房企融資“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”

龔小鋒

開年第一季度，境內(nèi)、境外融資呈現(xiàn)了完全不同的趨勢，一邊是佳兆業(yè)危機后房企境外融資環(huán)境進一步嚴苛，一邊是在一系列的房地產(chǎn)市場松綁政策之下，已停閘4年A股市場涉房再融資開閘。

今年A股房企再融資方案推出的時間，全部為1月16日證監(jiān)會發(fā)言人明確表示取消房企再融資前置審批后，房企再融資需求之急切，可見一斑。

境外融資遇冷

歷年一季度往往都是房企境外融資的密集期。但在宏觀環(huán)境承壓、房地產(chǎn)行業(yè)走勢不明朗的背景下，2015開年境內(nèi)房企的境外發(fā)債，無論是數(shù)量還是規(guī)模都呈銳減態(tài)勢。

從年初開始，房企融資局面呈現(xiàn)不樂觀的趨勢，尤其是融資成本與去年同期相比明顯走高，2月份3筆融資的利率均在7.5%以上。如恒大地產(chǎn)在2月10日發(fā)行的一筆10億美元五年期債券的利率達12%，遠高于遠洋地產(chǎn)此前發(fā)行的一筆同為五年期債券4.625%的利率。

2月27日碧桂園發(fā)行的一筆五年期的9億美元債券，利率為7.5%；時代地產(chǎn)3月2日發(fā)行的一筆2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也高達11.45%。去年同期他們的融資成本約為6%-7%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前兩個月，房企海外融資暴跌。3月份以來僅完成兩筆房企海外融資，預(yù)計今年3月份全月融資將比2014年3月份的34億元大幅縮減。1-2月國內(nèi)房企海外融資總額度僅為36.85億元，相比2014年同期的137.91億元出現(xiàn)73.35%的明顯暴跌。

關(guān)于出現(xiàn)海外融資暴跌的主要原因，與佳兆業(yè)事件和美元升值等因素不無關(guān)系。3月2日，標普信用分析師葉翱行公開表示，佳兆業(yè)危機后內(nèi)地房企的境外債券發(fā)行明顯放緩，境外投資市場對實力較強的開發(fā)商還保持開放，但發(fā)行債券的定價可能提高，成本也會相應(yīng)上升。境外投資者尤其注重發(fā)債房企的財務(wù)狀況和風(fēng)險，對財務(wù)杠桿較高的企業(yè)會敬而遠之。

知名財經(jīng)評論人余豐慧也認為，隨著美聯(lián)儲量化寬松開始退出，美元上漲，黃金價格下跌等都是大概率事件。而美元走強后，熱錢將流出中國市場，加劇地產(chǎn)企業(yè)融資窘境，也對房地產(chǎn)市場構(gòu)成利空，從而影響房企的海外融資狀況。

據(jù)悉，由于美國貨幣政策逐漸收緊，且美聯(lián)儲很有可能加息，房企海外融資的成本勢必會進一步提高。

A股再融資開閘

融資雖遭遇“外冷”，但卻出現(xiàn)了“內(nèi)熱”。自今年1月16日證監(jiān)會發(fā)言人明確表示取消房企再融資前置審批后，上市房企借道定向增發(fā)進行再融資已呈井噴之勢。

3月19日，兩房地產(chǎn)上市公司中茵股份和天?；ǚ謩e發(fā)布公告，非公開發(fā)行獲證監(jiān)會通過，分別獲批17億元和15.5億元。隨后，北京城建再融資通過，獲批39億元；大名城獲批30億元。

兩個“大單”所透露的信號更值得注意。3月17日，保利地產(chǎn)拋出百億定增預(yù)案。計劃募資的100億元將投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地的11個投資項目。保利地產(chǎn)亦稱，公司資產(chǎn)負債率達到77.89%，定增有利于緩解資金壓力。2月3日，自稱近10年來一直沒有通過股權(quán)融資方式募集資金的泛海控股，連發(fā)數(shù)個公告，披露了一筆總額達120億元的定向增發(fā)募資大單。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至3月20日，今年以來累計已有超過15家地產(chǎn)上市公司推出定增預(yù)案。盡管此前也有房企發(fā)布再融資預(yù)案，但大多是接近于“擦邊球”性質(zhì)，如涉房企業(yè)對旗下非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資方案，以及更符合政府調(diào)控思路的棚戶區(qū)、保障房和剛需房項目。

