淺談二、三線房地產(chǎn)市場前景

摘要：2008年以來，在金融危機(jī)影響下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退加上錢荒影響，各地房價(jià)普遍開始全面回落。紹興作為一個(gè)典型三線城市，在此次房價(jià)下降潮中也受到波及。本文通過結(jié)合紹興自身的現(xiàn)狀及最近政府的一系列微調(diào)刺激政策，探索在當(dāng)前形勢下，房貸新政是否能振興以紹興為代表的二三線城市房地產(chǎn)市場，以及探究紹興房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的潛在的風(fēng)險(xiǎn)并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：紹興 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀分析 發(fā)展?jié)摿?/p>

0 引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)越來越成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，但另一方面房價(jià)上漲過快，泡沫日趨嚴(yán)重，也成為了制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。因此2005年以來，國家發(fā)布了一系列調(diào)控房市政策，隨著新老“國八條”的影響，房市開始降溫，而2008年以來金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)放緩，更是使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)的低迷，區(qū)域分化問題日漸嚴(yán)重，盡管一線城市的房價(jià)居高不下，但二三線房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)諸多問題：供給過剩，去庫存壓力巨大，觀望情緒嚴(yán)重。在此形勢下，政府出臺(tái)的房貸新政成為新的焦點(diǎn)。本文以紹興房地產(chǎn)市場為例，結(jié)合央行及紹興出臺(tái)的一系列房貸松綁新政以及紹興自身的發(fā)展現(xiàn)狀，探索在當(dāng)前形勢下，房貸新政是否能振興以紹興為代表的二三線城市房地產(chǎn)市場，以及探究紹興房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的潛在的風(fēng)險(xiǎn)并提出相應(yīng)建議。

1 紹興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1.1 量價(jià)齊跌，市場信心不足

截止到2014年，紹興樓市仍是看淡，整體房價(jià)仍是下行。從房天下網(wǎng)站1月到10月數(shù)據(jù)顯示，紹興2月房價(jià)下跌明顯，環(huán)比下跌3.22%，同比下跌4.85%，而經(jīng)過微調(diào)，2，3月雖有回暖，但是受整體信貸環(huán)境和供求量影響，其后房價(jià)仍顯疲勢。5月底政府開始積極救市，發(fā)布了調(diào)整住房公積金貸款政策，二次房貸放寬等政策，但收效甚微，而為了去庫存，開發(fā)商普遍選擇 “以價(jià)換量”來促成成交量，因此房價(jià)再次下跌，9月跌幅再創(chuàng)新高，同比下跌達(dá)7.14%，9月后政府雖加大救市力度，房價(jià)開始止跌，但要保持前幾年高速增長的條件和基礎(chǔ)已不存在，市場后續(xù)復(fù)蘇的持續(xù)性仍有待觀察。

此外，除房價(jià)顯頹勢，還有成交量低迷，消費(fèi)者觀望態(tài)度明顯。由紹興統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)可知，就銷售面積而言，以2009年為分界線，樓市火爆情景開始逆轉(zhuǎn)，2011年以后雖然筑底回升，但始終沒有恢復(fù)到2010年的水平。而量價(jià)齊跌也表明了就目前而言，消費(fèi)者仍對(duì)紹興房市信心不足，紹興房市進(jìn)入了新一輪的調(diào)整中。

