重影響之下，北京地價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，作為城六區(qū)一員的豐臺(tái)變“瘋抬”，不僅拍出了北京新單價(jià)地王，還拍出了北京總價(jià)第二高、第三高的地塊，豐臺(tái)正在以一種勢(shì)不可擋的氣勢(shì)沖擊著人們的眼球。

步步“瘋抬”

土地市場(chǎng)的火熱讓豐臺(tái)區(qū)域備受關(guān)注。2013年夏家胡同地塊成交樓面價(jià)達(dá)4.5萬元/平米，2014年，伴隨龍湖、泰禾進(jìn)入西局拿地，西局地塊樓面價(jià)突破6萬元/平米，而今年成交的玉泉營、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無一不受到房企爭搶，豐臺(tái)更是誕生了一塊北京單價(jià)最高地塊和兩塊高總價(jià)地塊。

11月2日下午，華潤、華僑城、招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價(jià)奪得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)一地塊，樓面價(jià)達(dá)5.6萬元/平米。

此前的10月30日，場(chǎng)面同樣火爆，中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體以85.95億元競得豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)用地，創(chuàng)北京地塊總價(jià)第二，溢價(jià)率為50%，折合樓面價(jià)達(dá)5萬元/平米。

最震驚業(yè)界的當(dāng)屬樊家村地王。10月20日，葛洲壩以49.5億的競拍價(jià)摘得豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊，溢價(jià)率50%，樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平米的地塊，刷新了北京土地市場(chǎng)單價(jià)的最高紀(jì)錄。

另外兩塊高價(jià)地發(fā)生在年初，今年1月5日下午，2015年北京第一宗土地開拍，號(hào)稱史上陣容最強(qiáng)大的招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體，拿下了豐臺(tái)亞林西兩宗宅地，總價(jià)42億元，其中第二宗宅地樓面價(jià)逼近5萬元/平米。

此后的1月7日，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億奪得豐臺(tái)白盆窯地塊，刷新了北京單一地塊總價(jià)紀(jì)錄。

由于豐臺(tái)地塊相對(duì)價(jià)格較高，今年多家品牌房企以通過聯(lián)合體的形式拿地，其中華潤涉及四幅地塊，招商局涉及三塊地，此外中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵均已進(jìn)駐豐臺(tái)。

“豐臺(tái)區(qū)有大量可供開發(fā)土地，是北京五環(huán)內(nèi)最后一片熱土?！北本┓繀f(xié)秘書長陳志認(rèn)為，豐臺(tái)區(qū)發(fā)展的落后使得該區(qū)域住宅供需長期處于城六區(qū)的末尾，但現(xiàn)在北部、西部、東部發(fā)展逐漸飽和，豐臺(tái)的崛起是必然。

在城南計(jì)劃的帶動(dòng)之下，豐臺(tái)在包括公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方面都獲得了大手筆的傾斜，地鐵9號(hào)線、10號(hào)線等線路的貫通，使得區(qū)域交通環(huán)境大為改觀，在醫(yī)療教育方面，天壇醫(yī)院等內(nèi)城醫(yī)院的外遷，使得區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套逐漸完善。

熱效助推高端盤發(fā)力

豐臺(tái)如今已是高端盤云集，高價(jià)地的接連產(chǎn)生，也使得區(qū)域樓盤成交量大漲，價(jià)格也穩(wěn)步提高。

以樊家村單價(jià)地王為例，按照其樓面價(jià)估算，未來售價(jià)要達(dá)到15萬元/平米以上。在這一價(jià)格基礎(chǔ)之上，能否“叫好又叫座”，不但關(guān)乎項(xiàng)目的生死，也將成為豐臺(tái)樓市翻身的一個(gè)真實(shí)寫照。

該地塊位于南三環(huán)附近，與懋源地產(chǎn)旗下的釣云臺(tái)一路之隔，距離西局地塊的龍湖西宸原著和麗澤商務(wù)區(qū)也只有幾公里，離西四環(huán)豪宅銷冠紫辰院則在6公里左右。

釣云臺(tái)主力戶型在169-251平米，近日已經(jīng)開放了193平米和251平米兩個(gè)戶型樣板間。從套內(nèi)面積來看，釣云臺(tái)所有房源擬售單價(jià)均達(dá)到了10萬以上，最低單價(jià)約為13萬元/平米，最高單價(jià)約為20萬元/平米。

目前，龍湖西宸原著則在經(jīng)過兩次開盤后，西宸原著實(shí)現(xiàn)熱銷20億元的銷售業(yè)績。西宸原著最高售價(jià)超過20萬元/平米，其公布的平層產(chǎn)品玉府售價(jià)也將達(dá)到15萬元/平米。

