淺談我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范研究

黃菽娜

摘 要：隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多種因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價格波動與信息不對稱所造成。主要是由于我國相關(guān)法律法規(guī)不健全，監(jiān)管和調(diào)控體制機(jī)制不完善，房地產(chǎn)融資渠道單一，過度依賴銀行，商業(yè)銀行自身管理存在缺陷，房地產(chǎn)市場參與者行為不規(guī)范引起的。提出加強產(chǎn)業(yè)政策的制定和落實，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，建立完善的房地產(chǎn)金融體系等防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議。

關(guān)鍵詞：金融風(fēng)險 成因防范

引言

隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。作為對資金需求數(shù)量巨大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其對金融的依賴性也很強。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。目前，房地產(chǎn)貸款作為我國商業(yè)銀行重要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要血液。而這一血液如果受到阻礙，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)機(jī)體的損傷，而大量貸出到這一生產(chǎn)領(lǐng)域的銀行信貸將面臨重大風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時管理。

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的類型

（一） 利率風(fēng)險。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越大，利率風(fēng)險也就更大。對于借款人來說利率是極為敏感的財務(wù)指標(biāo)，任何利率的變動都會直接影響到借款人的還款行為。當(dāng)利率提高時，部分有閑置資金的購房者會選擇提前還款，以減少利息支出，從而打亂信貸規(guī)劃，導(dǎo)致預(yù)期貸款收益減少，直接加大銀行業(yè)的金融風(fēng)險。

（二） 信用風(fēng)險。信用風(fēng)險指由于借款人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住宅消費者因某些原因不愿或者不能及時足額償還貸款所帶來的風(fēng)險，也叫違約風(fēng)險。具體可分為兩類： 一種是由于如宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)下滑或自身原因造成的經(jīng)濟(jì)償付能力下降使得借款人客觀上無法償還貸款，稱為被動違約風(fēng)險； 另一類是當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)形勢發(fā)生變動，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延長償還貸款的情況，稱為主動違約風(fēng)險。

（三） 流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險指金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金以及隨時可以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，導(dǎo)致其無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中產(chǎn)生流動性風(fēng)險的主要途徑有兩種： 一種是由于金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)的期限不匹配造成的。由于房地產(chǎn)資金使用周期通常較長，過度的金融支持導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大部分資產(chǎn)集中于房地產(chǎn)開發(fā)項目，就可能出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)手中的短期資金難以應(yīng)付日常提款需要的情況，此時金融機(jī)構(gòu)若不能及時從外部融入資金，就可能因擠兌產(chǎn)生流動性風(fēng)險。另一種是由于信貸風(fēng)險造成的。購房者按揭貸款都是以其住房作為抵押物，當(dāng)貸款無法按時收回時，金融機(jī)構(gòu)只能通過出售、變賣抵押住房以獲取賠償。如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，抵押的住房將難以出售，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以迅速獲得流動資金，從而發(fā)生流動性風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因

（一）房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理。從我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)到目前的大發(fā)展大繁榮，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資一直沒有采取直接融資的方式，其中絕大多數(shù)資金來源于銀行，這使得證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，它們提供的資金與房地產(chǎn)資金總量相比微乎其微。在這種情況下，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險基本上轉(zhuǎn)嫁到了銀行，一旦我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，必將給銀行帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險，也使我國房地產(chǎn)業(yè)抵御風(fēng)險的能力降低。

（二）相關(guān)政策、法律不健全。一個地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與國家相關(guān)政策的支持是密不可分的，但是目前在我國好多城市，房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為市政府資金的主要來源，當(dāng)?shù)卣斦直环Q為“土地財政”，這與一些地區(qū)片面追求GDP 增長，強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用的政策是分不開的，這樣就使得各地財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性過大，由此帶來的問題是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)各種問題時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風(fēng)險，使金融市場的穩(wěn)定性大大降低。

（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，過度依賴銀行。近年來我國房地產(chǎn)項目資金來源主要包括國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資、國內(nèi)貸款、房子產(chǎn)企業(yè)自籌資金等。其中國家預(yù)算內(nèi)資金和債券及利用外資占比不到40%，大部分來自銀行貸款和自籌資金。而近70% 的自籌資金又來自于銀行貸款。根本原因是我國房地產(chǎn)金融體制市場化程度不高，體系建設(shè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成的，使得大部分剩余資金作為儲蓄進(jìn)入銀行體系，沒有有效的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時，只能選擇銀行貸款，銀行對房地產(chǎn)信貸，貫穿土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售整個過程。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承擔(dān)了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。所以一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題必然造成金融風(fēng)險。

