武警部隊經(jīng)濟適用房建設(shè)存在的問題及對策

沈勇　魏裔軍

摘要：隨著武警部隊住房保障制度改革的深入，武警部隊經(jīng)濟適用住房迅速發(fā)展，有效地緩解了干部住房緊缺的矛盾。但對武警部隊而言，利用軍用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房已經(jīng)難以為繼，而大部分干部購買地方商品房能力不足，經(jīng)濟適用房存在的問題越來越突出。因此，文章分析了武警部隊經(jīng)濟適用住房發(fā)展存在的問題和矛盾，并針對存在的問題，提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：武警部隊；經(jīng)濟適用房；問題及對策

一、武警部隊經(jīng)濟適用房建設(shè)存在的問題

從近年來經(jīng)濟適用住房建設(shè)情況看，武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)中還存在一些問題，突出表現(xiàn)在以下三個方面：

第一，軍用土地消耗嚴重，供需矛盾突出

近幾年來，武警部隊部分單位為解決廣大干部的住房困難，大多利用軍用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房，住房困難問題雖然得到一定的緩解，但隨之而來的軍用土地消耗較快現(xiàn)象令人擔(dān)憂。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，不少總隊、機動師目前已基本沒有可建房土地，一些部隊可建房用地所剩無幾，建房潛力僅能滿足部隊干部住房需求的15%到20%，而且大多只能通過拆平建樓、拆低建高、拆舊建新的途徑實現(xiàn)，由于土地因素的制約，武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)后勁嚴重不足，供需矛盾十分突出。

第二，位置偏遠，配套設(shè)施不完善

雖然國家規(guī)定了“經(jīng)濟適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排布局[1]”，但在實際中，這些并不容易實現(xiàn)。大多數(shù)部隊營區(qū)距離市區(qū)較遠，再加上城市的中心地區(qū)建筑用地價格普遍較高，且已基本處于飽和狀態(tài)，部隊很難從地方政府得到用地指標(biāo)。因此，武警部隊的經(jīng)濟適用住房多分布在城市郊區(qū)，周邊配套不足，基礎(chǔ)設(shè)施不健全，影響居住環(huán)境和交通。

第三，售房和物業(yè)管理推進緩慢

總部規(guī)定凡經(jīng)后勤部批準(zhǔn)建設(shè)的已竣工項目，經(jīng)營房、審計部門審核審計后，應(yīng)當(dāng)及時編制上報售房方案。住房出售后，其管理、維修應(yīng)與現(xiàn)行營房管理體制脫鉤，采取招標(biāo)方式委托地方物業(yè)公司管理[2]。但有些單位對建房比較積極，對住房出售和推行物業(yè)管理不夠重視。

二、解決武警部隊經(jīng)濟適用住房供需問題的對策建議

針對武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)、管理中存在的一些問題，結(jié)合經(jīng)濟適應(yīng)住房供需現(xiàn)狀，必須對現(xiàn)有的經(jīng)濟適用住房制度進行完善和修正，探索適合武警部隊的經(jīng)濟適用住房保障新模式，才能逐步解決供需失衡的問題，進而提高住房保障能力，下面從加強管理、增加供給和保障資金三個方面提出自己的意見建議。

（一）加強管理，推進武警部隊經(jīng)濟適用住房良性發(fā)展

主要從以下三個方面入手：

一是要合理確定參建人員。由于武警部隊供應(yīng)的土地、資金規(guī)模相對有限，因此，在提供經(jīng)濟適用房上應(yīng)把握好速度和節(jié)奏，有計劃、有步驟地向前推進。故在確定參建人員時一定要按照政策要求組織落實，嚴格控制建設(shè)規(guī)模，對參建對象認真審核。

二是要嚴格面積控制。武警部隊實行住房貨幣分配后，個人的住房補貼直接與工資掛鉤，買多大面積的住房，原則上應(yīng)由購房人根據(jù)家庭經(jīng)濟承受能力自主決定。但從節(jié)省土地、節(jié)約能源和部隊人員的購房能力考慮，無論是利用軍用土地還是征收土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房，戶型面積都要參照各職級補貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)嚴格控制。

三是要科學(xué)確定售房價格。軍委、總部文件規(guī)定，部隊組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，一律按綜合成本價出售。采取征地建設(shè)的，按照七項因素，以建房的所有成本確定售價。在考慮個人合理負擔(dān)的基礎(chǔ)上，對地區(qū)補貼進行調(diào)整，即高房價地區(qū)適當(dāng)提高地區(qū)補貼，低房價地區(qū)適當(dāng)降低基本補貼，以縮小部隊干部因地區(qū)房價高低不同，而造成的享受住房補貼后購買經(jīng)濟適用住房的差距。

（二）積極作為，保障經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)

隨著武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)的不斷推進，部隊可利用土地資源正逐年減少，因此，必須通過各種途徑，想法設(shè)法地解決經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地問題。

