房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對策

張莉梅

摘 要：房地產(chǎn)行為是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受其產(chǎn)品開發(fā)和銷售的特殊性影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資、融資金額均較大，資金是其運(yùn)作的生命線。若發(fā)生資金短缺或資金斷裂等問題，將不可避免地給企業(yè)及其他利益相關(guān)主體帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何有效的規(guī)避和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全來說非常重要。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對策進(jìn)行了探究，以期為房地產(chǎn)企業(yè)資金安全的維護(hù)起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 對策

房地產(chǎn)行業(yè)是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而興起的一個(gè)新型行業(yè)，凝結(jié)了市場經(jīng)濟(jì)的種種矛盾。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性非常廣泛的行業(yè)，包含了大大小小60余種產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中產(chǎn)生了重要的推動(dòng)作用。但是，房地產(chǎn)企業(yè)處于市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中，也容易受到各種因素的影響，形成各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2008年的金融危機(jī)就是最好的例證。因此，明晰房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式和誘發(fā)原因，對其規(guī)避對策進(jìn)行探討，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。資金是房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)開展的基礎(chǔ)，前期資金的主要來源是銀行借貸，主要用途是土地購買；而后期活動(dòng)的資金來源主要是融資或者前期銷售回款[1]。在這樣的資金運(yùn)行模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)自有資金不足或者前期銷售計(jì)劃不能按時(shí)完成，就不能按時(shí)償還銀行借貸的本金或者利息，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的信譽(yù)受損，在嚴(yán)重的情況下，銀行會(huì)中止與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)中斷，從而誘發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身 “造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，從而導(dǎo)致預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)也存在了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響其預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)，其盈利水平就會(huì)受到影響，不能有效的為后期項(xiàng)目提供資金；其償還債務(wù)的能力也會(huì)受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個(gè)人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（1）市場環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進(jìn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，要對客戶群體進(jìn)行細(xì)分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)為企業(yè)資金回籠帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，而我國土地的所有權(quán)屬于國家，政府在土地開發(fā)方面的相關(guān)政策會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，會(huì)對其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響著人們的購買力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過低，人們購買力不足，會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年[2]，發(fā)展周期對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問題主要表現(xiàn)在運(yùn)營機(jī)制方面。由于房地產(chǎn)活動(dòng)的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項(xiàng)目之后，企業(yè)會(huì)圍繞這個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)利潤中心或者項(xiàng)目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個(gè)臨時(shí)成立的中心或者公司會(huì)呈現(xiàn)出短期性的特點(diǎn)，因此，其經(jīng)營思路和決策也會(huì)表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會(huì)將目光集中在眼前利益方面。同時(shí)在財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，存在著融資沖動(dòng)、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會(huì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預(yù)算制度，或者企業(yè)預(yù)算在實(shí)際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實(shí)際效用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不能采取有效的機(jī)制進(jìn)行抵御，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。融資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要通過融資多元化來實(shí)現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對不同的資金種類進(jìn)行考慮，對不同銀行的貸款政策進(jìn)行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對需求者的消費(fèi)心理進(jìn)行科學(xué)的分析，對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，對產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，以保證資金能夠及時(shí)回籠。

3、資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范。規(guī)避企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最主要的就是完善企業(yè)的運(yùn)營機(jī)制，改變短期性運(yùn)行模式。企業(yè)的管理者要以長遠(yuǎn)的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，制定財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行政策，保證財(cái)務(wù)預(yù)算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)周期過長，投入過大，從而會(huì)誘發(fā)一些風(fēng)險(xiǎn)，比如：融資風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)自身“造血”不足等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可以從擴(kuò)寬融資渠道、對產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位、完善企業(yè)運(yùn)營機(jī)制、完善財(cái)務(wù)預(yù)算和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等方面來實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]于月超.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究[J].會(huì)計(jì)之友，2010，（22）：94-95.

[2]黃艷華.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因及對策[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2013，（12）：174-175.