海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式研究

劉民培　王云松　顏洪平

摘要：文章分析了海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和現(xiàn)有的度假模式、居住模式和綜合開發(fā)模式，希望對(duì)海南旅游房地產(chǎn)的有序開發(fā)和產(chǎn)品定位起到一定作用。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；度假模式；居住模式；綜合模式

一、海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

2006年以來(lái)，海南房地產(chǎn)開始加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額保持在年40%以上的增長(zhǎng)速度。根據(jù)《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)顯示，2007～2011年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為126.96億元、189.31億元、287.90億元、467.87億元、663.05億元；房屋施工面積分別為1175.96萬(wàn)平方米、1390.57萬(wàn)平方米、1992.78萬(wàn)平方米、2593.82萬(wàn)平方米、3659.88萬(wàn)平方米；房屋銷售面積分別為302.77萬(wàn)平方米、336.99萬(wàn)平方米、560.34萬(wàn)平方米、854.73萬(wàn)平方米、888.19萬(wàn)平方米，其中80%直接用于旅游房地產(chǎn)及相關(guān)項(xiàng)目的投資。海南島80%以上旅游房地產(chǎn)分布在東部沿海，東部沿海不但有優(yōu)美的海灣資源，而且也是海南旅游的成熟線路，有利于將旅游客源、會(huì)務(wù)客源變成房地產(chǎn)客源，同時(shí)借助?？谑?huì)中心城市、文昌航天城、瓊海博鰲亞洲論壇及三亞國(guó)際旅游城市形成強(qiáng)有力的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。隨著三亞土地發(fā)展空間的縮小，緊鄰三亞的陵水、萬(wàn)寧近年來(lái)異軍突起，成為海南旅游房地產(chǎn)的新生主力軍。中部旅游房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在保亭及五指山，兩地利用“大三亞”概念形成的“泛區(qū)域”及自身獨(dú)有的原始熱帶雨林優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)展中端療養(yǎng)、度假休閑房地產(chǎn)。西部旅游房地產(chǎn)發(fā)展較慢，由于受海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的影響，西部地區(qū)主要以工業(yè)為主導(dǎo)，在很大程度上制約著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展，大部分市縣房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，盈濱半島、臨高角、白馬井濱海新區(qū)、棋子灣及樂(lè)東的“三灣”近兩年也加大了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)力度。

根據(jù)新浪樂(lè)居網(wǎng)對(duì)消費(fèi)者的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查研究，海南購(gòu)房者來(lái)源地十分廣泛，遍及全國(guó)各地，但以華東、華北地區(qū)為主，其中北京所占比例最大，其次為上海。從購(gòu)房者的年齡來(lái)看，海南的購(gòu)房者主要以中年的客戶為主，41歲以上比例占到了75.9%。由于此年齡階段的消費(fèi)者正是中國(guó)改革開放先富起來(lái)的成功者，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定，購(gòu)買力強(qiáng)，注重療養(yǎng)、投資及度假，從而成為購(gòu)買海南房地產(chǎn)的主力軍。從投資目的看，無(wú)論已購(gòu)房者還是意向購(gòu)房者，考慮作為度假目的的所占比例較重，說(shuō)明了購(gòu)房者認(rèn)可海南養(yǎng)老環(huán)境的程度較高。從購(gòu)房區(qū)域來(lái)看，無(wú)論度假、投資、養(yǎng)老，購(gòu)房者認(rèn)為三亞最為合適，因?yàn)橘?gòu)房者不但看中三亞是海南旅游的首要目的地，同時(shí)關(guān)注景觀、旅游景點(diǎn)及居住環(huán)境，更重要的是三亞一直以來(lái)都是投資熱點(diǎn)。此外，?？诤筒椧彩琴?gòu)房者較為關(guān)注的區(qū)域?！胺喝齺啞钡貐^(qū)的陵水、五指山由于擁有熱帶雨林氣候及景觀，消費(fèi)者也給予了較高的關(guān)注度。

