城市拆遷中的若干問題及解決辦法

喬水仙

[摘要]隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市拆遷改造工作越來越受到人們的關(guān)注，近些年因為城市房屋拆遷帶來的糾紛、沖突也在不斷的增加。違規(guī)拆遷、暴力拆遷等事件成為社會熱點問題，本文針對城市拆遷中的若干問題進行分析研究，為城市改造工作的順利進行提供一定的解決辦法。

[關(guān)鍵詞]城市拆遷；權(quán)利受限房屋；拆遷補償

一、正確確定拆遷和裁決的主體，盡量避免政府機關(guān)同時擔(dān)當(dāng)執(zhí)行者和裁決者的局面。

在目前政府職能的轉(zhuǎn)型時期，讓政府完全退出城市改造和建設(shè)過程，是不現(xiàn)實的，但是應(yīng)該盡量退居幕后，淡化主體色彩，讓企業(yè)法人等市場主體在臺前運作，政府的作用應(yīng)該只是制定規(guī)則和管理裁決。政府機關(guān)退出經(jīng)營活動是體制改革對于政府職能轉(zhuǎn)換的必然要求。因此，不管是政府自身還是下屬部門機構(gòu)，都不應(yīng)該作為拆遷人從事拆遷活動。

那么，對于政府投資建設(shè)的項目要如何確定拆遷人呢？

對于政府投資建設(shè)的項目，政府應(yīng)當(dāng)從當(dāng)?shù)氖浅鞘泄芾砗徒ㄔO(shè)的協(xié)調(diào)機關(guān)。確定建設(shè)實施的主體應(yīng)該依照政企、政事分離、拆管分離的原則。目前，有些城市成立了“城市建設(shè)投資公司”，作為城市基礎(chǔ)項目建設(shè)的具體實施方，這種方式可以使得政府投資的工程項目，由企業(yè)按照建設(shè)程序進行，使得政府完全退出拆遷活動，同時也有利于房屋拆遷管理部門發(fā)揮作用。

二、在城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上實施拆遷時，應(yīng)兼顧多種規(guī)定考慮，選擇合法、便捷的拆遷補償方式。

根據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，目前在集體土地上實施拆遷，既可以根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，將需要被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價的補償或是以同等數(shù)量和質(zhì)量的房屋予以置換，這種拆遷方式比較適用于農(nóng)村部分土地被征用，不改變絕大多數(shù)的被拆遷者的農(nóng)民身份。還有一種方式是依照城市房屋拆遷法律法規(guī)進行城市拆遷。即在征地過程中跟，先將被征用土地的農(nóng)民轉(zhuǎn)化而城市市民，按照城市拆遷的相關(guān)法律法規(guī)進行拆遷補償，這種方式適用于農(nóng)村集體土地被全部或大部被征用的情況。

三、慎重處理權(quán)利受限房屋的拆遷問題。

現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)的權(quán)利總是在不斷變化，在一般用途的房屋中，可能會因為出現(xiàn)某種法定原因使得原有房屋所有權(quán)受到限制的特殊的情況。對于這些權(quán)利受限的房屋進行拆遷的時候，必須按照法律的特殊規(guī)定處理，否則可能導(dǎo)致拆遷違法。下面將舉例幾種情況，對處理辦法進行分析探討。

1）抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機構(gòu)抵押貸款，已經(jīng)成為企業(yè)或個人取得資金的一種常見手段。對于這類房屋，在進行拆遷時，銀行作為抵押權(quán)人，將要加入到拆遷法律關(guān)系中來。對于抵押房屋的特點是，一是所有權(quán)受到限制，即房屋抵押后不得變更房屋所有權(quán)，在拆遷活動中，未獲得抵押權(quán)人同意，被拆遷人不得擅自做出處理決定；二是抵押權(quán)依附債權(quán)，即抵押義務(wù)的存在是隨著債權(quán)的，這里債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的；三是抵押權(quán)必須依法設(shè)立，在民間借貸中，經(jīng)常是雙方立字為據(jù)，而忽略了抵押登記制度的存在，使得抵押權(quán)存在漏洞；四是抵押房屋的性質(zhì)變化，即目前抵押房屋中企業(yè)用房的比例正在逐漸加大，對于企業(yè)用房拆遷時就會出現(xiàn)安排職工與償還債務(wù)的優(yōu)先權(quán)矛盾，加大處理難度。

