不動產(chǎn)登記影響幾何

何佳艷

爭論了多年的不動產(chǎn)登記條例，終于揭開了神秘的面紗。

2014年12月22日，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》），將于2015年3月1日起施行，全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺，也計(jì)劃從2015年下半年開始上線試運(yùn)行，并最終在2017年全面運(yùn)行。

對于企業(yè)和居民來說，《條例》將對他們的生活帶來哪些影響呢？

一個窗口登記

《條例》實(shí)施的主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。按照《條例》界定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！稐l例》規(guī)定了10種不動產(chǎn)權(quán)利，包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)等。登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。

一直以來，我國不動產(chǎn)登記工作由多個行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對不同的不動產(chǎn)加以管理，由此形成了分散登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。耕地、草地、林地等土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)等，則分散在農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門。由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登；分散在不同部門管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。另外，對于企業(yè)和居民來說，證書繁多，不僅辦證不便，還增加了成本。

而建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將化繁為簡，使得企業(yè)和居民只需要跑一個窗口就能辦成不動產(chǎn)所有相關(guān)證件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

根據(jù)《條例》，國家層面將組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。這個平臺主要有兩方面的作用，一是為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐。

按《條例》要求，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入該平臺，確保國家、?。▍^(qū)市）、市、縣四級登記信息實(shí)時共享?！稐l例》還要求，不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時互通共享。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等9部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

2017年全面建成統(tǒng)一平臺

按照黨中央、國務(wù)院的要求，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作將分 “三步走”：2015年下半年開始，陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。2015年7月，計(jì)劃上線試運(yùn)行信息平臺；2016年完善平臺并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍；2017年全面運(yùn)行。

據(jù)國土資源部地籍司（不動產(chǎn)登記局）司長局長王廣華介紹，目前國家層面正負(fù)責(zé)開展信息化建設(shè)頂層設(shè)計(jì)，組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

在信息平臺投入運(yùn)行前，各地要全面清理和整理不動產(chǎn)登記歷史資料，按照國家統(tǒng)一制定的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)程，對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

信息平臺投入運(yùn)行后，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔⒒ぷ骰A(chǔ)，提早對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進(jìn)行融合、對接，形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件，支持與本級國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同，提供本級登記信息查詢服務(wù)，并按照信息平臺統(tǒng)一技術(shù)要求，預(yù)留接口，做好準(zhǔn)備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區(qū)日常不動產(chǎn)登記信息實(shí)時納入信息平臺。

既有證書繼續(xù)有效

登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記簿的統(tǒng)一，是統(tǒng)一信息平臺建設(shè)的基礎(chǔ)?！稐l例》第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立作了明確規(guī)定，同時對登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法律層面實(shí)現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一。

《條例》遵循“不變不換”的原則，規(guī)定在新的證書頒布前申請登記的，繼續(xù)發(fā)放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發(fā)放新版證書，原來各部門已經(jīng)發(fā)放的證書繼續(xù)有效，不得強(qiáng)制要求更換證書，不增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

《條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。王廣華提醒，如果權(quán)利人不登記，其不動產(chǎn)交易安全將受到影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此，《條例》重點(diǎn)從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度規(guī)定了依申請登記?？梢灶A(yù)見，隨著制度不斷完善和登記機(jī)構(gòu)不斷健全，不動產(chǎn)登記的重要意義會不斷地被權(quán)利人所認(rèn)知，在自愿的基礎(chǔ)上，權(quán)利人主動申請不動產(chǎn)登記將逐漸普及。

提供有限度的查詢

作為社會治理的基礎(chǔ)設(shè)施之一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記天然具有的反腐功能一直備受期待。對此，王廣華表示，實(shí)施不動產(chǎn)登記的出發(fā)點(diǎn)并非從反腐敗、遏制房價(jià)考慮，盡管客觀上不動產(chǎn)登記與反腐敗可能有些關(guān)聯(lián)。作為物權(quán)法的配套法規(guī)，《條例》所規(guī)定的不動產(chǎn)信息登記，屬于私法的范疇，不同于行政法意義的公示、公告，與公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法等公法有著本質(zhì)區(qū)別。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，《條例》明確，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。

權(quán)利人指的是不動產(chǎn)權(quán)的所有人，如房子是自己的，就可以申請查詢自己名下的房產(chǎn)情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權(quán)人，憑借抵押登記也有權(quán)去查詢登記資料。利害關(guān)系人是指和不動產(chǎn)所有者有直接關(guān)系者，比如夫妻等，在一些債務(wù)糾紛中，債權(quán)人也可以憑借人民法院的補(bǔ)充證據(jù)材料通知書，自行或委托律師事務(wù)所查詢債務(wù)人名下的已確權(quán)房產(chǎn)情況。

需要注意的是，《條例》規(guī)定，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人，不得將其查詢所獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的，以保護(hù)個人的房產(chǎn)隱私。

對于不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人，《條例》明確了其保密義務(wù)。如果其違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。