二、海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式

房地產(chǎn)的開發(fā)模式可以依據(jù)功能分類或者依據(jù)資源的依托方式進(jìn)行分類，兩種分類方法側(cè)重點(diǎn)不同。

一般依據(jù)房地產(chǎn)的功能分類又可分成單一的開發(fā)模式和綜合性的開發(fā)模式。單一的開發(fā)模式根據(jù)旅游地具體情況的不同和房地產(chǎn)功能的不同可以分為以下幾類：對(duì)于景區(qū)資源較為豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美、文化內(nèi)涵深厚的地區(qū)，一般采用為旅客提供第一住所為主要目的景區(qū)住宅模式，可以充分利用當(dāng)?shù)刎S富的自然人文景觀，而景區(qū)資源比較少的城市或地區(qū)若想采用這種模式，則需投入大量的時(shí)間和財(cái)力進(jìn)行景區(qū)與房地產(chǎn)的同時(shí)建設(shè)與改觀；對(duì)于城市郊外及遠(yuǎn)離大中城市的世外桃源型的度假型旅游勝地，一般采用建設(shè)旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施的旅游度假房地產(chǎn)開發(fā)模式，這類地區(qū)會(huì)建立數(shù)量眾多的產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等來(lái)滿足房地產(chǎn)投資者的需求；對(duì)于商務(wù)繁忙、會(huì)議眾多的城市和地區(qū)一般采用以旅游接待為目的的兼具會(huì)議娛樂(lè)功能的自營(yíng)式酒店模式作為該地旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式。綜合性的開發(fā)模式一般是指集合了單一開發(fā)模式中的各種類型的大型社區(qū)的旅游地產(chǎn)的模式。

旅游地產(chǎn)一般以資源為依托，按具體方式的不同可以劃分地產(chǎn)項(xiàng)目的不同開發(fā)模式，則可分為借景開發(fā)模式和構(gòu)景開發(fā)模式兩種基本類型。其中，借景開發(fā)模式包括將房地產(chǎn)建在旅游資源鄰近地區(qū)的自然資源依托模式和利用古城古鎮(zhèn)為依托建立房產(chǎn)資源的新城舊城模式。構(gòu)景開發(fā)模式包括像深圳建立“錦繡中華”主題公園等人造景區(qū)的克隆模仿模式；還有以工業(yè)、會(huì)展、娛樂(lè)等行業(yè)作為旅游業(yè)的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)嫁接的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式；以及具有旅游地深厚文化氛圍和內(nèi)涵特色的文化主題模式。

海南省具有豐富的自然人文旅游資源，并且也經(jīng)常作為會(huì)議、會(huì)展等活動(dòng)的舉辦地，其旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式綜合了以上幾種類型，形成了多種非常有特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。

（一）度假模式

由于具有非常優(yōu)美的海濱、養(yǎng)生溫泉等，以自然條件為依托，逐漸形成了獨(dú)居特色的品牌定位高端的度假酒店，以休閑旅游的接待為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以游客為服務(wù)對(duì)象，能夠提供住、行、玩、食等綜合服務(wù)，包括酒店、度假村等，主要集中在亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)、海棠灣、三亞灣、大東海、石梅灣等，代表性酒店有喜來(lái)登、希爾頓、萬(wàn)豪、香格里拉、凱賓斯基、艾美、紅樹林、索菲特大酒店等，另外還包括高爾夫球場(chǎng)、潛水、水上體育運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)配套設(shè)施。除此之外，文昌的銅鼓嶺生態(tài)旅游區(qū)和航天主題公園，樂(lè)東的龍沐灣度假區(qū)和龍棲灣度假區(qū)，另外還有位于昌江的棋子灣度假區(qū)均已完成了規(guī)劃編制和項(xiàng)目前期等主要工作，進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。度假旅游房地產(chǎn)主要集中分布于幾大資源優(yōu)勢(shì)最明顯的灣區(qū)，這些地區(qū)憑借優(yōu)勢(shì)的自然資源吸引了大量開發(fā)資金，已開工的所有項(xiàng)目投資超過(guò)了500億元，正建的高端酒店和度假村等超過(guò)了30個(gè)，在建旅游地產(chǎn)的總面積達(dá)到了300萬(wàn)平；已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的酒店超過(guò)了30家，而已售出的旅游地產(chǎn)總面積約有200萬(wàn)平，旅游地產(chǎn)變成了海南經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)鍵支持力量，促進(jìn)了海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

