高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理之我見

韓舉漢

摘要高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理作為一個新型的物業(yè)管理領(lǐng)域，現(xiàn)階段仍未制度化、規(guī)范化。針對我國高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的特殊性，筆者認(rèn)為創(chuàng)造適宜的保障機制，并遵循相應(yīng)的原則，才能在真正意義上管好學(xué)校、管好學(xué)生。

關(guān)鍵詞高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理

在高校后勤深入改革的影響下，高校后勤社會化改革已成為我國高等教育改革的必然趨勢，學(xué)生公寓園區(qū)的社會化物業(yè)管理不僅是高校后勤改革的一部分，更是改革的重點和難點。構(gòu)建和諧學(xué)生公寓園區(qū)是高校發(fā)展的重要保證，是遵循教育規(guī)律的客觀要求，也是順應(yīng)時代潮流的必然要求。伴隨著高校人事制度改革的不斷深化，高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理也將迎來良好的發(fā)展契機。

一、高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的背景及內(nèi)涵

隨著高校后勤改革的深入，高校對學(xué)生公寓管理提出了新的要求，對其問題的認(rèn)識及應(yīng)對措施已經(jīng)不能簡單的從物質(zhì)層面來思考，而應(yīng)從運行機制、組織結(jié)構(gòu)、方法途徑、人文關(guān)懷等層面進行系統(tǒng)規(guī)劃。由此，新型有效學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理模式也就被提上議事日程，許多高校紛紛開展了各具特色的學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理。換言之，學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理大眾化，既不是主觀想象的結(jié)果，也不是一種權(quán)宜之計，而是高校管理化改革的客觀要求和必然產(chǎn)物。

基于不同高校對公寓園區(qū)物業(yè)管理不同層面和不同方式的實踐探索和理論思考不同，高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵也沒有統(tǒng)一的界定。從學(xué)生公寓園區(qū)本著“服務(wù)育人、管理育人”的宗旨，承擔(dān)著滿足學(xué)生日益增長的物質(zhì)和文化需求的任務(wù)，以培養(yǎng)學(xué)生綜合素質(zhì)、應(yīng)用能力為重點，著力提高學(xué)生服務(wù)國家、服務(wù)社會的責(zé)任感，用于探索的創(chuàng)新精神和善于解決問題的實踐能力為目標(biāo)。本文試將學(xué)生公寓社區(qū)化管理內(nèi)涵界定為：通過一流管理，綜合服務(wù)的原則為大學(xué)生提供服務(wù)，創(chuàng)造一個優(yōu)美和諧的校園環(huán)境，營造安全、方便的人居空間。

二、高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀

高校學(xué)生公寓園區(qū)作為特殊的物業(yè)有其自身的特點，是大學(xué)生學(xué)習(xí)、讀書、自習(xí)、休息、娛樂等場所的綜合體系。而高校學(xué)生公寓園區(qū)的物業(yè)管理是包括房屋、設(shè)備與設(shè)施維修和保養(yǎng)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)環(huán)保、綠化、清潔和車輛管理等。所以高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理應(yīng)是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，以達到為大學(xué)生提供良好服務(wù)的目的；但現(xiàn)在高校學(xué)生公寓管理通常在學(xué)生公寓具體事務(wù)的管理上受到學(xué)校經(jīng)費管理的各個行政部門的制約。只能做單一基本的服務(wù)工作。如：環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護、學(xué)生公寓管理及公共秩序維護。這種單一基本的服務(wù)很難滿足當(dāng)代大學(xué)生多樣性的需求，這都對高校學(xué)生公寓物業(yè)管理提出了新的挑戰(zhàn)和要求。對高校學(xué)生公寓園區(qū)的特點可概括為以下四點：

（一）綜合性。即遵行學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的社會屬性和自然規(guī)律辦事。要按照“一流管理，綜合服務(wù)”的物業(yè)管理原則實施，它要求物業(yè)單位員工通過大管家式的綜合服務(wù)，造就一個以物業(yè)為中心的有利于大學(xué)生生活與學(xué)習(xí)的“微型”社會，以多樣化、全方位、針對性的服務(wù)項目和高效優(yōu)質(zhì)的勞務(wù)供給，創(chuàng)造出安全、整潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住和學(xué)習(xí)環(huán)境，成為綜合服務(wù)最顯著的特點。

