新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究

李瑞格

摘 要：在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增速換檔的新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵所在。文章首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的背景、意義及影響因素進(jìn)行闡述，繼而剖析新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問(wèn)題。研究顯示：房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)決策期成本控制理念不成熟、房地產(chǎn)開發(fā)采購(gòu)建設(shè)期成本控制機(jī)制不健全、房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃期成本控制方向不全面是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的三大癥結(jié)?；诖爽F(xiàn)狀的分析，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)背景和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，文章分別從房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)決策期、采購(gòu)建設(shè)期、營(yíng)銷策劃期三個(gè)階段提出完善房地產(chǎn)開發(fā)成本控制體系的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；成本控制；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）17-0118-02

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的影響因素

當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇舉步維艱，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征也出現(xiàn)顯著變化。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已邁入新常態(tài)，新時(shí)期的現(xiàn)代化建設(shè)必須認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適宜新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)。過(guò)去10多年是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期，我國(guó)的房產(chǎn)建設(shè)取得輝煌的成果，人民群眾的居住與辦公環(huán)境得到極大的改善。但是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化問(wèn)題也不容忽視，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售停滯和房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)遇到瓶頸的雙重背景下，探討新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問(wèn)題顯得尤為必要。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是指房地產(chǎn)商為提高盈利能力而對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本控制，其影響因素主要有五方面，具體包括：

①項(xiàng)目設(shè)計(jì)決策因素，主要指項(xiàng)目的可行性、盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性。

②土地使用成本因素，主要指在政策制度的規(guī)定下尋找最優(yōu)的經(jīng)營(yíng)方案，實(shí)現(xiàn)土地成本的最小化。

③項(xiàng)目建設(shè)成本因素，主要指項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、技術(shù)使用、工程期限以及時(shí)期選擇等。

④營(yíng)銷推廣管理因素，主要指項(xiàng)目的市場(chǎng)的宣傳和銷售等。

⑤資本使用成本因素，主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金使用等。

2 新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)決策期成本控制理念不成熟

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)決策期成本控制不重視，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要弊端。但要特別指出的是，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)決策期的成本控制主要是指決策者和設(shè)計(jì)者對(duì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的可行性分析與風(fēng)險(xiǎn)性判斷，這直接關(guān)系后期項(xiàng)目的發(fā)展建設(shè)與執(zhí)行，從而直接影響項(xiàng)目成本控制方案的選擇與實(shí)施。目前，由于決策設(shè)計(jì)期的成本開支較少，往往不被項(xiàng)目決策者所重視，這是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商成本控制決策理念不成熟的集中體現(xiàn)，也為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制效率偏低埋下了隱患。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)采購(gòu)建設(shè)期成本控制機(jī)制不健全

在房地產(chǎn)開發(fā)采購(gòu)建設(shè)期的成本控制中，最為關(guān)鍵的問(wèn)題在于建設(shè)成本控制體系不健全，具體用可以從內(nèi)因和外因來(lái)探討。從內(nèi)因的視角看，企業(yè)信息化建設(shè)不足，自身工程管理水平較低，且房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、程序多、領(lǐng)域廣，現(xiàn)場(chǎng)簽證責(zé)權(quán)不清，從而造成成本控制信息獲取不及時(shí)、成本控制政策執(zhí)行不到位、成本控制監(jiān)督審核形式化，最終使得房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制缺乏權(quán)責(zé)性；從外因的視角看，目前我國(guó)行政力量對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的介入較多，地方保護(hù)主義嚴(yán)重，招投標(biāo)制度并未在房產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系上取到應(yīng)有的成效。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃期成本控制方向不全面

不幸的是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃期成本控制方向并不全面，房產(chǎn)項(xiàng)目的決策者并為真正把成本控制理念納入銷售中去，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，營(yíng)銷策劃與項(xiàng)目建設(shè)的上游環(huán)境關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，弱化了項(xiàng)目的全局性思考，降低了營(yíng)銷策劃的實(shí)效性，增加了營(yíng)銷的成本；另一方面，營(yíng)銷的有效方式、合理手段、可行路徑都沒(méi)形成一個(gè)完善的體系，各房產(chǎn)商的營(yíng)銷規(guī)劃隨意性和臨時(shí)性較強(qiáng)。

3 完善房地產(chǎn)開發(fā)成本控制體系的對(duì)策

3.1 注重決策環(huán)節(jié)的成本控制

決策環(huán)節(jié)的成本控制主要包括項(xiàng)目的可行性論證和項(xiàng)目方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。

①要建立成本控制目標(biāo)體系，只有成本的控制目標(biāo)明確，其建設(shè)各階段的成本控制執(zhí)行才會(huì)有實(shí)效性和時(shí)效性，如圖1所示。

②項(xiàng)目的可行性論證是要求房產(chǎn)商形成一套科學(xué)的項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)體系，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，如對(duì)土地競(jìng)拍價(jià)格的控制，并注重項(xiàng)目未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析，降低項(xiàng)目建設(shè)的不確定性因素。

③要注重項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)的招標(biāo)，既降低設(shè)計(jì)規(guī)劃的成本，同時(shí)也增加了設(shè)計(jì)規(guī)劃的科學(xué)性與前瞻性，同時(shí)要運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選設(shè)計(jì)方案來(lái)進(jìn)行最終決策，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核。

3.2 規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制

如前所述，規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制漏洞是由內(nèi)外因共同造成的，因此其成本控制的規(guī)范也要從主客觀方面進(jìn)行設(shè)計(jì)探討。

在外部層面來(lái)看，要進(jìn)一步規(guī)范投招標(biāo)市場(chǎng)的行為準(zhǔn)則，優(yōu)化招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，合理選擇招標(biāo)方式、科學(xué)制定招標(biāo)文件、嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)程序以及注重項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)等。

從內(nèi)部層面來(lái)看，要特別注意材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更管理，加強(qiáng)對(duì)施工建設(shè)的成本控制體系建設(shè)，嚴(yán)格的審核執(zhí)行竣工結(jié)算與竣工決算，并注意采用分階段決算，理清核算的項(xiàng)目性質(zhì)、類別以及時(shí)間，最終提高決算的科學(xué)性、可行性、層次性和真實(shí)性。

3.3 完善營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃是房產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的必經(jīng)階段，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的終端環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃期成本控制十分重要?！叭虪I(yíng)銷”是新時(shí)期房產(chǎn)商最偏好的營(yíng)銷方法，即房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷思路貫穿整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程，從項(xiàng)目的前期構(gòu)思、規(guī)劃、考察，再到中期代理的選擇、廣告平臺(tái)的介入、待售樓盤的包裝與推廣以及后期的余房銷售、物業(yè)管理等方面，都要為銷售服務(wù)。因此，在營(yíng)銷成本控制的關(guān)鍵在于如何進(jìn)行銷售策劃，具體包括：樓盤的市場(chǎng)定位分析、樓盤的銷售定價(jià)核定、樓盤的銷售渠道開拓、樓盤的促銷手段選擇。

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