海南度假酒店的數(shù)量在全省房產(chǎn)數(shù)量中所占比重較大，各種類型的度假酒店一直是海南旅游房地產(chǎn)的中堅(jiān)力量，海南度假酒店與一般城市住宿酒店的差別主要在于其建立的地理位置及所提供的功能方面。度假酒店多建設(shè)在濱海、山野、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近，一般依山傍水，與優(yōu)美的自然風(fēng)光互相呼應(yīng)，廣泛分布于各個(gè)旅游景點(diǎn)，為旅客提供前所未有的不同的度假體驗(yàn)，并且度假酒店一般都是多功能酒店，不單為旅客提供餐飲住宿等基本條件，還兼具休閑娛樂(lè)等功能。海南省度假酒店類的旅游房地產(chǎn)有三個(gè)特點(diǎn)。一是在于其周邊自然條件優(yōu)越。一般選擇擁有陽(yáng)光、沙灘等豐富海景資源的海灘進(jìn)行建立，方便來(lái)此度假的游客飽覽濱海美景，這種得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景、生態(tài)資源為度假旅游的酒店提供了基礎(chǔ)；二是由于獨(dú)具特色的品牌資源，基于其優(yōu)勢(shì)的自然資源條件，能夠吸引大量國(guó)際高端酒店的進(jìn)入，形成了明顯的品牌吸引效應(yīng)，這些成為提高海南旅游品質(zhì)的重要部分。高端酒店的入駐帶來(lái)了文化、管理手段、資金和就業(yè)支持，并且形成高端聚合效應(yīng)，吸引更多的高端品牌酒店進(jìn)入。三是對(duì)目標(biāo)的客戶定位準(zhǔn)確。從招商引資到規(guī)劃洽談，所有已進(jìn)入和未進(jìn)入的酒店都是定位為服務(wù)高端客戶，由此酒店的硬件設(shè)施均與之配套，以及對(duì)外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游政策也有利于幫助海南吸引更多來(lái)自國(guó)內(nèi)外的高端客戶群體。

（二）居住模式

海南擁有舒適的氣候和宜人的自然風(fēng)光，熱帶氣候和自然風(fēng)光是其發(fā)展特色，也是吸引國(guó)內(nèi)外旅客將海南作為第二居住地的個(gè)性化元素。海南將濱海等自然風(fēng)光極其優(yōu)美的海景用地用來(lái)進(jìn)行度假模式的開發(fā)，所以這部分土地資源基本消耗殆盡，城區(qū)將成為海南省發(fā)展第一居住地居住模式的主要土地資源。三亞、海口等海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的主力城市已充分利用其土地資源，進(jìn)行了居住模式的嘗試。居住類的旅游房地產(chǎn)不斷發(fā)展，也形成了兩個(gè)特色，首先是受到具有資源優(yōu)勢(shì)的一線海景資源越來(lái)越少的影響，二線海景住宅價(jià)值不斷提升并將成為主要的競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)；其次是針對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，二線的土地資源因?yàn)楦鞣N競(jìng)爭(zhēng)而顯得尤為珍貴，居住模式的房地產(chǎn)開發(fā)愈發(fā)重視自身特色的體現(xiàn)和品牌形象的創(chuàng)立。在戶型方面，多以250平方米及以上的高端別墅和50～80平方米的大眾化精致小公寓這兩種兩極分化嚴(yán)重的戶型為主。高端別墅的營(yíng)銷定位是國(guó)際和國(guó)內(nèi)的高端客戶和投資者，而小戶型的精致小公寓的營(yíng)銷定位是追求安逸和享受的房地產(chǎn)投資者和居住者。如今，愿意來(lái)海南居住的旅行者越來(lái)越多，精致小巧的小戶型公寓受到了越來(lái)越多人的追捧。小戶型的建設(shè)更加豐富多彩，其功能也在不斷完善，住房利用率、性價(jià)比也在不斷提高，并且還提出了健康舒適的住宅理念，使小戶型發(fā)揮了更大的功效。

