商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融

鐘彬

一、房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯

過去10年，由于人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、制度性改革紅利與國際紅利，五大紅利在推動我們，房地產(chǎn)處于一個非常寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，迎來了“黃金十年”。但是如今五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉(zhuǎn)向老齡化社會；城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)進(jìn)行中；經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利，進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整。制度性改革紅利已經(jīng)積累了眾多問題；國際紅利也在發(fā)生根本性變化。

這五大紅利中最根本的就是制度性土地紅利，改革紅利帶來了土地紅利，土地紅利帶來了房地產(chǎn)黃金十年，這就是我們的商業(yè)邏輯。

黃金十年房地產(chǎn)商業(yè)邏輯下的路徑選擇：一是廣儲地，二是高杠桿，三是快周轉(zhuǎn)，四是大資本。迅速利用前三條進(jìn)入資本市場，第四條就是讓中國十大財富里面有五個是房地產(chǎn)企業(yè)家的原因。

二、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場分析

目前來看，當(dāng)前的形勢已經(jīng)平穩(wěn)了，而且一線城市開始反轉(zhuǎn)，尤其像深圳。庫存是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的緊迫問題，區(qū)域、城市、企業(yè)的差異進(jìn)一步拉大。政府從政策調(diào)控往制度調(diào)控，從行政調(diào)控往市場調(diào)控轉(zhuǎn)變。所以我們的行業(yè)共識是，傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展邏輯難以為繼。

2014年，80家房企賣了百億以上，共創(chuàng)收2.8萬億元，市場份額已接近40%。這是一個由分散到最后高度集中壟斷的過程。百億企業(yè)之間也在拉大分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢愈加明顯。

我們來看百億企業(yè)分化拉大的具體情況。第一陣營是7家千億企業(yè)，第二陣營是300—1000億的企業(yè)，第三陣營是100—300億的企業(yè)。原來我認(rèn)為它們的差別是產(chǎn)品線的不同，有的是垂直布局，有的是全國布局，跟區(qū)域型的布局可能不一樣。不過，后來我仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，是背后的資本不一樣。背后的資本越多，追逐的資本也越多，這跟國際市場一樣。所以，房地產(chǎn)不是房地產(chǎn)金融，最后推動的是金融地產(chǎn)，不是地產(chǎn)金融。

三、房地產(chǎn)新邏輯下金融地產(chǎn)的趨勢

第一是產(chǎn)業(yè)重構(gòu)?？缃缛诤虾推脚_開放很重要，通過不斷地重構(gòu)，把產(chǎn)業(yè)不斷地整合，所以大企業(yè)也在“聯(lián)姻”，這是趨勢。

第二是組織重構(gòu)。從來沒有一年像2015年一樣，所有人都說要去創(chuàng)業(yè)，這種大眾創(chuàng)業(yè)是有聯(lián)系的，所以我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)是尊重人性的，但是要做創(chuàng)業(yè)也很難。今天我們說大眾創(chuàng)業(yè)、孵化器，有很多的孵化項目，他們就是這樣大眾創(chuàng)業(yè)，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商業(yè)邏輯里面肯定是不可能的。請問你在北京拿一塊地30億、50億，你有那么多的資本嗎？但是今天你可以重新選擇一個路徑來做。所以我覺得對人性的尊重、對人性的釋放，形成了大眾創(chuàng)業(yè)，這是很有機(jī)會的。

第三是價值重構(gòu)。我們重新認(rèn)識商業(yè)模式，重新認(rèn)識我們所有的判斷，這時候我們最大的價值是平臺的價值，生態(tài)的價值，這個價值是一個在資本市場能夠快速套利并且變現(xiàn)的商業(yè)模式。所以，對我來講，房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)邏輯也在影響我們。所以，新型商業(yè)邏輯下房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展路徑是什么呢？就是用戶、平臺、生態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨全面升級，跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，金融化、綠色低碳化、信息化（互聯(lián)網(wǎng)化），還有國際化。用更靈活的資金結(jié)構(gòu)來提升效率，參與投資，需要創(chuàng)新的商業(yè)模式來提升規(guī)模優(yōu)勢與周轉(zhuǎn)效益，需要更豐富的項目來創(chuàng)造價值模式、盈利模式和退出模式，這是房地產(chǎn)與金融相關(guān)的一個升級。