而此次在獲批的房企中，商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、中高端住宅以及一級土地開發(fā)和上市公司資產(chǎn)重組均有涉及。

房企再融資方案的審批前置始于2010年，前置審核環(huán)節(jié)大大拖延了再融資方案的獲批進度，其中國土部的意見對最終的審核結(jié)果影響最大。即使去年初地產(chǎn)再融資已陸續(xù)放開，但由于國土部的事前審查機制，實質(zhì)上主流地產(chǎn)企業(yè)，主要是地產(chǎn)項目較多的企業(yè)再融資仍然受限。

房企再融資前置審查取消，意味著房地產(chǎn)上市公司的再融資方案無需再由國土部和住建部審核打分，只需報備即可，在規(guī)定時間內(nèi)這兩大主管部門無異議即視為通過。

“此前由于A股造血功能的喪失，很多房企不得不通過銀行借款、信托資金甚至民間借貸取得資金，推高了資金成本，也增加了系統(tǒng)性風(fēng)險?！眱|翰智庫研究中心副主任張化東表示，現(xiàn)在放松管制，拓寬融資渠道，是為了讓市場自行調(diào)節(jié)。

多渠道融資“破局”

盡管境外融資遇冷，但部分房企仍寄望于把酒店、商業(yè)等業(yè)務(wù)剝離赴港上市，也是當(dāng)下房企緩解資金鏈緊張、提高融資能力的融資渠道之一。記者發(fā)現(xiàn)，自去年以來，部分開發(fā)商成功分拆旗下業(yè)務(wù)，其母公司即可獲得一個新的融資渠道，有利于向地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送更多的現(xiàn)金流。

如碧桂園計劃將酒店業(yè)務(wù)分拆上市，碧桂園執(zhí)行董事及首席財務(wù)官吳建斌此前稱，酒店業(yè)務(wù)的分拆是基于可平衡風(fēng)險的考慮，長遠來講，希望發(fā)揮更大作用。

在分拆方面，部分房企已先行一步，去年港股上市公司方興地產(chǎn)成功分拆集團旗下的酒店業(yè)務(wù)金茂投資赴港上市。

而在內(nèi)地，申銀萬國證券研究報告則認為，再融資放開短期內(nèi)將提升公司估值，中長期則提升公司盈利能力。從數(shù)據(jù)來看，2014年共20家房企成功再融資，計算預(yù)案公告日至增發(fā)上市日附近股價上漲情況，20家房企平均漲幅為92.5%，最高的外高橋漲幅接近332%，最低的陽光城漲幅為21.6%。

在此背景下，優(yōu)勢房企將獲得更充裕的優(yōu)質(zhì)資金，以增強獲取優(yōu)質(zhì)項目的實力，甚至推動實力房企尋求更多的兼并重組機會，從而進一步提升行業(yè)集中度，加速行業(yè)整合的進程。

今年以來，泰禾、深振業(yè)等謀求快速發(fā)展的房企就通過定增、配股等形式已募集資金超過55億多元。其中泰禾集團發(fā)布公告稱，公司擬非公開發(fā)行不超過28922.64萬股A股股票，募集資金總額不超過40億元。這在房企內(nèi)地融資中算規(guī)模較大一筆，用于泰禾加大核心區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)力度、增強公司競爭力。

張化東認為，再融資的放開也可以視作一個信號。由于今年房地產(chǎn)投資仍然疲弱，政策可能將持續(xù)托底。下一步可能對于房地產(chǎn)企業(yè)IPO重新打開窗口。不過，其也表示，“不是市場放開就一定能夠融得到錢的，畢竟投資者不是傻子，他們會對行業(yè)和對企業(yè)做出判斷，不是說企業(yè)想發(fā)錢就能發(fā)的?！?/p>

余豐慧提醒，中國A股比較顯著的特點是圈錢市、投機市，因而市場風(fēng)險較大。房地產(chǎn)行業(yè)的融資，尤其是中小企業(yè)杠桿率較大，不能放松資格審查。