一方面要整合現(xiàn)有土地資源，合理開發(fā)。近些年來，武警部隊軍用土地消耗較快，但少數(shù)地區(qū)尚有部分未開發(fā)土地，對于這部分資源，要科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強頂層設(shè)計，充分利用現(xiàn)有土地繼續(xù)適度建設(shè)經(jīng)濟適用住房[3]。其次是采用多種方式，對一些土地利用率低、規(guī)劃不科學(xué)的營區(qū)進行集中整治，拆舊建新，拆低建高，以提高土地的使用效益。最后可以對部分營區(qū)土地進行合理置換，特別是一些地處市中心，周邊地價、房價較高，部隊發(fā)展受限的營區(qū)，采用“遷建部隊，騰出土地”的方式對現(xiàn)有土地進行置換，以實現(xiàn)以價換量，增加土地儲備，從而減輕部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地保障壓力。

另一方面，要努力與地方政府協(xié)調(diào)，加大土地保障制度支持。武警部隊實行雙重領(lǐng)導(dǎo)機制，一定要充分發(fā)揮優(yōu)勢，積極與地方政府和用兵單位協(xié)調(diào)，爭取地方政府的大力支持，優(yōu)先保障武警部隊住房建設(shè)用地。同時，武警部隊還要充分利用國家政策，部隊經(jīng)濟適用住房屬于保障性住房，國家明確提出對于保障性住房建設(shè)用地要優(yōu)先保證，所以，一定要爭取地方政府按國家相關(guān)優(yōu)惠政策將經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地優(yōu)先劃撥部隊[4]。

（三）拓寬渠道，盡快建立武警部隊住房貸款擔(dān)保體系

目前武警部隊干部家庭經(jīng)濟負擔(dān)普遍較重，在職干部購買經(jīng)濟適用住房不能兌現(xiàn)補貼，完全靠個人家庭出資很難承受，尤其是高房價地區(qū)的干部。而在現(xiàn)階段，不論是利用公積金貸款，還是給在職干部發(fā)放住房補貼都還存在一定的難度，因此，要更好地解決經(jīng)濟適用住房建設(shè)資金問題，還是要借助銀行進行個人住房貸款，從而利用社會資本推動經(jīng)濟適用住房建設(shè)發(fā)展。

我國目前的金融行業(yè)發(fā)展迅速，各項制度也正在日益完善，部隊干部可以通過向地方金融機構(gòu)融資來解決經(jīng)濟適用住房問題。但是，目前部隊干部在個人辦理購房抵押貸款時，不僅手續(xù)復(fù)雜，還要負擔(dān)較多的貸款利息。武警部隊?wèi)?yīng)當(dāng)與銀行和國家有關(guān)部門積極協(xié)商，在保證銀行利潤收益的前提下，充分考慮武警部隊的特殊性，對部隊人員的貸款利率、時間、首付款、還款等方面給予必要的政策性優(yōu)惠。因此，要加快建立武警部隊住房貸款擔(dān)保體系，解決目前存在的單位不愿擔(dān)保、個人無力擔(dān)保等實際問題，使部隊人員能夠早日住進個人順心合意的房子[5]。

1、銀行要給予優(yōu)惠貸款政策。相比地方商業(yè)住房貸款利率，可以進一步調(diào)低；根據(jù)住房總價確定首付款數(shù)額，根據(jù)實際情況，確定現(xiàn)階段武警部隊人員經(jīng)濟適用住房首付款數(shù)以及按揭還款額。

2、部隊有關(guān)部門要給予貸款擔(dān)保。在進行貸款擔(dān)保前，各部門要做好前期準(zhǔn)備工作，干部或財務(wù)部門要對貸款人員進行資格審查，主要了解個人信用和財務(wù)狀況，財務(wù)部門對貸款人員的個人住房資金賬戶余額進行核查，并就部隊現(xiàn)行的住房補貼制度與銀行方面進行溝通，增強信任。

3、部隊與銀行方面達成還款協(xié)議。在還款方面，部隊財務(wù)部門可以與銀行方面達成相關(guān)協(xié)議，對于貸款人員的按揭還款，由財務(wù)部門直接處理，通過工資支付，統(tǒng)一繳納[6]。

總之，武警部隊依托地方資源，參建駐地經(jīng)濟適用住房，是推進部隊后勤保障社會化的重要組成部分，有利于減輕部隊建房壓力，有利于改善部隊人員的住房條件，更有利于從根本上解決武警部隊經(jīng)濟適用住房供需失衡問題，對加快實現(xiàn)部隊住房保障貨幣化、商品化、社會化具有一定的現(xiàn)實意義。（作者單位：武警杭州士官學(xué)校）

參考文獻：

[1] 于振興.西安市中低收入家庭住房保障水平研究.西安：西安科技大學(xué)，2010

[2]郭其聲.當(dāng)前部隊住房制度改革存在的問題與對策.2003，3：14-15

[3]曹亞兵.土地供給與房地產(chǎn)價格.上海：復(fù)旦大學(xué)，2011

[4]劉晶晶.現(xiàn)階段我國城市土地供給現(xiàn)狀及政策研究.昆明：云南大學(xué)，2011

[5]王紹鵬，孫璞.淺議建立軍隊住房貸款制度.經(jīng)濟生活，2009（5）

[6]吳炳泉，王澤洪.軍隊住房補貼制度的主要問題及解決對策.軍事經(jīng)濟研究.2006（3）