我國房價與地價的關(guān)系分析

作者簡介：汪智慧（1990.10-），女，漢，河南新鄉(xiāng)人，武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)專業(yè)研究生，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。

摘要：近年來，關(guān)于地價和房價的關(guān)系之爭甚為喧囂，因為房價和地價的因果關(guān)系揭示了誰是目前高房價的始作俑者。對此，本文經(jīng)過文獻考證，分析不同觀點背后的前提和假設(shè)，試圖借此對房價與地價的關(guān)系進行全面的梳理。本文發(fā)現(xiàn)，以往觀點分歧的關(guān)鍵在于其研究的經(jīng)濟環(huán)境不同，不同的背景下，主導(dǎo)地價和房價變動的機制也會變化，房價和地價處在一個復(fù)雜的系統(tǒng)中，我國目前房價的上漲并不由地價的上漲帶動。

關(guān)鍵詞：房價；地價；壟斷勢力；土地市場管制；金融市場

一、 引言

自2002年7月1日起，我國實行以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，全國綜合地價水平從2003年的1129元每平方米上漲到2013年的3349元每平方米，平均年增速11.49%，而全國住宅地價水平從2003年的1070元每平方米躍至2014年第一季度的5139元每平方米，年均增速16.62%。①招拍掛的城鎮(zhèn)土地出讓方式一方面規(guī)范了土地市場，對減少尋租等腐敗行為起到了一定的作用；另一方面，增加了政府財政來源，使得政府在房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)益得到保障。

但是，隨著地價的持續(xù)增長步伐，我國大中城市，特別是特大城市的房價持續(xù)升溫。例如，2003年3月份北京商品房均價為每平方米5762元人民幣，至2014年1月北京商品房均價為26813元每平方米。劇烈的上漲壓力部分基于地價上升帶來的效應(yīng)，這至少有兩個解釋。首先，地價上升使得房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的成本大量增加，引起成本推動的房價上漲。例如，在2011年，國土部曾對全國620個項目的地價房價等進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在所有案例中地價占房價比例平均為23.2%，其中地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%。任志強支出，土地和稅收占房價成本50%-60%。其次，在土地18億畝紅線及城鎮(zhèn)化的背景下，招拍掛式的高地價間接造成了一種土地出讓價格的“看漲幻象”，使得土地和住房作為投資品的內(nèi)核漸漸被投機所覆蓋，造成市場供給結(jié)構(gòu)失衡加劇，實際房價和真實房價偏離加劇。近年來，“新圈地運動”是土地投機中出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，由于它具有收益大，溢價大，風(fēng)險小和房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式等特點，并且可以備企業(yè)將來不時所需，已在我國房地產(chǎn)市場橫行數(shù)年。

盡管中央政府采取了一系列措施來抑制房價的快速增長，但是房價依然保持上漲的趨勢。與此同時，地價和房價的關(guān)系引起了國內(nèi)的廣泛關(guān)注。對地價和房價關(guān)系的本質(zhì)認(rèn)識不僅有助于政府對房價的調(diào)控，促進國民住房條件的改善和完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)；而且可以進一步發(fā)展土地租金理論，完善土地及房屋評估模型等。

二、 房價中的地價相關(guān)因素及其作用

國內(nèi)許多文獻對房價和地價的關(guān)系的爭論源自對所研究的對象的背景的忽視，關(guān)于土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的假設(shè)不同，則主導(dǎo)地價和房價變化的因素不同，地價和房價關(guān)系的表現(xiàn)形式不同。另外，房屋和土地屬于不動產(chǎn)，不同地區(qū)的房屋和土地在嚴(yán)格意義上是不可以相互替代的，使得用整體綜合數(shù)據(jù)來分析房價和地價的關(guān)系時效度大大降低。以上特點使得國內(nèi)一些使用格蘭杰因果檢驗、向量自回歸模型（VAR）、向量誤差修正模型（VEC）或脈沖函數(shù)等統(tǒng)計模型的文獻對房價和地價的關(guān)系的論證有一定的誤導(dǎo)。

