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    老房“有喜”

    2015-05-30 10:48:04曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2015年12期
    關(guān)鍵詞:五環(huán)二手房新房

    曾慧娟

    2015年接近尾聲,北京二手房在與新房的競(jìng)爭(zhēng)中又一次“勝利。

    機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至前11月,北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套,預(yù)計(jì)今年全年成交量或?qū)⑦_(dá)到20萬套。

    自從2009年二手房成交量首超新房至今,已領(lǐng)先7年。由于新房市場(chǎng)的鮮少供應(yīng),五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。北京目前成交二手房套數(shù)90%都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。

    二手房成交連續(xù)7年超新房

    新房市場(chǎng)萎縮,二手房成交火熱,北京樓市正進(jìn)入“存量房時(shí)代”。

    剛過去的11月份,根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),北京新建商品住宅成交8931套,同比銳減27.27%,11月北京二手房共成交17043套,同比大增52.44%,二手房成交量是新房的1.9倍。

    從全年前11月數(shù)據(jù)看,二手房住宅成交總量同樣超過新房。

    數(shù)據(jù)顯示,自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領(lǐng)先7個(gè)年頭,且量差越來越大,已達(dá)到1∶2.2。這也就意味著,市場(chǎng)上每成交2.2套二手房,才會(huì)成交一套新房。

    同時(shí),伴隨著北京土地和新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,二手房成交超過新房成交的趨勢(shì)將不斷加深。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至12月15日,北京新建商品房住宅(剔除保障房)供應(yīng)量為40085套,只占到去年全年供應(yīng)量的53%,創(chuàng)下近十年以來最低水平。

    與此同時(shí),土地供應(yīng)的減少,意味著新房供應(yīng)趨減將會(huì)持續(xù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2015年(截至12月15日)北京土地市場(chǎng)建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積同比分別減少30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

    90%交易在五環(huán)內(nèi)

    隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢(shì)不斷加深,北京購房格局也發(fā)生變化,北京萬科總經(jīng)理劉肖曾判斷,北京樓市會(huì)呈現(xiàn)出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點(diǎn)來看,價(jià)格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場(chǎng)。

    北京二手房11月份成交量仍然處在相對(duì)較高的水平。中原地產(chǎn)分析表示,實(shí)際上是10月末出臺(tái)的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。10月24日央行再度“雙降”后,目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平,購房成本得到進(jìn)一步降低,這是促使購房者入市的重要因素。因此,最近幾個(gè)月,北京二手房市場(chǎng)交易總體會(huì)處于高位。

    從戶型來看,11月份,二居室仍是二手房市場(chǎng)的主力成交戶型,成交量占全市52.93%,一居室的小戶型成交占比小幅增長(zhǎng),四居室及以上的大戶型二手住宅成交占比4.16%,較上個(gè)月上漲0.08個(gè)百分點(diǎn)。

    二孩政策全面放開,影響住房需求結(jié)構(gòu)的變化,改善型需求凸顯,利好改善型項(xiàng)目,同時(shí)對(duì)于提振樓市需求,對(duì)當(dāng)前樓市去庫存也有積極的意義。

    由于新房市場(chǎng)的鮮少供應(yīng),五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。北京目前成交的90%二手房套數(shù)都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。

    賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場(chǎng)總購房量的六成以上,這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主,同時(shí)也是買房的客戶,這種雙重身份使得房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn),很難出現(xiàn)大幅上漲。

    二手房?jī)r(jià)格更低 位置更好

    除了政策對(duì)于二手房的利好外,同一區(qū)域二手房?jī)r(jià)格更低、位置更好的優(yōu)勢(shì),也讓二手房的成交遙遙領(lǐng)先于新房。

    黃先生一直想在奧林匹克森林公園附近買一套大戶型的房子。但在土地稀缺和面臨高地價(jià)、高成本壓力的背景下,可供黃先生選擇的新房并不多。只有奧森公園北邊的紫御華府一個(gè)新房項(xiàng)目。“價(jià)格對(duì)我來說太高了,單價(jià)超過8萬元/平方米,戶型還都是300平方米以上,一套下來至少2000多萬元。”黃先生對(duì)記者表示,他隨后又看了周邊多個(gè)二手房社區(qū),同樣主打大戶型平層的二手房倚林佳園,均價(jià)約為6萬-7萬元/平方米。即便是最貴的疊墅房源,也不過1000多萬元,而且距離奧森公園更近。

    最終,黃先生選擇買下了一套疊墅,他認(rèn)為不僅是成本更低,即買即住也是他選擇二手房的另一個(gè)重要原因。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示,二手房與新房相比,二手房更低的價(jià)格、更好的位置,使其成為購房人的優(yōu)先選擇。陸續(xù)出臺(tái)的利好政策使得二手房買房人購房猶豫度進(jìn)一步降低,二手房房源成交周期也有所縮減。

    還有一部分人則因?yàn)樾路拷环客矶x擇二手房。一些居住改善型業(yè)主面臨子女就學(xué)等情況,盡早入住成熟的社區(qū),享受已經(jīng)成熟的配套是當(dāng)務(wù)之急。而新盤兩年后入住還要面臨著裝修、等待配套成熟等因素,二者比較還是二手房劃算。

    中介行狠拼

    當(dāng)二手房成為“香餑餑”時(shí),中介行業(yè)在今年的比拼更是風(fēng)起云涌。老牌中介或觀望或轉(zhuǎn)型,線上新貴多種模式拼搶市場(chǎng)。而中介在提供平臺(tái)進(jìn)行交易之后,附加快餐、裝修、家居等增值服務(wù),并通過這些向行業(yè)參與者收費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。

    以鏈家為代表的傳統(tǒng)中介公司布局線上業(yè)務(wù),以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為依托,開展新房、家裝等新業(yè)務(wù),并加速全國(guó)市場(chǎng)化布局。思源也在年底正式推出獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式,分食二手房市場(chǎng)蛋糕。

    2015年春節(jié)剛過,58同城宣布以2.6億美元的價(jià)格收購安居客,借此正式進(jìn)入房產(chǎn)O2O市場(chǎng)。9月,房多多宣布完成C輪2.23億美元融資,將在新房和二手房領(lǐng)域?yàn)榫€上流量聚集、線下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)推出系列新產(chǎn)品。

    同樣是9月,房天下也宣布獲得IDG資本,凱雷集團(tuán)以及管理層(主要為創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官莫天全)4億美元至7億美元投資,認(rèn)購搜房網(wǎng)新發(fā)行的股票。未來搜房網(wǎng)將積極進(jìn)行擴(kuò)張覆蓋更多的城市,并擴(kuò)大現(xiàn)有市場(chǎng)份額,以及拓展新的交易與金融服務(wù)。

    從市場(chǎng)占有率看,互聯(lián)網(wǎng)中介并未對(duì)鏈家、我愛我家等第一陣營(yíng)的傳統(tǒng)中介形成沖擊, 近幾個(gè)月的北京二手房經(jīng)紀(jì)公司成交排行中,這兩大房產(chǎn)中介穩(wěn)居排行前兩名,風(fēng)頭正勁的愛屋吉屋也排到了第三位。而思源、中原、21世紀(jì)等傳統(tǒng)中介則逐漸被擠壓生存空間。

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