房地產(chǎn)進入平穩(wěn)增長新常態(tài)

金夢媛

莫天全，中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長、中國指數(shù)研究院院長

“互聯(lián)網(wǎng)+”引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)變革

經(jīng)過12年的發(fā)展，百強企業(yè)發(fā)生了很大變遷。過去12年中，百強企業(yè)的市場占有率一路上升，從2003年的13.5%到2014年的30.7%，第一次超過了30%，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度是越來越高的。另外一個具有代表性的指標(biāo)是百強企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，從2003年的27億元到2014年的786億元，這是一個飛速的提升。

百強均價方面，2014年百強價格指數(shù)下跌2.69%，新房整體成交量發(fā)生回落，50個代表城市同比下降10.5%，二手房成交量更是驟降。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速創(chuàng)近5年新低，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源首次同比下降?？傮w來看，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了平穩(wěn)增長的新常態(tài)。

在新常態(tài)下，行業(yè)發(fā)展存在太多可能。最近關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+”的討論很熱，“互聯(lián)網(wǎng)+”本質(zhì)是針對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。在這個過程中，房地產(chǎn)最早的做法是網(wǎng)絡(luò)營銷。從房地產(chǎn)業(yè)的變化到銷售模式的變化，再到制造行業(yè)，甚至在開發(fā)方面也有著互聯(lián)網(wǎng)的影子。因此，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是信息、廣告、銷售方面的影響，實際上更是全流程的改變。

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)不斷進行深化，深入各個房企。從過去以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)為以消費者為中心，更多地站在消費者的角度去考慮，為他們提供更多優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，或者降低成本、提高性價比。更具體地說，就是有效提升用戶體驗。以二手房的銷售為例，在這個過程中最重要的問題就是買賣雙方?jīng)]有建立起良好的信任，因此導(dǎo)致效率低下。所以，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，未來的實際做法就是降低成本、提高效率，通過模式的轉(zhuǎn)變來提升用戶體驗，從而贏得市場。

馬駿，中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所所長

把握歷史機遇，推動房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

過去一年時間里，中國企業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了重大改變，中央把這種變化總結(jié)為3次新常態(tài)。當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化后，企業(yè)也必須做出相應(yīng)改變，這種改變被稱為企業(yè)的新常態(tài)。

經(jīng)濟新常態(tài)主要有3個方面：增長速度、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、增長動力。這種新常態(tài)并非周期性變化，而是所處的發(fā)展階段發(fā)生了根本性變化，這種變化體現(xiàn)在5個方面：一是發(fā)展階段的轉(zhuǎn)換期，過去是從低收入階段向中等收入階段邁進，如今要求從中等收入向高等收入邁進，這是世界發(fā)展規(guī)律下所面臨的挑戰(zhàn)與壓力；二是發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變期，這個階段要關(guān)注環(huán)境的壓力及社會問題；三是體制機制轉(zhuǎn)軌期，包括定價市場化和形成法治，這將為企業(yè)帶來很多挑戰(zhàn)和機遇；四是刺激政策消化期，金融危機之后，國家采取大規(guī)模的政策刺激，這些刺激帶來了一些中長期的問題；五是技術(shù)革命加速期，技術(shù)革命同樣給企業(yè)帶來了機遇和挑戰(zhàn)。

在這種變化的背景下，企業(yè)也在發(fā)生一些改變，體現(xiàn)在3方面。

首先是企業(yè)新陳代謝顯著加快。主要有3個影響因素，一是供求變化、競爭加劇；二是創(chuàng)新帶來的變化，特別是創(chuàng)新為整個產(chǎn)業(yè)帶來的顛覆性變化；三是成本上升速度加快，加上環(huán)境變化速度較快，因此企業(yè)所面臨的不確定性提高。如今在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)能夠看到這種變化的趨勢，比如全國商品房銷售額及銷售面積同比分別下降6.3%和7.6%，百強企業(yè)同比分別增長12.4%和10.3%，2014年房地產(chǎn)行業(yè)完成并購超過230起，同比增長57.3%，可以看出，這種變化在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常顯著。