“樊家村地王產(chǎn)生后，對(duì)西宸原著的銷售和西三環(huán)的區(qū)域價(jià)值都是一種提升?！睋?jù)西宸原著相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2014年2月龍湖拿到豐臺(tái)西局地塊時(shí)，大家覺得這塊地很貴，但是今年開盤，產(chǎn)品和區(qū)域都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

西三環(huán)麗澤商務(wù)區(qū)也進(jìn)一步放大了區(qū)域價(jià)值。

在四環(huán)內(nèi)不再新增大規(guī)模商業(yè)配套的環(huán)境下，麗澤是北京三環(huán)唯一新規(guī)劃新建設(shè)區(qū)域，也是繼金融街、CBD之后的北京金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展“第三極”。

“紫辰院目前認(rèn)購額已經(jīng)達(dá)到20多億元，回款也有十六七億元?！苯?，紫辰院相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目尤其在6月以后得到了一次發(fā)力。在紫辰院售樓處，記者了解到，該項(xiàng)目目前售價(jià)7萬元/平米，未來樓王售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到10萬元。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，目前豐臺(tái)這些地塊，應(yīng)該會(huì)有十幾宗未來售價(jià)在8萬左右，甚至有幾宗還將超過10萬元/平米、15元/平米。在張大偉看來，豐臺(tái)作為一個(gè)城區(qū)，占有的資源比其他遠(yuǎn)郊區(qū)要豐富很多。豐臺(tái)如今的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將幫助高端項(xiàng)目去化，比如總部基地和西三環(huán)的寫字樓等區(qū)域，有相應(yīng)中高端需求的匹配。

抓緊去化

盡管豐臺(tái)接連出現(xiàn)高價(jià)地，長期來看，房價(jià)攀高已經(jīng)可以想見。尤其在北京其它他區(qū)域五環(huán)已經(jīng)豪宅化的背景下，作為城區(qū)的豐臺(tái)，其區(qū)域商品房高端化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

今年豐臺(tái)樓市主要成交在公園懿府、釣云臺(tái)、紫辰院、京投銀泰萬科西華府、燕西華府、領(lǐng)秀翡翠山。在豐臺(tái)多塊高價(jià)地誕生之后，這些項(xiàng)目的漲價(jià)并未瘋狂，而是穩(wěn)步上漲甚至保持平穩(wěn)，更多的利好表現(xiàn)在去化速度明顯加快。

據(jù)克而瑞房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)北京機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前十月，豐臺(tái)區(qū)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的新房項(xiàng)目共49個(gè)，僅西宸原著、紫辰院等5個(gè)在售項(xiàng)目單價(jià)超過4萬元/平米。

據(jù)記者從西宸原著和紫辰院等項(xiàng)目了解到，上述幾個(gè)頂豪項(xiàng)目，一直在針對(duì)大戶型積極爭搶大客戶，此前更是抓住銷售節(jié)點(diǎn)，做策劃、討論方案和做活動(dòng)，尤其是龍湖這樣的上市公司，對(duì)去化節(jié)奏有更高的要求。

豐臺(tái)的一些中高端改善型項(xiàng)目也在抓緊去化。除了西宸原著所在的西局板塊之外，另外一個(gè)比較搶眼的板塊當(dāng)屬王佐鎮(zhèn)-青龍湖板塊。由于其靠山臨水的優(yōu)越自然環(huán)境，以及青龍湖國際文化會(huì)都的規(guī)劃，該板塊內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目如燕西華府、領(lǐng)秀翡翠山等項(xiàng)目均在今年實(shí)現(xiàn)發(fā)力。

燕西華府項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，眼下豪宅后期都有不小的貨量，而明年的局勢(shì)又不明朗，頂豪項(xiàng)目扎堆，局面并不樂觀，普通豪宅與改善樓盤現(xiàn)在主要任務(wù)就是迅速出貨。

此外，豐臺(tái)區(qū)域的二手房價(jià)格也未出現(xiàn)如地王般的熱度，以樊家村區(qū)域的萬年花城項(xiàng)目為例，目前二手房的價(jià)格從去年38000元/平米至42000元/平米，價(jià)格漲幅依然保持理性。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，無論二手房還是新房，周邊配套是制約市場(chǎng)發(fā)展的一大因素。豐臺(tái)二手房周邊的配套并不是特別完善、整個(gè)區(qū)域的面貌還并沒有得到良好的改善，地王熱銷短期內(nèi)并不能對(duì)區(qū)內(nèi)的二手房的價(jià)格實(shí)現(xiàn)很好的拉動(dòng)。