1.2 房企疲軟，供給放緩

據(jù)紹興調(diào)查隊(duì)企業(yè)景氣監(jiān)測調(diào)查結(jié)果顯示，2013年四季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)均有小幅度下降，為90.5點(diǎn)，比三季度下降1.9點(diǎn)，繼續(xù)處在“微弱不景氣”區(qū)間。從各分項(xiàng)指標(biāo)看，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)盈利指數(shù)為57.1點(diǎn)，比三季度上升了4.8點(diǎn)，但仍處在“較為不景氣”區(qū)間，企業(yè)的盈利能力疲弱；企業(yè)融資指數(shù)為42.9，比三季度下滑了9.5點(diǎn)，企業(yè)融資能力較差，資金壓力依然較大。因此，雖然房地產(chǎn)企業(yè)盈利指數(shù)仍有上升，但在融資渠道縮窄，資金鏈緊張情況下，房企是否會(huì)擴(kuò)大對(duì)紹興房地產(chǎn)市場的投入仍是未知數(shù)。而紹興統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)也顯示，2009到2010年，紹興房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增速在41.5%，但其后開始放緩，2012年更是僅比上年增加了16%，而后2013年依然持續(xù)低迷。由此可看，受紹興房市整體低迷，量價(jià)齊跌，市場悲觀預(yù)期不變的影響，房企仍顯疲軟，在此情況下，其對(duì)是否投資住宅類用地則會(huì)比較謹(jǐn)慎，紹興樓市進(jìn)入深度調(diào)整期。

1.3 空置率高，去庫存壓力加劇

除上述問題外，紹興房市還有一突出的風(fēng)險(xiǎn)，即空置面積在上漲，去庫存壓力加劇。由紹興統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)可知，2008到2013年，紹興空置面積總體上漲，從2008年201.88萬平方米上漲到2013年的292.73萬平方米，而期間不管是政府的“微刺激”政策還是開發(fā)商的“以價(jià)換量”營銷手段都未能拉高去庫存化率。由此可見，樓市需求后繼不足，即使在供給并沒有大幅擴(kuò)大下，市場仍供過于求，這也進(jìn)一步助漲了市場的觀望氣氛。

1.4 區(qū)域發(fā)展不平衡，可持續(xù)性不高

從住宅類土地成交量來看，紹興各區(qū)土地成交有明顯的兩級(jí)分化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和購買力強(qiáng)的區(qū)域樓市看好，而實(shí)力較弱的樓市則依然冷淡。而區(qū)域分化問題如任其發(fā)展，則必然導(dǎo)致兩極分化。一方面熱點(diǎn)地區(qū)投機(jī)性需求泛濫，房價(jià)不斷被推高，直至遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際支付能力，從而導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生，而一旦泡沫破裂，開發(fā)商資金鏈斷裂，則會(huì)引起一系列蝴蝶效應(yīng)，直接危及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展；而另一方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的地區(qū)則由于就業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、教育等劣勢原因無法吸引人口的流入，需求無法擴(kuò)張，市場進(jìn)一步縮小，以此惡性循環(huán)下去，甚至?xí)a(chǎn)生“空城”現(xiàn)象。區(qū)域的不平衡也將影響紹興房地產(chǎn)市場整體的持續(xù)健康發(fā)展。

2 紹興房地產(chǎn)市場發(fā)展中潛在的風(fēng)險(xiǎn)

供過于求的風(fēng)險(xiǎn)：

由于紹興等二三線城市的房地產(chǎn)平均價(jià)格與一線仍有巨大的差距，這使得不少投資者會(huì)產(chǎn)生“價(jià)格洼地”的錯(cuò)覺，且一線和部分熱點(diǎn)二線城市的限購限貸等政策導(dǎo)致在其投資的利潤空間變窄，因此投資者會(huì)在利益的驅(qū)使下轉(zhuǎn)向二三線，擴(kuò)張供給規(guī)模。然而，二三線城市卻沒有足夠匹配其供給規(guī)模和房價(jià)的高收入人群，剛性需求在高房價(jià)下無法釋放。此外，二三線城市因就業(yè)空間，基礎(chǔ)設(shè)施，教育等遠(yuǎn)不如一線城市，對(duì)外來人口缺乏足夠吸引力，流動(dòng)人口并沒有顯著增長，大多消費(fèi)者仍是以本地居民為主要人群，因此對(duì)房地產(chǎn)市場沒有足夠的吸收能力，這就導(dǎo)致后繼需求動(dòng)力不足，供給過剩，紹興等二三線城市累積了大量庫存，而大量庫存積壓，必然導(dǎo)致房企采取降價(jià)推盤策略回收資金，這會(huì)顯著加大高價(jià)拿地企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致開發(fā)周期延長，甚至發(fā)生資金鏈斷裂等問題。