（四） 房地產(chǎn)市場參與者行為不規(guī)范。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取貸款，在銀行前期審查以及后期的貸款發(fā)放過程中故意隱瞞、歪曲企業(yè)真實財務(wù)信息，導(dǎo)致銀行不能對開發(fā)商的還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，當(dāng)不能按期償還房地產(chǎn)貸款本息時，就形成大量的呆帳壞帳。房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險，最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)商由于種種原因無法獲得銀行正規(guī)的房地產(chǎn)信貸支持時，也極易利用借貸雙方信息的不對稱，采取其他諸如“假按揭”、“零首付”等欺詐手段騙取銀行貸款。這使得大量商業(yè)銀行信貸資金通過非正規(guī)的渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，加劇房地產(chǎn)泡沫。同時也必然導(dǎo)致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成更大規(guī)模的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

（一）多渠道融資，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)合理化。由于當(dāng)前我國融資途徑較為單一，所以，應(yīng)該實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化，國家相關(guān)部門必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將我國目前基本由銀行貸款融資的情形向多渠道模式改善，積極構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資體系的多元化，從根本上改善當(dāng)前由銀行提供貸款的單一局面。

（二）加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。當(dāng)前我國正在建設(shè)社會主義法治國家，這就要求我們從事經(jīng)濟(jì)活動的相關(guān)人員必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行活動。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是與人民的生活息息相關(guān)，所以建立健全與房地產(chǎn)貸款相關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)就顯得尤為重要。首先應(yīng)建立健全我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，組建一個由中國人民銀行、銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設(shè)部、審計部門參與的多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。系統(tǒng)研究我國房地產(chǎn)金融業(yè)運行情況，制定有效、可操作的監(jiān)管方針和策略，保持房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長期穩(wěn)定性。同時，應(yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗，建立一整套靈敏的、可操作的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。通過對于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化以及房地產(chǎn)市場走向的分析，對房地產(chǎn)信貸總量、結(jié)構(gòu)以及不良資產(chǎn)等進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而全面監(jiān)控預(yù)測房地產(chǎn)金融風(fēng)險，及時發(fā)出風(fēng)險預(yù)報。有助于銀行更準(zhǔn)確的把握市場走向、提前預(yù)防各類金融風(fēng)險，從而有效減少因市場波動造成的損失。

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)經(jīng)驗，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道最好的辦法就是讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場化條件下進(jìn)行直接融資。這就需要一個健全的房地產(chǎn)金融一級市場。首先，要大力推動符合資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。借助我國日臻完善的股票交易市場，通過發(fā)行股票來籌措資金，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，從而分散風(fēng)險。其次，可以通過發(fā)行企業(yè)債券來融資。鼓勵體制健全、資本雄厚、市場信譽度高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在一級證券市場上發(fā)行中短期項目債券，吸引社會剩余資金。投資者可以根據(jù)不同的收益預(yù)期進(jìn)行市場操作，進(jìn)一步分擔(dān)風(fēng)險。同時，也可以大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（ REITS），探索私募信托融資、夾層融資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)，借助海外地產(chǎn)基金等方式，達(dá)到進(jìn)一步補充完善房地產(chǎn)金融一級市場的目的。

（四）提高房地產(chǎn)公司的風(fēng)險防范意識，加強技術(shù)管理。這就要求銀行在平時經(jīng)濟(jì)活動中就要加強事前風(fēng)險防范，而不是采取事后補救的方式，在進(jìn)行放貸前，應(yīng)該對借款方的相關(guān)資料進(jìn)行嚴(yán)格的核實，必要情況下應(yīng)該現(xiàn)場查驗，并對借款人的資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評估，堅決做到“不唯關(guān)系，不唯人，只唯事實的原則”，在借款后，但凡出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的情形時，就要及時的沒收其抵押資產(chǎn)，減少損失。另一方面，要積極向國外學(xué)習(xí)先進(jìn)的風(fēng)險度量技術(shù)，引進(jìn)相關(guān)的專業(yè)人才，通過先進(jìn)的技術(shù)以應(yīng)對隨時可能發(fā)生的風(fēng)險，努力將風(fēng)險降到最低。

四、結(jié)論

資產(chǎn)證券化是世界金融業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢之一，作為金融行業(yè)的一個創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然存在一定風(fēng)險，但不能否認(rèn)它的積極作用。如果可以利用好貸款證券化工具，通過資本市場將集中于銀行的風(fēng)險分散?？梢詫y行從房地產(chǎn)貸款規(guī)模日益擴(kuò)大和銀行流動性隨之下降的矛盾中解脫出來，使得銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，提高銀行資產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)能安全有效地流動和交易。

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