房屋建設(shè)基于土地之上，地價因素及相關(guān)因素對房價有不同程度的影響。

首先，土地是住房的生產(chǎn)要素，地價是房價的構(gòu)成元素，二者之間存在著一定的關(guān)系。如果市場環(huán)境是完全競爭的市場，每個企業(yè)可以按照已定的地租率來租用他所需要的土地，并且土地是有限的，土地的需求者眾多，土地所有者可以在眾多需求者中選擇那個出價最高的人，賦予其使用土地的權(quán)利，同時在土地上建造的房屋情況也是如此。那么，依照薩繆爾森的地租和產(chǎn)品價格關(guān)系，地價和房價關(guān)系是：地價是房價的基礎(chǔ)；房價是地價的表現(xiàn)；房價對地價有反作用；地價與房價呈正相關(guān)性，存在著一定的比例關(guān)系。[1]然而，我國的房地產(chǎn)市場存在著顯著的壟斷特征。尤其是在土地出讓制度改革之前，壟斷程度更高，李宏瑾用1999—2003年32個省市的數(shù)據(jù)測算出各省市的勒納指數(shù)在0.5到0.85不等，經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海省份的勒納指數(shù)相對中西部較低，市場競爭環(huán)境比較好。[2]而對土地出讓制度改革之后的數(shù)據(jù)研究表明，我國房地產(chǎn)市場需求價格彈性西部地區(qū)最高、中部次之而東部地區(qū)最低。[3]由于勒納指數(shù)為需求彈性的倒數(shù)，因而其隱含的結(jié)論是東部地區(qū)房地產(chǎn)市場的壟斷性要高于中西部地區(qū)。

我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷行業(yè)的另一個重要特征我國房地產(chǎn)開發(fā)利潤率達到35%左右，遠超發(fā)達國家4%左右的房地產(chǎn)資本利潤率。在社會平均利潤率比較低的情形中，土地成本與房價有密切的正向聯(lián)系，即商品房的社會平均土地成本增加，使得商品房價值增加，價值的增加表現(xiàn)在價格上。然而，我國房價和地價不是簡單的線性關(guān)系。我國房地產(chǎn)商的壟斷力量使得它有市場定價的能力，土地的價格是由商品房的價格引致的，商品房的價格的上漲，導(dǎo)致對土地的需求增加，引起土地價格的上漲。

土地是商品房的引致需求，在市場機制下，若給定土地供給則房價決定地價[4]；土地供應(yīng)量的變化對房價有著巨大影響。[5]我國2002年實施以招拍掛的土地出讓方式為主的政策即是計劃體制向市場機制轉(zhuǎn)變的重要舉措。實行“招、拍、掛”制度后房地產(chǎn)市場的整體市場化程度得以提高。[6]2002年我國城鎮(zhèn)人均住房面積為22.79平方米，嚴(yán)重低于美國人均住房水平60平方米。政策釋放出來的亟需改善居住環(huán)境的巨大剛需與我國不成熟的房地產(chǎn)市場供給的量之間存在巨大的差異，這引爆了我國房地產(chǎn)市場并且上漲趨勢一直持續(xù)到現(xiàn)在。在一定程度上，正因為房價的上漲，才導(dǎo)致了地價的上漲。這在2002年7月為分割點的前后兩個時段的房價地價變化中得到了很好的證明。我國目前并不是完全的市場機制，政府用行政手段將房價控制在一定的區(qū)間。在目前的市場環(huán)境中，如果政府放棄對房價的管制，土地價格仍有上升的空間。

其次，房價和地價的關(guān)系受到政府土地市場管制的影響。土地市場管制調(diào)整了土地資源的配置，扭曲了地價，并系統(tǒng)影響新建房屋的價格，對房價影響的土地用途管制包括土地密度控制和土地的有效利用[7]，土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制等[8]。土地密度管制影響了土地和非土地要素的替代彈性，使得相同的房價中土地價格相對較高。

稅收是影響房價和地價的另一個重要因素。如果政府增加征稅，這部分稅收將分別由消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，增加房價和地價，但不同的稅收方式會使得房價和地價增加的程度不同。例如，對土地征收土地增值稅，使得開發(fā)初期支付的土地出讓金影響較小，而房價上升較大。在商品房市場上，中國在中西部的消費者對商品房的需求價格彈性分別為0.743、1、412和4.913，稅收將很大程度的轉(zhuǎn)嫁給商品房的購買者，間接導(dǎo)致消費者住房支出增加。盡管實行“招、拍、掛”制度后房地產(chǎn)市場的整體市場化程度有所提高，使得地產(chǎn)商的尋租空間減少和開發(fā)商的市場勢力與轉(zhuǎn)嫁成本的能力降低，消費者承擔(dān)稅費的情形并不能完全得到改善。