（二）代辦性。高校學(xué)生公寓園區(qū)的物業(yè)管理的一切管理服務(wù)項目都是一種代替學(xué)生辦理的事務(wù)，如代為管理物業(yè)區(qū)域的各種商務(wù)服務(wù)的代付、代辦事項等等。

（三）委托性。委托服務(wù)型是指高校將建成的學(xué)生公寓委托給物業(yè)管理企業(yè)進行日常管理，物業(yè)管理企業(yè)為廣大學(xué)生提供各種公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。這是綜合服務(wù)中具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)，為學(xué)生服務(wù)為主，兼營一些方便學(xué)生學(xué)習(xí)生活的經(jīng)營性項目，這種服務(wù)是有償?shù)?，不以贏利為唯一目的。目前，這種委托型物業(yè)管理在眾多高校不斷發(fā)展，是現(xiàn)階段高校學(xué)生公寓物業(yè)管理的發(fā)展主流。

（四）公益性。高校學(xué)生公寓園區(qū)委托的物業(yè)管理企業(yè)大部分是高校后勤部門改制設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)。名義上雖然已與校方“脫鉤”，實則還存在“割不斷、理還亂”的歷史淵源，不同于市場化物業(yè)管理公司從形成之時就是一個完全獨立的法人經(jīng)營實體，沒有任何歷史包袱。高校改制形成的物業(yè)管理企業(yè)有歷史遺留的種種問題，需要得到校方全方位的扶持，高校學(xué)生公寓物業(yè)管理在服務(wù)價格制定上還必須考慮學(xué)生的經(jīng)濟承受能力。高校物業(yè)管理企業(yè)不能片面追逐利潤最大化，這也帶有公益性因素。

三、校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理遵循原則

如何建立高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理？如何把學(xué)生公寓物業(yè)管理的基本要求和理順物業(yè)管理的關(guān)系尤為重要。

（一）高校學(xué)生公寓園區(qū)的物業(yè)專業(yè)化管理的基本原則

（1）有精干、高效的機構(gòu)能實施各種服務(wù)項目。（2）有精干的專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員需經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格或等級證書。（3）有現(xiàn)代化的常用專用設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證。（4）有科學(xué)的、規(guī)范化的、齊全的管理制度和工作程序、流程圖、保證專業(yè)化管理的正確實施。

（二）統(tǒng)一管理的原則

（1）管理一體。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域環(huán)境等都同一個單位統(tǒng)一管理。（2）服務(wù)一體化。對大學(xué)生的各種服務(wù)事項、包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。（3）協(xié)調(diào)一體化。對大學(xué)生有關(guān)物業(yè)事務(wù)的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。（4）經(jīng)濟管理一體化。有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟來往，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)。

（三）綜合服務(wù)的原則

（1）高效優(yōu)質(zhì)和綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。主動為大學(xué)生提供方便、舒適、滿意的服務(wù)。（2）以大學(xué)生為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù)。（3）綜合服務(wù)提供了個性化的周到服務(wù)，就能贏得大學(xué)生的歡迎。

（四）學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的原則

學(xué)生公寓園區(qū)的管理不是純粹社會上的物業(yè)管理，同時還擔(dān)負(fù)著學(xué)校管理育人的責(zé)任。學(xué)生公寓園區(qū)的管理也不是一個社會化的管理，是一個系統(tǒng)化的管理。因此，必須是在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)之下的內(nèi)設(shè)機構(gòu)。在崗位、機構(gòu)設(shè)置中隨時注意橫向、縱向關(guān)系的協(xié)調(diào)，始終在考慮搞好學(xué)生公寓園區(qū)的物業(yè)管理的同時，妥善處理各個職能部門、大學(xué)生方方面面的關(guān)系。

（五）契約化的原則

學(xué)生公寓園區(qū)的物業(yè)管理的全部運作過程都應(yīng)建立在契約的基礎(chǔ)上，以建立大學(xué)生公寓管理委員會，委托管理到具體地每一經(jīng)營、服務(wù)項目的確定和操作，都以一系列的契約為準(zhǔn)則。

高校學(xué)生公寓園區(qū)是大學(xué)生的集中地，他們相對來說對物質(zhì)生活與精神生活的要求比較高。學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理是學(xué)生管理體系的重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響高校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。抓住學(xué)生公寓園區(qū)安全等方面的重點和難點，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓園區(qū)管理的服務(wù)與管理制度，力求在日常的服務(wù)之中逐步實現(xiàn)學(xué)生公寓園區(qū)管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正能夠以大學(xué)生公寓園區(qū)為依托，開展包括生活、學(xué)習(xí)、文化娛樂等多方面內(nèi)容的服務(wù)性管理和教育，實現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。