2.1 房貸新政效果的有限性

2014年9月，紹興市住建局出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，11條措施中不僅對(duì)限貸限購雙雙松動(dòng)，而且包括放松戶籍限制等一系列利好信息。紹興也成為目前我國第一個(gè)明確松綁“限貸”政策的城市。

但新政是否能扭轉(zhuǎn)二三線房地產(chǎn)市場低迷狀況，仍存在諸多不確定性。從需求角度講，新政雖有一定刺激作用，但它并沒有強(qiáng)制購房者消費(fèi)的法律效用，因此，是否買房的主動(dòng)權(quán)仍在于購房人，但從實(shí)際情況來看，有這種政策需求的消費(fèi)者并不多，其更適合中高端消費(fèi)者，而對(duì)普通購房者影響有限，因此購房者是否會(huì)順應(yīng)政策積極入市存在不確定性。此外政策要能夠真正起到作用，關(guān)鍵在于改變消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的悲觀預(yù)期，但在目前市場的持續(xù)低迷下，部分消費(fèi)者存在“買漲不買跌”的心態(tài)，因而對(duì)房地產(chǎn)的觀望情緒還在蔓延。

而從供給方看，前期限購政策的打擊使紹興等城市普遍存在大量空置房，去庫存周期長，開發(fā)商資金鏈緊張，因此，此次政策可能會(huì)被視作去庫存、現(xiàn)金回流的良機(jī)，但開發(fā)商對(duì)于是否再次擴(kuò)大投資可能會(huì)較為謹(jǐn)慎，對(duì)地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)整體的提振作用可能有限。

2.2 銀行救市的不確定性

2013年，央行宣布開始全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率水平，這也就意味著，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，而銀行是否愿意給房地產(chǎn)市場供求雙方以更優(yōu)惠的貸款利率，還要看銀行在相關(guān)博弈中是否占主動(dòng)地位。然而，據(jù)光大證券測算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業(yè)務(wù)費(fèi)用、撥備費(fèi)用等，按6%左右發(fā)放信貸才有利可圖（也就是九折左右），因此即使銀行現(xiàn)在有了更大的貸款利率下調(diào)空間，但它并不愿主動(dòng)為處于博弈劣勢中的房企承擔(dān)損失。其次，受經(jīng)濟(jì)增速放緩及“錢荒”的影響，銀行自身并無足量資金，在這種情況下，對(duì)于銀行而言，房貸回報(bào)周期過長，易影響其流動(dòng)性，因而銀行缺乏貸款的主動(dòng)性。因此，銀行這次是否會(huì)再次響應(yīng)政策號(hào)召，依然具有不確定性。就紹興而言，雖然政府緊跟央行出臺(tái)了一系列松綁房貸政策，但是各家銀行目前仍在觀望居多，具體的實(shí)施細(xì)則仍在等待。

2.3 城鎮(zhèn)化作用的不確定性

在政府加大對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的預(yù)期下，房地產(chǎn)需求仍具有巨大的發(fā)展空間。因?yàn)槌擎?zhèn)化率每提高1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，需新增1500～2000萬人，農(nóng)村人口合理轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，勢必會(huì)對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。但也存在著一個(gè)重要的障礙，即進(jìn)城的農(nóng)民是否買得起住房。只有農(nóng)民有足夠的支付能力，才能轉(zhuǎn)化為真實(shí)的剛性需求。但就目前現(xiàn)狀來看，國內(nèi)住房整體性質(zhì)仍以投機(jī)為主導(dǎo)，其導(dǎo)致房價(jià)遠(yuǎn)超過居民承受能力，如果不能轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那農(nóng)民進(jìn)城就是空談。以紹興為例，紹興發(fā)布的政策中雖然放松了城鎮(zhèn)戶籍限制，來引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，但目前紹興房價(jià)均價(jià)仍在9000元/平方米以上，仍遠(yuǎn)高于當(dāng)下農(nóng)村居民的購房支付能力。