與此同時，特殊的經(jīng)濟環(huán)境造成了房價和地價關(guān)系的個別差異。例如，經(jīng)濟體處于不同的發(fā)展階段，地價和房價會表現(xiàn)出不同的特征，韓國經(jīng)濟急劇增長階段中，高地價是房價上漲的一個重要特征。[9]我國現(xiàn)在處于城鎮(zhèn)化階段，如果堅持市場化，高地價也是難以避免的。

另外，房價和地價同時受資本市場的一些因素的影響。例如，貸款利率對地價和房價都有影響。寬松的金融環(huán)境，降低了房貸成本，繼而與過度的投資需求及壟斷一起助長了房價。而且，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人力資本等市場因素與房價存在正相關(guān)。

當(dāng)市場環(huán)境改變時，房價和地價的相關(guān)關(guān)系表現(xiàn)會出現(xiàn)一定的差異。規(guī)制情形下的房價和地價高于無規(guī)則情形下的房價和地價；在供大于求時，房價與地價成線性負(fù)相關(guān)關(guān)系；在供小于求時，房價與地價成線性正相關(guān)關(guān)系。投機行為和土地囤積行為等會對房價與地價關(guān)系產(chǎn)生影響。

三、 結(jié)論及相關(guān)政策建議

本文通過對我國現(xiàn)階段地價與房價關(guān)系的探討，以目前的經(jīng)濟環(huán)境為前提，建立了一個地價及其相關(guān)因素與房價的綜合關(guān)系網(wǎng)，并由此分析可以得到以下幾點政策建議：

首先，進一步改革土地市場，推進土地的城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地市場化流轉(zhuǎn)，增大土地供應(yīng)量。為保證我國18億畝紅線，政府一方面可以放松對農(nóng)地出租的限制并制定相關(guān)條例保護農(nóng)民的權(quán)力和提高集體土地的社會效益；另一方面可以用城市城郊土地面積沖抵每個在城市買房定居的農(nóng)業(yè)戶口的宅基地面積的方法，實現(xiàn)跨省跨地區(qū)轉(zhuǎn)移土地面積，在城鎮(zhèn)化過程中有序增加城市土地供應(yīng)量。土地供給量的增加不僅通過供求機制影響地價來影響房價，而且可以降低住房市場對未來房價的預(yù)期從而減少投機投資需求，對房價有負(fù)向影響，使得房價去泡沫化。

其次，規(guī)范和優(yōu)化政府對土地出讓金及相關(guān)稅費的收支機制，陽光化政府對土地相關(guān)費用的收支。政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對土地博弈時傾向于高地價的一個重要原因是政府對土地出讓金及土地相關(guān)收入的收支的不透明。同時，也應(yīng)解決地方財權(quán)與事權(quán)不統(tǒng)一的問題，消除地方財政支出瓶頸。

再者，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，需要一個健康良好的經(jīng)濟環(huán)境。完善土地收購儲備制度，強化政府參與調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力；加大房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管，查處土地閑置行為；糾正房地產(chǎn)銷售市場的不透明行為，稅收和行政監(jiān)督增加開發(fā)商在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。如果政策在這些方面有所作為，開發(fā)商就不得不開發(fā)土地，長期來看就會稀釋地價對房價的影響。

另外，解決城市中低收入家庭住房問題，可以采取專項貨幣補貼的方式，依據(jù)合規(guī)合法合情的分層補償原則，充分尊重中低收入家庭的居住意愿，同時規(guī)范對中低收入家庭的補貼核準(zhǔn)機制，做到應(yīng)保盡保，構(gòu)建城市家庭住房保障網(wǎng)。借助市場而不是對土地市場和住房市場的行政干預(yù)的方法，不僅可以減少操作過程中的腐敗，也可以減少社會損失，最優(yōu)化資源配置。（作者單位： 武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）

參考文獻：

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注解：

①數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)http：//www.landvalue.com.cn