我們講到金融，未來房地產(chǎn)融資將更具市場化、資本化、多元化，這是十八屆三中全會給我們提的一些東西，比如人民幣匯率市場化形成機(jī)制，股權(quán)融資、鼓勵金融創(chuàng)新等多種產(chǎn)品，房地產(chǎn)金融如果要真正實現(xiàn)金融地產(chǎn)，一定是真的股權(quán)融資，而不是假的股權(quán)。

我們再來看房地產(chǎn)融資環(huán)境的變化。過去是信息不對稱、資源不對稱、情感不對稱，逐漸從比拼資源到比拼服務(wù)體系。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的：一是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，融資是對資金杠桿的加大；二是優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，核心是調(diào)整報表，降低負(fù)債率；三是優(yōu)化市場戰(zhàn)略；四是優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略。其實房地產(chǎn)金融有很多層次，但是有一個東西特別重要，就是企業(yè)一定要可持續(xù)發(fā)展，一定要相信我們的行業(yè)和企業(yè)是在長跑，所以健康是必要的。

同時，我們也看到，未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的五種趨勢：第一全鏈條；第二跟資本市場結(jié)合；第三從增量往存量，關(guān)注資產(chǎn)；第四投貸結(jié)合；第五與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。

先看第一，就是走向全產(chǎn)業(yè)鏈的投資，實現(xiàn)不同階段的融資方式、融資金額、融資期限的最優(yōu)安排，通過“垂直整合+橫向整合+碎片化”方式形成產(chǎn)業(yè)和金融的無縫對接。

第二，從簡單的資金利用走向資本市場的全面互動。過去房地產(chǎn)商會更多關(guān)注的是債，現(xiàn)在關(guān)注的是股，要實現(xiàn)與資本市場的實時互動，這樣房地產(chǎn)才有最終的通道，才能活起來。

第三，從增量資產(chǎn)到存量資產(chǎn)的盤活，注重資產(chǎn)管理的升值。存量有巨大的空間，通過管理、服務(wù)、運營，能夠把這些資產(chǎn)變成好資產(chǎn)，所以這方面存在巨大的潛力，而且房地產(chǎn)資源在這里面，我認(rèn)為有巨大的空間。

第四是投貸結(jié)合。現(xiàn)在很多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，在今天的預(yù)售制下，債務(wù)風(fēng)險很大，股退不出，債也退不出，風(fēng)險股債實質(zhì)是一致的；一旦股退出了，債也退出了，享受到的收益卻是完全不一樣的。所以，投貸結(jié)合非常重要。

第五，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的金融創(chuàng)新。我們會看到地產(chǎn)金融的“前端+后端”，開發(fā)、融資是一個傳統(tǒng)形態(tài)，運用好金融杠桿可以使開發(fā)成本越來越低，很多優(yōu)秀企業(yè)拿地以后馬上置換，把錢倒回去，成本極低。

我們今天有很多的金融機(jī)構(gòu)，注重選找項目的能力、判斷項目的能力，資源整合的能力，你能找到一個好項目嗎？你能判斷一個好項目嗎？你能把一個不好的項目變成好項目嗎？核心能力是投資能力、管理能力，就是別人賣不掉的你賣得掉，別人做不好的你做得好，別人賣得慢的你賣得快，別人賣得便宜，你賣得貴。還有退出能力，你是收購?fù)顺觯€是資本市場退出，你要有退出的渠道，這三個（投資、管理、退出）能力具備了，融資的能力天然具備了，你不用去找錢，“酒香不用擔(dān)心巷子深”。尤其是今天，貨幣流動性如此之強(qiáng)，錢到處在找你，你具備這三個能力，錢就把你找到了。

中華五千年，我們有很好的詩歌史、政治史，但是我們沒有商業(yè)史，中華民族要發(fā)展，必須要有很好的商業(yè)精神，所以從商業(yè)模式到商業(yè)制度再到商業(yè)精神的建立，是塑造新型的商業(yè)文明——尊重、共享、開放、透明。房地產(chǎn)金融也要回到我們的初心，讓我們的人生活得更好，讓我們的企業(yè)發(fā)展得更好，讓我們的國家和民族更加可持續(xù)！

作者系全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長