四、高校學(xué)生公寓物業(yè)管理運行機制實施的保障條件

根據(jù)高校學(xué)生公寓物業(yè)管理所具有的特點，為保證其運行機制能良好的實施并取得預(yù)期的效果，在實施過程中應(yīng)注意滿足以下幾方面的條件。

（一）具有高素質(zhì)的物業(yè)管理人員

要做好高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理工作，前提是要有一支高素質(zhì)的員工隊伍。由于高校學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)對象和服務(wù)內(nèi)容的特殊性，要做好這項工作，必須要求員工具有豐富的管理經(jīng)驗、業(yè)務(wù)能力強、頭腦靈活，能運用現(xiàn)代化的管理手段如計算機操作、電腦智能化等提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和效率，同時能熱愛本職工作，具有良好的思想品德和優(yōu)秀的職業(yè)道德。企業(yè)要對職工定期或不定期的培訓(xùn)，不斷提高員工的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能滿足高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理的需要。

（二）樹立“以學(xué)生為中心”的服務(wù)理念

高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理工作是圍繞大學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活、思想、身體等各方面展開全方位、高水平的服務(wù)的一項綜合性的系統(tǒng)工程。因此，必須樹立“以學(xué)生為中心”的服務(wù)理念，為大學(xué)生提供全面、及時、周到、安全、優(yōu)秀的服務(wù)，力求達到服務(wù)的最佳效果。在學(xué)習(xí)方面，可以為學(xué)生創(chuàng)造一良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，并可以為學(xué)生提供圖書、資料搜索、等方面的綜合服務(wù)；在生活方面，針對大學(xué)生的成長期，推出有利于青年學(xué)生健康成長的營養(yǎng)、衛(wèi)生的食物，并創(chuàng)造一個干凈、整潔的居住環(huán)境；在思想方面積極配合學(xué)校工作，以自己的實際行為感染學(xué)生，使之成為新時代身心健康的合格學(xué)生。

（三）服務(wù)與經(jīng)營互相滲透

高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理工作的開展與高校之間是不可分離的，兩者應(yīng)互相促進、互相扶持。高校需要物業(yè)管理在學(xué)生的各方面加以配合，如思想品質(zhì)、學(xué)習(xí)習(xí)慣、行為習(xí)慣等的養(yǎng)成，協(xié)助輔導(dǎo)員開展工作，及時與學(xué)校溝通有關(guān)信息，共同研究解決學(xué)生出現(xiàn)的各種問題。因此，服務(wù)與經(jīng)營相結(jié)合，互相滲透，有利于高校學(xué)生公寓物業(yè)管理高質(zhì)量的開展，發(fā)揮出更多、更好的社會效用。

（四）培養(yǎng)公寓學(xué)生的自我參與意識

高校學(xué)生公寓園區(qū)物業(yè)管理工作的開展，單憑物業(yè)管理企業(yè)力量是不夠的，還要發(fā)揮學(xué)生的參與作用，使大學(xué)生在物業(yè)管理制度的制訂與監(jiān)督、各項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的檢查、公寓文化建設(shè)、公寓設(shè)施完善等多方面都參與進來，不斷完善服務(wù)質(zhì)量。并在條件許可的情況下，提供部分崗位或工作給品學(xué)兼優(yōu)的貧困學(xué)生，幫助這些學(xué)生勤工儉學(xué)，解決學(xué)生的實際困難。通過創(chuàng)新高校學(xué)生公寓物業(yè)管理運行機制，使物業(yè)管理和學(xué)生管理相結(jié)合，使物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，使學(xué)生的生活和學(xué)習(xí)相結(jié)合，使學(xué)生自我教育和自我管理相結(jié)合，從而尋求出一套適合我國高校學(xué)生公寓的系統(tǒng)、科學(xué)、切實可行的管理模式。學(xué)生公寓不僅僅是學(xué)生休憩的一個場所，更是學(xué)生陶冶情操、學(xué)習(xí)知識的一個重要場所，將現(xiàn)代物業(yè)管理理念和模式運用于學(xué)生公寓的管理中，充分發(fā)揮學(xué)生公寓管理對學(xué)生的服務(wù)、引導(dǎo)、教育作用，既是高校后勤社會化的要求，同時也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的結(jié)果。

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（作者單位：武漢大學(xué)后勤服務(wù)集團）