根據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！蹦壳坝袃煞N拆遷補償方式，一種是抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式操作，即先有抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商是重新設(shè)立抵押權(quán)還是先償還債務(wù)，也就是說，只有抵押房屋上的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補償金。這種方式可以保障抵押權(quán)人的合同權(quán)益、擔(dān)保的法律制度的貫徹執(zhí)行。二是抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式操作，在這種方式下的補償需要注意抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋簽訂新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆遷期限內(nèi)未能達成新的抵押協(xié)議，那么房屋將會被視為產(chǎn)權(quán)有爭議房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案。

2）被司法機關(guān)查封房屋的拆遷問題

對于已被法院查封的房屋，一般應(yīng)該采用貨幣補償?shù)姆绞剑瑢⒀a償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執(zhí)行。

3）改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理

20世紀(jì)90年代，國家對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)開始呈現(xiàn)多元化。也導(dǎo)致被拆遷房屋補償?shù)臋?quán)利主體出現(xiàn)多元化。例如企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，經(jīng)營權(quán)人成為特殊補償權(quán)利主體，對房屋拆遷補償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容產(chǎn)生了很大的影響和變化。再者拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機，對于國企改制最大的困難就是改制成本資金的籌措，但也要遵循生存權(quán)有效與經(jīng)營權(quán)原則來決定拆遷補償金的使用順序。拆遷對于改制企業(yè)來說具有重要意義，所以拆遷人在實施拆遷時，因充分考慮其機制變化帶來的靈活性，準(zhǔn)備多種方案，充分考慮企業(yè)的利益，減少房屋拆遷和改制給社會穩(wěn)定帶來的負(fù)面影響。最后還要注意把握企業(yè)改制引起的補償權(quán)利主體的變化，針對性采取正確的對策，對于改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理具有重要的正面意義。

4）代管房屋拆遷糾紛的處理

由于歷史原因，各地都有存在著數(shù)量不等的由房管部門代為管理的房屋。對于這類房屋的拆遷，因為缺少房屋所有權(quán)人，《城市房屋拆遷管理條例》有特殊的規(guī)定，該條例第十四條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全?！倍鴮τ谖薪o他人代管的房屋則沒有直接規(guī)定，因此，對于代管房屋拆遷的操作隨著代管主體的不同也會有不同。

5）有限產(chǎn)權(quán)房屋拆遷糾紛的處理

有限產(chǎn)權(quán)房屋在拆遷時不同于一般房屋，其指的是所有人對享受政府或企事業(yè)單位補償購買或建造的房屋擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)的房屋的具體形式有以市場價、成本價、標(biāo)準(zhǔn)價購買三種形式，在進行拆遷補償安置的時候應(yīng)該區(qū)別對待。對于以市場價購買的單位公房，拆遷時，擁有完全的處分權(quán)；以成本價購買的公房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般在住用五年以后可以依法進入市場，在補交完有關(guān)稅費后，收入歸個人所有；以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，擁有部分產(chǎn)權(quán)，住滿五年后可以進入市場，遇到拆遷時，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換處理辦法的一般不存在爭議，對于采取貨幣補償?shù)?，按照補償金如當(dāng)時購房的標(biāo)準(zhǔn)價之間的差額，單位和個人按產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

6）出租房屋拆遷糾紛的處理

由于我國長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃關(guān)系，對于這些事實上的房屋租賃行為，在拆遷時也應(yīng)當(dāng)按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。

參考文獻

[1]國務(wù)院.城市房屋拆遷管理條例[M].北京：法律出版社，2001.

[2]丁永玲.化解城市房屋拆遷矛盾之對策——以武漢市為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2006（11）

[3]吳建華.試論部分城市房屋拆遷糾紛的現(xiàn)狀及對策[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2004（1）