影響房?jī)r(jià)的因素分析

蔡沛豐

摘要：自從我國實(shí)行住房制度改革以來，房?jī)r(jià)就成為社會(huì)各界人士關(guān)注的熱點(diǎn)，有關(guān)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)議也日益激烈。2002年以來，盡管中國政府連續(xù)數(shù)年實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是房?jī)r(jià)依然保持了持續(xù)的增漲的勢(shì)頭，2008年的美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)導(dǎo)致了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨變，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了普遍性的價(jià)跌量減的現(xiàn)象。目前我國商品房出現(xiàn)以下問題，1.我國商品房的空置率相對(duì)是比較高；2.金融信貸方面風(fēng)險(xiǎn)逐步加大；3.開發(fā)商在獲得土地開發(fā)中存在的問題；4.我國中低端普通商品房開發(fā)欠缺；5.市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制的缺陷。房?jī)r(jià)的高低涉及社會(huì)各個(gè)方面的利益，房?jī)r(jià)之爭(zhēng)在一定程度上就是不同群體的話語權(quán)之爭(zhēng)，下面就我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；實(shí)證分析

一、影響我國房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素的理論分析

1.利率對(duì)我國房?jī)r(jià)的影響

在購房者收入水平不變的情況下，預(yù)期承受的最高房?jī)r(jià)是一定的，貸款利率調(diào)整以后，利息支付就會(huì)增加，這是因?yàn)橐喔读硗獾睦?。購房者心里能承?dān)的房?jī)r(jià)就會(huì)逐步上漲，那些原本在徘徊買不買房的人中就會(huì)有一部分人推遲買房的想法或者開始租房的計(jì)劃，這就減少了有效需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

2.貨幣供應(yīng)量、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)商竣工房屋面積、學(xué)校的所數(shù)對(duì)我國房?jī)r(jià)的綜合影響

從市場(chǎng)的方面上來看，作為消費(fèi)品，影響房?jī)r(jià)就是需求和供給有關(guān)，理論上，需求增加，供給減少商品價(jià)格是必然上升的；需求如果較少了，而供給相應(yīng)的增加，消費(fèi)品價(jià)格下降直到達(dá)到均衡。但我國的商品房不再是作為簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，更多的是作為金融投資品來被投資。我國一直存在剛性需求，再加上投資、投機(jī)，我國對(duì)商品房的需求一直是比較強(qiáng)烈的。我國房?jī)r(jià)一直高漲，商品房竣工面積逐年越大，從理論上說，應(yīng)該是供給比較充足，房?jī)r(jià)依然走高，主要是需求也在改變。商品房主要是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)的，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均GDP逐年增加，人們消費(fèi)金額也比較充裕，人們?cè)谕顿Y渠道里，一般大多數(shù)會(huì)選擇商品房作為其資產(chǎn)增值的手段。與此同時(shí)，貨幣供應(yīng)量M2、利率的變化是影響市場(chǎng)中的流通性，從而影響到房?jī)r(jià)的波動(dòng)。此外，把教育作為一個(gè)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素主要是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商開發(fā)學(xué)區(qū)房，為的是吸引那些為了孩子的教育來考慮而購買住宅的。故此，將我國的學(xué)前教育，初高等教育的學(xué)校所數(shù)納入影響房?jī)r(jià)的因素之中。

二、影響我國房?jī)r(jià)的實(shí)證分析

從上面分析可知影響我國房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要是這幾個(gè)因素，下面定量的分析我國房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素。我選擇多元回歸模型，運(yùn)用參數(shù)的最小二乘法進(jìn)行模型的建立，通過估計(jì)、檢驗(yàn)、調(diào)整，建立房?jī)r(jià)與其影響房?jī)r(jià)因素的模型。模型主要涉及的是一個(gè)被解釋變量和5個(gè)解釋變量之間的關(guān)系。

我所建立的模型是不夠完善的，因?yàn)橛绊懳覈績(jī)r(jià)的因素有很多，比如政策的偏性，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，人口的密集程度等等其他隱性的因素。從這些上面看，我們很難得到一個(gè)完整、完全正確的影響房?jī)r(jià)的模型。本章就影響我國房?jī)r(jià)波動(dòng)因素進(jìn)行初步的分析。這里我們應(yīng)用多元回歸模型對(duì)影響我國房?jī)r(jià)波動(dòng)因素進(jìn)行分析。

模型的假設(shè)方程：Y=c0+c1*X1+c2*X2+c3*X3+c4*X4+c5*X5+εi

變量定義：Y：全國商品房平均房?jī)r(jià)（元/每平方米）；X1：平均利率；X2：貨幣供應(yīng)量（元）；X3：人均GDP（元）；X4：全國商品房竣工面積（萬平方米）；X5：全國學(xué)前教育、初、高中學(xué)校（所）。

數(shù)據(jù)來源及處理方式說明

數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒，選取的數(shù)據(jù)是從2000年到2012年。平均利率的處理方式是選取一年內(nèi)利率變化的平均值做為一年的利率。學(xué)校所數(shù)主要是學(xué)前班和初高中學(xué)校數(shù)量的和。居民購房中，有很大一部分家長是將孩子上學(xué)的地方距離家庭的遠(yuǎn)近納入購房考慮因素之中。

變量差異比較大，為了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，采取數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理即；

xi-σ

Y=-0.000564-0.034222*X1+0.263091*X2+0.50759*X3+0.112850*X4-0.094022*X5常數(shù)項(xiàng)非常小，可以省略。變量之間的相關(guān)系數(shù)比較大，因此變量之間存在多重共線性的情況，通過增加變量來選取更好的模型。我們先選定第一個(gè)變量。

方程式系數(shù)R2的值

y=a1*x1-0.8810.773

y=a2*x20.9850.970

y=a3*x30.9890.977

y=a4*x40.9860.972

y=a5*x5-0.8610.742

結(jié)論：影響房?jī)r(jià)的主要因素為X3人均GDP，房?jī)r(jià)的上漲也從側(cè)面說明我國人均GDP上漲，經(jīng)濟(jì)條件變好。貨幣供應(yīng)量和商品房竣工面積是從供給和需求的角度來影響房?jī)r(jià)的。因?yàn)樨泿殴?yīng)量和人們的收入是正相關(guān)的，人均收入增加房?jī)r(jià)自然會(huì)增加，說明貨幣供應(yīng)量的增加是有助于房?jī)r(jià)上漲的。商品房的供給增加是小于需求的增加的，或者說是因?yàn)槎叩膹椥圆灰粯?，最終的結(jié)果還是會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。利率是影響多方面的，利率增加時(shí)，人們會(huì)將增加儲(chǔ)蓄，對(duì)房子的有效需求變小。至于學(xué)區(qū)房的討論，這里選取的全國中小學(xué)的數(shù)量作為因素是不完善的，學(xué)區(qū)房對(duì)房?jī)r(jià)的上漲影響很局部。綜上所述，影響房?jī)r(jià)的重要因素排行為1.人均GDP；2.貨幣供應(yīng)量；3.全國商品房竣工面積4.平均利率。（作者單位：華北理工大學(xué)理學(xué)院）