其次，值得注意的是，很多當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中不是選擇就近的二三線城市，而是直接受到一線城市優(yōu)質(zhì)社會(huì)公共資源的吸引，這就導(dǎo)致大量的流動(dòng)人口到大城市后就不愿離開，使得大城市人口流動(dòng)形成“盆地聚集效應(yīng)”。以紹興為例，在城市群效應(yīng)下，許多當(dāng)?shù)鼐用襁x擇往杭州、寧波、上海等大城市發(fā)展，大量人口流出使得本地購房需求再次縮窄，供過于求，空置率高，嚴(yán)重影響房市健康發(fā)展。

3 應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施

上述這些不確定因素帶來的可能后果必須重視，尤其是在房市開始出現(xiàn)回暖之際，預(yù)防并解決這些不定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)是目前紹興等二三線房地產(chǎn)市場能否振興的關(guān)鍵因素之一。因此，紹興下一步針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中的這些問題實(shí)行的措施將至關(guān)重要。

3.1 完善房地產(chǎn)業(yè)信息傳遞機(jī)制

紹興房價(jià)目前的低迷，究其原因，一部分是由于房市信息的不對(duì)稱所致。由于房地產(chǎn)市場是一個(gè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場，相關(guān)信息基本上掌控在地方政府和開發(fā)商手中，而體制上的透明度不足、灰色地帶的廣泛存在，再加上賣方與包括政府部門在內(nèi)的相關(guān)利益集團(tuán)的利益需要，為開發(fā)商利用信息壟斷優(yōu)勢哄抬房價(jià)創(chuàng)造了良好條件。近幾年房地產(chǎn)市場上捂盤惜售、炒作成風(fēng)、誤導(dǎo)消費(fèi)屢見不鮮，房價(jià)虛高嚴(yán)重抑制剛性購房需求的釋放，使得空置率不斷上升，庫存壓力不斷加劇，檸檬市場效應(yīng)的負(fù)面影響正充斥著紹興房市。因此，建立房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制變得更加刻不容緩，政府應(yīng)及時(shí)發(fā)布規(guī)劃、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易等市場信息，必要時(shí)可建立購房、住房信息數(shù)據(jù)庫，保證買賣雙方信息對(duì)稱，只有市場信息透明化，雙方信息共享，才能減少因信息的不對(duì)稱造成的購房者盲目看跌或看漲心態(tài)，抑制炒房的熱情，供求雙方才能更好地尋求到平衡點(diǎn)，解決供過于求等問題。

3.2 加大對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的投入

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的諸多問題也讓我們看到，要解決這些不利因素，除了取消戶籍限制外，更為重要的是加大對(duì)紹興基礎(chǔ)設(shè)施的投入，完善醫(yī)療、教育、社保等的建設(shè)，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，努力提高農(nóng)民的收入水平，增加對(duì)農(nóng)民的吸引力；而對(duì)于已經(jīng)在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工，除了要注重解決他們定居落戶的問題外，還有重要的一點(diǎn)，即完善土地改革，提高農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)。土地是進(jìn)城農(nóng)民的最后一道守護(hù)防線，只有解決農(nóng)民的這一權(quán)利，農(nóng)民才能無后顧無憂，這樣才能防止這些進(jìn)城常駐人口的再次外流，從而最大限度的利用城鎮(zhèn)化帶來的優(yōu)勢，刺激房地產(chǎn)市場的內(nèi)外需求。

