故意隱瞞重要信息引發(fā)的房屋糾紛

陳文

因擔心“兇宅”賣不出去或低于市場平均價格，一些賣家隱瞞了這一重要信息，后被買房者發(fā)現(xiàn)被起訴。那么，未如實告知房屋內發(fā)生的非正常死亡案件是否構成欺詐？是否影響房屋買賣合同的效力，中介是否構成連帶責任？

臧先生去年3月花了幾百萬元通過我愛我家房地產經(jīng)紀有限公司買了周先生位于海淀區(qū)的一套房屋，購買后才得知周先生的兒子在這個屋里病故，周先生的妻子也在此上吊自殺身亡。知道真相后臧先生又氣又急——商場賣快到保質期的蛋糕還打折說明原因；涂改生產日期，消費者還可以要求10倍賠償，為什么出了事的“兇宅”房主卻故意隱瞞重大信息？這不是詐騙嗎？于是他把原房主和中介公司一起起訴到海淀法院，請求判令原房主賠償房屋損失60萬元、房產經(jīng)紀公司返還居間費用6萬元。

10月19日庭審開始，誰知剛開庭卻發(fā)生了戲劇性的一幕。

“兇宅”買家擔心內情曝光當庭撤訴

臧先生認為這套房子里發(fā)生過非正常死亡事件，是典型的“兇宅”，而且買房時他還專門詢問過是否有過類似的事情，但周先生故意隱瞞真實情況導致自己購買并因此造成房屋價值貶損，屬于欺詐行為；房產經(jīng)紀公司沒有如實提供房屋全部信息，應當負連帶責任。

然而庭審開始后，臧先生卻要求撤訴，原因是自己買的是“兇宅”，不想讓媒體報道，法院允許了撤訴。然而休庭后記者了解到，其實在訴訟前，臧先生早巳把這套房子賣出，目前房子又換主人了。

這下，臧先生的66萬元就無法回來了，他為什么做出這樣的決定呢？房產物業(yè)糾紛專業(yè)律師李洪云分析認為，臧先生是不得不撤訴：“因為從法理上講，房子過戶給別人，臧先生就失去了物權，買賣合同履行完畢，意味著中介的居間費也不能退了，稅費自然也不能退。那還訴什么？所以，即使臧先生沒撤訴，他的訴訟請求也不會得到支持了?！绷硗?，李律師認為，臧先生也有利益的考量：“畢竟房子賣出去了，他由‘受害的買方變成了‘加害的賣方，這也意味臧先生有義務告知買方房屋的這一重要信息。這里的告知信息不僅包括房子里有人去世、非正常死亡，還應包括房子處于訴訟糾紛之中，否則的話也是故意隱瞞，有欺詐的嫌疑。”

隱瞞“兇房”信息構成欺詐，以往法院支持退房

生老病死人之常情，買到類似房屋的情況也不鮮見。

2014年，張女士為了給兒子買婚房，委托北京鏈家房地產從崔女士手中買了朝陽區(qū)—套房屋沖介人員當面詢問房主該房是否發(fā)生過非正常死亡事件，崔女士說沒有。但過戶后張女士從鄰居處得知，原房主的丈夫在床上吸煙引發(fā)火災被燒死在房里。這時崔女士才承認屋里有非正常死亡事件。法院判決撤銷合同返還房屋和錢款，原房主賠償裝修等費用。

2013年3月，張女士在某中介公司處買了海淀的一套房屋，房主說房子一直空著沒人住更沒出過事。張女士全家人住后從鄰居口中得知，原房東的丈夫在屋里上吊身亡。法院判決退房并賠償裝修損失。

各地法院在這個問題的處理上已逐漸形成共識：房屋內發(fā)生的非正常死亡現(xiàn)象屬于影響合同訂立和履行的重大事項，賣房人應當主動披露。法院經(jīng)審理后一般認為，民俗文化經(jīng)過歷史的長期積淀并延續(xù)，形成了普通大眾對自然和社會的認識評判，進而影響公民的行為判斷。雖然房屋內發(fā)生非正常死亡事件客觀上未影響到房屋的實際使用價值，但是該情形因影響到購房者的心理感受包括忌諱、恐懼、焦慮等，從而造成房屋交易價值降低，與當事人在締約時的真實意思表示不符，違背了買受人對于房屋實際價值的期待，構成房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項。原房主未披露房屋內發(fā)生非正常死亡事件，違反誠實信用原則，構成欺詐。

