購物中心車庫經(jīng)濟(jì)學(xué)停車場 照樣能賺錢

陳薜薇

隨著大陸人均擁有車輛的大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)專案中的地位也越來越重要。停車場已不僅只是一個(gè)泊車區(qū)域，無處不商，一些停車場已衍生出許多附加價(jià)值。

隨著大陸人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)專案中的地位也越來越重要。有足夠停車位的餐館可以增加就餐便利，吸引部分高價(jià)消費(fèi)者；而一個(gè)設(shè)計(jì)合理的停車場能為購物中心增加客源，提升營業(yè)額。

停車場已不僅只是一個(gè)泊車區(qū)域，它在一定程度上直接影響著餐館、購物中心等直面終端消費(fèi)者的場所的生意；無處不商，一些停車場已衍生出許多附加價(jià)值。新現(xiàn)象、新需求、新學(xué)問、新名詞，一些學(xué)者及行業(yè)人士對車庫經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行了深層次的研究。

設(shè)計(jì)先行

便利化是基本需求

「或許是為節(jié)省成本和容積率的原因，很多開發(fā)商忽視了停車庫的建設(shè)，認(rèn)為只要掘地三尺搞個(gè)差不多的地下車庫就行了，結(jié)果就會發(fā)生好多尷尬的事情，比如高度不夠，又或者是寬度不夠，那些底盤高的SUV車就很難停，尤其是一些車技不嫺熟者根本難以停泊，即便停好了也很難開出來?！篂橹T多購物中心進(jìn)行設(shè)計(jì)的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部助理董事孫義寧表示。

除了高度和寬度，停車場的流線設(shè)計(jì)等也很重要，有些車庫的標(biāo)識和路線設(shè)計(jì)不合理，甚至上客區(qū)和下客區(qū)不明確，駕車者每次都要兜圈幾次才能找到出口；還有些下客區(qū)的方向是反的，客人從右邊車門下車，但其車道的下客口是在左邊車門；更有一些停車場存在「硬傷」，即硬體設(shè)計(jì)極其不合理，比如某些盲點(diǎn)區(qū)域沒有反光鏡，有些車庫坡度極其陡峭等，容易造成事故。

「別小看這些車庫，這都會影響消費(fèi)者的感受，一旦有過幾次不愉快的停車經(jīng)驗(yàn)，那麼今後消費(fèi)者就不太願意再到這家購物中心來購物，直接減少客流。反之，如果一個(gè)商場的停車庫設(shè)計(jì)合理到位，那麼就會吸引很多駕車消費(fèi)者，要知道駕車者中有不少高端客戶，一個(gè)好的停車場可以為購物中心帶來高端客源甚至增加客戶黏性?！乖谝患覈写笮土闶燮髽I(yè)擔(dān)任高層多年的沈先生坦言，與商場需要在建設(shè)前先行做好規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣，停車場也必須要在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計(jì)，要素包括車位的規(guī)模、高度、流線和標(biāo)識等方方面面。

發(fā)展寄生業(yè)態(tài)

「車庫經(jīng)濟(jì)」

向「車庫地產(chǎn)」轉(zhuǎn)型

如果將停車場當(dāng)成一門生意，則其投資回本期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短於商業(yè)地產(chǎn)，而最直接的資金回收「大生意」就是停車費(fèi)?！肝覀儼凑胀＼噲?平方米造價(jià)約2000元～2500元（人民幣，下同）計(jì)算，一個(gè)車位約40平方米，則一個(gè)車位的平均造價(jià)為10萬元。一般上海市區(qū)的普通商場停車位是10元/小時(shí)，其他城市則有所浮動。以10元均值計(jì)算，一個(gè)車位一天約80元停車費(fèi)，一年約近3萬元。假如將一些公共面積和設(shè)施加入，也就是說，停車場的回本期是3～4年多，4年多後可以進(jìn)入純利階段，這與起碼要養(yǎng)8～10年才有望回本的購物中心這類商業(yè)地產(chǎn)專案相比，停車場的投資回報(bào)率非常高。只是很多開發(fā)商為節(jié)省初期成本而沒有合理規(guī)劃停車場，頗為可惜?！箤O義寧如是介紹，正是看到了停車難所催生的龐大市場商機(jī)，近年來大陸有大批投資商涉足停車產(chǎn)業(yè)，「車庫經(jīng)濟(jì)」正悄悄向「車庫地產(chǎn)」轉(zhuǎn)型。