3.3 完善政府職能

此外，在紹興等房市供過于求的城市，政府應(yīng)該發(fā)揮其必要的職能，如：回購過剩的住宅用于安置房，這樣一方面可以對(duì)沖庫存過剩的市場，避免了拆除過剩房屋造成的資源浪費(fèi)，另一方面，也有利于解決中低收入者的住房問題，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和諧；此外，當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)市場的剛性需求以青年人為主，因此，政府可以通過政策優(yōu)惠調(diào)整商品房市場供給的結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)支持首套、中小戶型住房消費(fèi)，從而有序釋放剛性和改善型住房需求，使紹興房地產(chǎn)市場回歸到實(shí)現(xiàn)其居住的功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

4 展望及總結(jié)

4.1 展望

通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)，紹興房地產(chǎn)業(yè)的確存在著一些制約其發(fā)展的不確定因素，但在宏觀政策面持續(xù)利好的大背景下，我們認(rèn)為，紹興房地產(chǎn)市場的前景是值得期待的。首先，紹興作為典型的三線城市，經(jīng)濟(jì)面是良性循環(huán)的，無論是生產(chǎn)總值還是居民人均可支配收入都在穩(wěn)步上漲，內(nèi)需仍有釋放的空間。而這些優(yōu)勢在吸引更多常駐人口的流入的同時(shí)必然會(huì)增加房企對(duì)紹興房市未來前景的信心。其次，在長三角一體化的國家戰(zhàn)略下，接軌長三角大城市的區(qū)位優(yōu)勢增加了紹興房市的吸引力，受到上海、杭州等城市的輻射效應(yīng)，紹興基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)及交通環(huán)境等都在不斷地完善。同時(shí)杭州灣大橋、嘉紹跨江大橋的全力推進(jìn)，也都為紹興加速進(jìn)入以上海為中心的兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)造了條件，而這些都為紹興房市發(fā)展帶來新的活力。最后，紹興的人文和環(huán)境使其附有極強(qiáng)的人居功能和居住優(yōu)勢，對(duì)于廣大改善型購房者來說是絕佳選擇。而這些潛在優(yōu)勢都在一定程度上能彌補(bǔ)上述不確定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)業(yè)的振興提供了更大的可能。

4.2 總結(jié)

一個(gè)健康有效的房地產(chǎn)市場對(duì)于經(jīng)濟(jì)有著必不可少的支撐作用，所以房市的興衰始終是各方人士關(guān)注的焦點(diǎn)。紹興作為一個(gè)典型的三線城市，其房地產(chǎn)市場雖然存在著一些問題，如目前成交低迷，去庫存周期長等，但是我們?nèi)哉J(rèn)為，相比于一線城市，二三線在監(jiān)管和調(diào)控方面相對(duì)溫和，兼之城鎮(zhèn)化的推動(dòng)作用，二三線城市房地產(chǎn)市場會(huì)是房企未來的新贏利點(diǎn)。而紹興區(qū)位優(yōu)勢突出，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，潛在機(jī)遇較多，必然會(huì)吸引更多投資者和購房者的關(guān)注，其房地產(chǎn)業(yè)目前的低迷只是暫時(shí)的，未來的發(fā)展仍具有良好的空間。當(dāng)然存在的風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。因此如何按照大的發(fā)展趨勢來合理引導(dǎo)房企投資決策，最大程度挖掘居民的剛性需求，從信息的透明度、城鎮(zhèn)化建設(shè)及政府政策優(yōu)惠等方面著手，讓高房價(jià)下居住型及改善型住房者獲得更多的紅利，以此來刺激紹興等二三線房市的復(fù)蘇，是相關(guān)部門今后努力的方向。只有解決這些問題，紹興房市才能迎來更好的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展，更好地為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

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作者簡介：潘燕飛（1991-），女，浙江紹興人，華東政法大學(xué)商學(xué)院金融系在校研究生。