李洪云律師表示：“如買方明確問及房子里是否有非正常死亡的情況，而賣家故意隱瞞，這就構成了合同欺詐。根據(jù)過錯原則，賣方要承擔由于合同撤銷而造成的實際損失，賠償買家的裝修費用。此外，中介要不要承擔賠償責任，關鍵看中介有沒有過錯，是否存在過錯取決于是否對房屋信息進行了審查并將實情告知了買方。如果中介已經(jīng)盡到了審查與告知義務，則不須承擔責任，中介費不需要退還；如果未經(jīng)審查或故意隱瞞而對買方做出‘非兇宅的承諾，則須退還中介費?！?/p>

如何使房屋信息公開透明

人們購買房屋時會考慮多種因素，除了房屋質量、朝向、環(huán)境、交通外，還有追求平安、吉祥的美好愿望。躲避恐懼，是每個人的本能和權利，而“兇宅”顯然會影響買房人的居住心理，因為這一點，“兇宅”的價格會出現(xiàn)貶值，甚至大大低于市場平均價格，這也導致了部分賣家隱瞞這一重要信息。如何才能使房屋信息公開透明？

秦兵房產律師團律師徐斌表示，我國大量房源的歷史信息掌握在消防、公安等政府部門，這些信息又很難統(tǒng)一起來管理，這也為賣方隱瞞“兇宅”信息提供了可能。以美國為例，對于房屋信息的公開，美國有一淺一深兩套信息管理模式：一是任何人都可以上專門的網(wǎng)站查詢各個房屋的詳細信息，包括產權交易情況、交易價格等，即便你不買，也可以查得到這些房屋信息；二是房產經(jīng)紀人和律師會對房屋信息進行完整的調查核實。

在信息公開透明的香港，土地注冊處是全港的物業(yè)資料庫，任何人登錄其網(wǎng)站注冊成為咨詢系統(tǒng)的會員后，即可通過街道名稱、物業(yè)地址、地道號碼等信息查詢到該物業(yè)的樓齡、業(yè)權情況、交易歷史等物業(yè)狀況。香港的房地產代理都必須持牌上崗，從業(yè)的房產經(jīng)紀人不僅要了解房屋交易的常識、熟知銀行按揭的規(guī)定，更重要的是必須如實向買家透露所售樓宇的詳細信息，如果刻意隱瞞，輕則罰款，重則或有牢獄之災。在上述背景下，買房人可以在查閱物業(yè)信息并依賴房產經(jīng)紀人的盡職披露后再做出自己的判斷。

因此，“兇宅”信息的公開透明依賴于將“兇宅”這一信息納入房屋登記系統(tǒng)，在交易時即可查到。隨著《不動產登記條例》的出臺，政府在逐步把不動產信息統(tǒng)一到一個平臺上，以后不動產信息會越來越完善，公民從網(wǎng)上就能非常方便地查到這套房子的產權信息。當然，這一信息納入房屋登記系統(tǒng)的實現(xiàn)需要各部門共同協(xié)作，不可能短期內實現(xiàn)。

中介須規(guī)范合同文本，盡審查與告知義務

既然“兇宅”信息納入房屋登記系統(tǒng)尚需時日，目前最可行的方案則是中介嚴格履行審查與告知義務，進一步規(guī)范合同文本，在雙方簽訂的買賣合同中，約定“兇宅”相關條款，以此保障買方的利益。

李洪云律師認為：“根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房產中介作為居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，如故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。中介公司的告知義務體現(xiàn)在兩個方面，一是對于委托人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應對委托人提供的各種資料做出必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實性。所謂的審查房源，除了要審查房源的真實性、權屬狀態(tài)，還包括它的歷史信息，需要對房源的所有信息建立檔案管理，如實告知買方，并在合同中明確房源的這些信息?！畠凑m然不屬于中介人員法定告知義務的內容，但是在當事人雙方同意將該內容作為合同中的條件之一時，中介人員有義務對該內容調查核實并如實告知對方，不得在未調查清楚的情況下，向消費者提供虛假信息或做出虛假承諾。”

徐斌律師表示，與西方相比起來，我國的房產中介發(fā)展還處于初級階段，其所能提供的中介服務也沒有達到理想水平。目前整個中介行業(yè)的從業(yè)人員專業(yè)水平普遍偏低，既缺乏審查房源信息的專業(yè)意識與渠道，又缺乏統(tǒng)一規(guī)范的合同范本，確實難以真正避免“兇宅”所引發(fā)的糾紛。政府部門亟需加強對二手房交易市場的監(jiān)管，如果提供統(tǒng)一的房屋信息查詢平臺確實存在困難，那至少要盡快出臺統(tǒng)一規(guī)范的居間合同范本，以此規(guī)范引導房屋中介的經(jīng)營服務行為。