泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控

金輝

盡管我國現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫的控制力度正在不斷的加大，然而房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)象仍然比較嚴重?？刂品康禺a(chǎn)泡沫的過程實際上就是中央和地方利益的博弈，因此必須要對中央政府的權威予以維護，積極地采取綜合性的手段，從而將房地產(chǎn)泡沫堅決的擠出。本文分析并介紹了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟學理論，認為我國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，而且具有非?？斓陌l(fā)展速度，必須要采取措施對其進行綜合治理。

市場經(jīng)濟具有天然不均衡的特點，再加上金融房地產(chǎn)市場本身的壟斷性就非常高，因此如果單純的采用經(jīng)濟手段無法對泡沫經(jīng)濟起到有效的控制作用，必須要對其進行綜合治理?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟泡沫的性質(zhì)并非是違背市場機制和經(jīng)濟規(guī)律，而是要將壟斷克服，并且要將金融危機的內(nèi)生性和市場經(jīng)濟的不均衡性克服掉。

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟學理論分析

經(jīng)過分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，金融泡沫的極大危險性在西方主流經(jīng)濟學中已經(jīng)得到廣泛的承認：首先，西方的主流經(jīng)濟學在一般均衡理論框架下開始深入的研究和反思了泡沫經(jīng)濟；其次，在信息不對稱理論當中認為投資者會由于過度的炒作而對房地產(chǎn)投資收益產(chǎn)生高估或者低估的錯覺。第三，委托代理理論將“道德風險”的概念提了出來，經(jīng)營者在房地產(chǎn)企業(yè)中可以利用回扣的方式獲得個人非法收入，而地方政府則可以利用賣地的方式追求政績，銀行則存在著過度放緩的行為，消費者在對消費信貸需求進行大量使用的同時也不具備真正的還款計劃。總之，相關的四個方面都并不具備硬約束的條件。最后，目前在具有很高壟斷程度的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)非常適用壟斷競爭理論和寡頭壟斷理論，因此將價格競爭公開仍然不具備充分的條件，很多企業(yè)都是采用共同定價的方式，也就是如同股市坐莊一樣對輿論和價格進行操縱，制造虛假成交量，制造漲價預期，這樣就必然導致泡沫的存在，而且泡沫也會處于不斷地膨脹之中。

政府綜合治理房地產(chǎn)泡沫的措施

將結構失衡和供給不足的問題解決掉。要將投資商廈寫字樓、高檔娛樂設施以及高檔公寓的貸款利率調(diào)高，將個人非自住房的貸款利率調(diào)高，這樣才能夠向中低收入者予以更多的政策支持；采用開征不動產(chǎn)累進稅的方式對高檔不動產(chǎn)進行控制。要對已有房地產(chǎn)詳細信息進行統(tǒng)計，并且不斷地提升經(jīng)濟適用房的數(shù)量。只有這樣才能夠確保居民買得起房或者買得起房，總之，政府要將優(yōu)惠提供給真正需要住房的居民。要對房地產(chǎn)金融進行大力的發(fā)展，做好控制按揭貸款風險的工作，從而能夠?qū)ν顿Y性購房起到有效的控制作用，特別是能有效地抑制按揭貸款；要對抵押二級市場、抵押保險、抵押制度以及信用制度進行不斷的完善，對消費信貸進行嚴格的控制，并且將首付比例適當?shù)奶岣?。在這里必須要注意慎重的進行加息，主要是因為我國已經(jīng)具有較高的按揭貸款利率，再加上我國具有更高的開發(fā)性貸款，因此本已緊缺的房地產(chǎn)供應鏈可能會由于加息而出現(xiàn)脫節(jié)的情況。開征財產(chǎn)稅，必須要按照評估價對閑置的房產(chǎn)進行征稅，這樣就能夠使囤積房地產(chǎn)的成本得以加大。做好土地源頭的控制工作。必須要保證土地使用結構的合理性，對有形土地市場進行大力的開發(fā)，從而確保國有土地實現(xiàn)公平、公開以及公正的使用權交易；將土地管理系統(tǒng)建立起來，各個城市政府必須要公開現(xiàn)有土地和有待出讓土地的評估價格、規(guī)劃、使用結構，這樣才能夠有效的避免出現(xiàn)圈地炒地牟取暴利的情況，并且要嚴格的制裁違規(guī)操作的行為?？梢圆捎贸闪⒆≌献魃绲姆绞?，由政府將廉價的土地提供出來，然后由具有真正購房需求的居民自行組織起來，全過程的參與監(jiān)督和控制住宅的質(zhì)量、財務、施工、采購和設計，也就是像現(xiàn)在的裝修一樣，將中間各項環(huán)節(jié)的非法回扣徹底打掉，從而對住房成本進行很好的控制。要對房地產(chǎn)的操縱價格和輿論、制造虛假成交量和囤積居奇行為進行堅決的打擊，積極的推行要素市場化的改革，避免少數(shù)人通過人民賦予的權利對稀缺資源進行控制。

對升息和升值的方法進行合理的利用。立足于宏觀調(diào)控的層面，我們可以發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)泡沫起到有效遏制作用的兩個車輪就是升值與升息。從理論上來講，如果某個國家或者地區(qū)的貨幣出現(xiàn)持續(xù)小幅度的升值或者面臨的升值的壓力，在升值之前將外幣全部兌換成本幣，那么投資者就會在本幣升值的情況下獲得與升值幅度相應的收益，這樣就會直接導致投資者對該國資產(chǎn)進行積極的追逐，而房地產(chǎn)和股票則是最具有吸引力的。投資者除了能夠獲得升值收益之外，而且還可以獲得房地產(chǎn)以及股票本身增值收益。當股市和房市中進入了巨額的資金，就會迫使房價和股價上漲，從而將更多的資金吸引過來，這樣就會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫。與歷史上的日本比起來，我國的人民幣升值則會對房地產(chǎn)泡沫起到有效的遏制作用。如果人民幣具有足夠大的升值幅度，這樣就會將升值預期打消，并且撤離大量的投機資本，從而能夠有效的遏制房地產(chǎn)泡沫。而一種方法就是提升人民幣的利率，提升利率會迫使購房者對房地產(chǎn)價格走勢進行重新審視，因此會對需求方產(chǎn)生更大的影響。處于上升周期的利率會使消費者產(chǎn)生更加合理的消費行為，并且使投資者產(chǎn)生更加理智的投資行為，保證房地產(chǎn)價格的合理性，逐漸地消解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

總之，中央政府必須要采取更加嚴厲的手段控制房地產(chǎn)泡沫，并且要讓房價出現(xiàn)明顯的回落，從而對房產(chǎn)結構進行有效的改善。有效地控制住房地產(chǎn)泡沫不僅具有經(jīng)濟意義，同時也在考驗中央政府的能力。只要中央政府具有堅定的決心，對房地產(chǎn)壟斷進行嚴厲打擊，并且擠掉投機成本，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。