1. 高檔度假居住房地產(chǎn)，以雅居樂(lè)清水灣為代表，清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境與外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn)。海南省的高端地產(chǎn)比較集中，一般是基于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的吸引力，因此主要集中在沿海風(fēng)景好的地方。這些地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)了壟斷性的海景資源，全年可以實(shí)現(xiàn)濱海游樂(lè)，開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。它的銷售目標(biāo)是瞄準(zhǔn)全球的高端客戶，前期的規(guī)劃和國(guó)際級(jí)的團(tuán)隊(duì)合作，后期的招商運(yùn)營(yíng)引入國(guó)際級(jí)高端品牌的管理，國(guó)際化因素明顯，是國(guó)際旅游島建設(shè)的重要組成部分。

2. 養(yǎng)老房地產(chǎn)，以五指山、保亭旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目為代表。這些地區(qū)處于海南省的中部，擁有更舒適的氣候資源，冬季的時(shí)候比沿海灣區(qū)干燥，風(fēng)也溫和許多，特別適合老年人養(yǎng)生，同時(shí)與沿海資源相比，這些地區(qū)有更多的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)于有養(yǎng)老投資的客戶更加有吸引力。另外養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)在于生態(tài)養(yǎng)生資源豐富，比如保亭有豐富的溫泉，適合居住養(yǎng)生。養(yǎng)老地產(chǎn)被越來(lái)越多的人所認(rèn)可，客戶群也從候鳥式逐漸變成高端客戶，由此而興建了大量高端別墅等建筑。

（三）度假和居住結(jié)合的綜合模式

建設(shè)國(guó)際旅游島是海南的一次重大戰(zhàn)略調(diào)整，發(fā)展旅游房地產(chǎn)，重要的是將海南省旅游業(yè)由“觀光旅游”為主發(fā)展到以“度假旅游”為主，完成旅游業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。觀光旅游的特點(diǎn)是游客在短時(shí)間內(nèi)走馬觀花的欣賞旅游地的風(fēng)景，感受旅游地獨(dú)特的文化和魅力，旅客的時(shí)間比較緊，日程安排比較滿，整體旅游節(jié)奏較快。而度假旅游則可以說(shuō)是一種慢節(jié)奏的生活方式，更多的在于使游客感受和體驗(yàn)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的魅力，使身心得到放松，所以一般在旅游地居住的時(shí)間較長(zhǎng)，不僅需要各種酒店提供休閑住宿，也需要其他房地產(chǎn)資源來(lái)提供較為長(zhǎng)期的住宿。度假和居住模式結(jié)合的綜合性模式就是為了方便旅客進(jìn)行度假和休閑的旅游，這種模式的房地產(chǎn)有其獨(dú)特的特點(diǎn)：一是對(duì)所在地的環(huán)境要求高，非常重視環(huán)境的優(yōu)美和舒適，選取充滿陽(yáng)光和沙灘魅力的海濱或者湖景等，同時(shí)擁有康樂(lè)資源如溫泉和完善的旅游配套資源；二是開發(fā)不同類型的產(chǎn)品以適應(yīng)不同的消費(fèi)群體，滿足不同的需要；三是在目標(biāo)客戶方面，客戶范圍較廣，依然以高端客戶為主，兼顧國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的平衡，吸引更多度假和休閑為目的的旅客。

三、結(jié)語(yǔ)

海南旅游房地產(chǎn)因其獨(dú)特的氣候資源和優(yōu)質(zhì)的自然風(fēng)光在全國(guó)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。海南旅游房地產(chǎn)應(yīng)在現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上提供更優(yōu)質(zhì)的軟環(huán)境，以提高其在國(guó)內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)力和知名度，帶來(lái)更大的聯(lián)動(dòng)效益。

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（作者單位：劉民培、顏洪平，海南大學(xué)；王云松，海南正理房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）