其次是商業(yè)模式創(chuàng)新。包括互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展及中國人創(chuàng)新熱情的激發(fā)，使得各行各業(yè)商業(yè)模式不斷創(chuàng)新，這種創(chuàng)新包括企業(yè)經(jīng)濟、平臺經(jīng)濟、跨界經(jīng)濟、復(fù)合業(yè)態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)是一個創(chuàng)新速度很快的行業(yè)，在各個環(huán)節(jié)都積累了一定創(chuàng)新經(jīng)驗。

最后是企業(yè)發(fā)展更多依賴無形資產(chǎn)的投入。未來企業(yè)的發(fā)展方向?qū)⒏嗟匾蕾嚐o形資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)發(fā)生并購時，更看重的將是這個企業(yè)擁有無形資產(chǎn)的量級。對于無形資產(chǎn)投入特別要重視用戶體驗，在十幾年前，一個企業(yè)如果有一些不能讓客戶滿意的地方，對其發(fā)展的影響可能并不大，但是在互聯(lián)網(wǎng)時代，影響將是很深遠(yuǎn)的。

劉洪玉，中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)如何打造永續(xù)增長能力

隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展及新常態(tài)的到來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力順應(yīng)環(huán)境變化，探索新的發(fā)展途徑并開創(chuàng)一種新的工作局面。

從供求關(guān)系方面來說，過去一個階段房價上漲除了受到基本面的影響外，還包括市場處于一種短缺狀態(tài)的因素。但2010年以來，市場越來越接近于跨越短缺的階段，目前的市場是均衡的，存在一定機會，但遍地是黃金的景象已經(jīng)不復(fù)存在。如今投資者需要擁有更專業(yè)的能力，以專業(yè)眼光去尋找和發(fā)現(xiàn)新的市場機會。

此外，隨著對住房質(zhì)量要求的不斷提高，在這種市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式應(yīng)該從過去簡單的開發(fā)及建筑業(yè)的特征向帶有金融性的方向轉(zhuǎn)變。過去在產(chǎn)品的形態(tài)上增量是主流，如今將慢慢轉(zhuǎn)為存量。在融資模式上，也會從依靠銀行貸款和預(yù)售向資金等直接融資方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的項目特點同樣會發(fā)生變化，拓展空間將會受到制約，要更多考慮如何優(yōu)化存量土地的再利用，所以這種特色的中小型的項目將會增多，包括調(diào)控方式、產(chǎn)業(yè)組織方式，都將發(fā)生改變。如今的房地產(chǎn)市場越來越尊重市場規(guī)律，也特別強調(diào)要建立長效機制，盡量減少行政干預(yù)。因此，2015年，房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個恢復(fù)的市場。過去一直處于價格快速增長的階段，而對于市場的本來面目，我們已經(jīng)看不清楚，如今市場探索的方向?qū)⑹侨绾位謴?fù)市場的本來面目，防止過度干預(yù)的發(fā)生，這將促進房地產(chǎn)市場未來的良性發(fā)展。

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要營造新的運營環(huán)境。首先是優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，長時間的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式較為單一，目前在探索和轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式上，很多企業(yè)已經(jīng)開始嘗試新的資產(chǎn)運營方式；其次是采用快速周轉(zhuǎn)模式，過去房地產(chǎn)企業(yè)常見的模式就是“拿地”，但如今很多企業(yè)更希望實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，在快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間存在激烈的競爭，但如今轉(zhuǎn)變成為聯(lián)合共享的關(guān)系；最后是管理機制的創(chuàng)新，主要目的是明確資產(chǎn)管理者的角色，為了實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營目標(biāo)，很多企業(yè)開始進行投資，關(guān)于投資方式及金融安排等均做出了一定創(chuàng)新，例如強化與信托、基金這類機構(gòu)的深入合作，這樣不但能有效提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力，而且也提高了企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的投資能力，長期來看，也是對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的提升。