為了進(jìn)一步增加停車場收益，購物中心停車場還充分利用停車場空間和來往車流量，打造停車場多樣寄生業(yè)態(tài)，擴(kuò)張停車場收益鏈。

汽車美容：越來越多的購物中心停車場引進(jìn)了汽車美容服務(wù)，如美車堂、靚車堂、愛TA 汽車美容等。停車場開闢汽車美容業(yè)務(wù)，一方面可讓顧客在逛商場的同時(shí)給汽車做美容，節(jié)省時(shí)間，優(yōu)化購物中心服務(wù)；另一方面，可增加場地租賃收入。

寵物美容：除汽車美容外，部分購物中心停車場還出現(xiàn)了以寵物美容、寵物寄託為主的寵物服務(wù)店。由於大部分購物中心不允許寵物進(jìn)場，所以顧客可在停車場完成寵物託管，購物回來再帶走寵物。

停車場廣告：不少購物中心與廣告公司合作，以停車場立面、道路指示牌、停車收費(fèi)牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，製作、發(fā)佈、設(shè)置商業(yè)廣告。

智能化、人性化服務(wù)

將是發(fā)展趨勢

隨著智能化越來越成為人們的生活方式的必然，越來越多購物中心停車場與時(shí)俱進(jìn)引入高科技智能管理系統(tǒng)，進(jìn)行車庫設(shè)計(jì)、改造，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。

停車場管理將逐步走向智能化：智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ嚒④嚺谱詣幼R別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)。同時(shí)需採用中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來實(shí)現(xiàn)智能化管理的功能。目前大陸智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘：伴隨智能停車場的發(fā)展，購物中心停車場將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場內(nèi)停車量、停車收費(fèi)額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費(fèi)者需求特徵，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。

北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對停車場進(jìn)行了智能化改造，如增加車輛進(jìn)出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識體系等。改造完成後，當(dāng)年銷售額提升約17%。

而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監(jiān)控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進(jìn)行改造，釋放出近2萬平方米的面積，打造成面對年輕時(shí)尚消費(fèi)者的體驗(yàn)式主題街區(qū)。

無人化停車服務(wù)逐漸普及：全自動機(jī)器人停車服務(wù)已在發(fā)達(dá)國家廣泛應(yīng)用， 瀋陽皇朝萬鑫國際大廈引入了大陸首個(gè)全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%～100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著大陸勞動力成本的快速上升，購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務(wù)將逐漸普及，為此各大商場及購物中心應(yīng)運(yùn)而生出各具特色的停車服務(wù)及系統(tǒng)。

智能導(dǎo)視系統(tǒng)：根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，37.8% 的購物中心引進(jìn)了智能導(dǎo)視系統(tǒng)，採用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位資訊引導(dǎo)屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近5年新建成的購物中心裏這一比例更是升至46.9%。

智能找車系統(tǒng)：部分購物中心採用了更先進(jìn)的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng)，為顧客提供自動車輛定位。顧客只需在位於電梯口、服務(wù)臺等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號或選擇停車時(shí)段模糊查詢，系統(tǒng)就會調(diào)取相應(yīng)車輛資訊，同時(shí)給出最佳取車路線。

手機(jī)停車APP：智能手機(jī)和移動互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個(gè)別購物中心停車場如上海環(huán)球港、成都萬象城等，已率先應(yīng)用手機(jī)APP，實(shí)現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。

停車場特色分區(qū)：大部分購物中心通過不同色彩或是字母進(jìn)行分區(qū)，縮小停車位置的尋找範(fàn)圍，提高可識別性。如上海正大廣場採用「春夏秋冬」主題分區(qū)，鄭州二七萬達(dá)廣場按照十二生肖和英文劃分，方便顧客記憶。