限購圖個啥？

龔小峰

在全國其他城市都在放松限購的背景下，通州作為北京的一個區(qū)縣，為什么逆流而上，反而單獨出臺更嚴(yán)厲的限購呢？通州限購到底圖個啥？在經(jīng)歷了通州成為“行政副中心”、“限購”之后，作為明星鎮(zhèn)潞城鎮(zhèn)正在上演什么？通州房價未來走勢如何？這些都將構(gòu)成通州未來發(fā)展真實的畫面。

緣何僅通州限購升級？

在全國很多地方去限購，放松房地產(chǎn)調(diào)控之時，通州作為北京的一個區(qū)縣，為什么逆流而上，反而單獨出臺更嚴(yán)厲的限購呢？業(yè)內(nèi)人士對于此次通州限購看法不一。

有觀點認(rèn)為，通州連夜推出“加強版限購令”，將有效緩解因“城市副中心”概念而引發(fā)的投機、炒房、追漲等風(fēng)潮，這不僅有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的持久健康發(fā)展，更蘊含著對以往房地產(chǎn)粗放式擴張的摒棄與城市科學(xué)發(fā)展的追求。也有觀點認(rèn)為，對“限購”措施應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。既然“城市副中心”的概念出來了，購房需求被吸引其實是意料之中的事。在特殊時期，一定程度的行政干預(yù)可以起到穩(wěn)定市場的效果。但從長期來看，還是應(yīng)該多方論證，側(cè)重于有效市場機制的建設(shè)，最終讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。

鏈家地產(chǎn)分析師馬君姝表示，此次通州限購令是為了控制通州建行政副中心而引發(fā)的房價上漲。但政府還有著更深層次的考慮。除了“卡人”之外，“如何引人”、“引什么樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利，而一邊又繼續(xù)跑向市里工作，讓通州繼續(xù)走“睡城”老路。

深圳房地產(chǎn)研究中心的專家表示，京津冀一體化全面提速，而通州是北京唯一同時與河北及天津直接相鄰的地區(qū)，其地理位置的重要性可見一斑。未來，通州副中心不僅是北京的副中心，而且也將是京津冀區(qū)域內(nèi)的重要中心，放眼京津冀1.1億人口，通州未來在產(chǎn)業(yè)、人口和公共服務(wù)上的集聚水平也將進一步提升。因此，市場認(rèn)為通州樓市是被嚴(yán)重低估的“洼地”，其與主城區(qū)在價格上的“鴻溝”無疑將會被“抹平”。

今年2月4日，國家11部委下發(fā)通知，將北京通州區(qū)等62個城市（鎮(zhèn)）列為新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。根據(jù)方案，通州區(qū)將推進積分落戶政策，這意味著通州將是外來人口未來在北京能夠“扎根”的唯一可靠區(qū)域了。考慮到通州鄰近河北香河、大廠等區(qū)域，目前香河、大廠等地已經(jīng)駐扎了上百萬工作在北京的外來人群，未來通州人口大規(guī)模集聚將不可避免，房價不漲都難。

由此，未來我國特大城市在推進“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化過程中，通州將是一個重要的案例。而在此過程中，通州吸納外來人口的探索，一定會避免過去“買房送戶口”的偽城市化，避免成為“睡城”。通過人口、就業(yè)和住所同步集聚，這才是通州真正成為城市副中心和京津冀副中心的可行之路。

拆建已經(jīng)開始

從通州行政副中心的落定，再到限購政策的出臺，一直走在最前沿的要數(shù)潞城鎮(zhèn)，現(xiàn)在它已開始了大規(guī)模的拆建。

根據(jù)北京日報報道，8月28日，潞城棚改項目A片區(qū)6個村8600多名率先完成簽約騰房的村民們，開始正式選房。選房期共10天，每天大約安排了230戶村民選房。

按照部署，從8月21日早8時30分許，古城村、郝家府村、胡各莊村、辛安屯村、后北營村、大臺村6個村的簽約工作在同一時間啟動。一直到9月4日，15天時間為簽約獎勵期，此期間內(nèi)簽約的村民，都將享受到政府給予的各項獎勵。如在簽約獎勵期后簽約，則不能享受到這些獎勵，將會在經(jīng)濟上遭受很大損失。

記者此前在潞城實地采訪時，發(fā)現(xiàn)潞城在公共服務(wù)的基礎(chǔ)配套上很欠缺。但根據(jù)規(guī)劃，未來通州首當(dāng)其沖的就是要解決交通擁堵的問題。未來通州將繼續(xù)完善地鐵、快軌、鐵路、高速等綜合路網(wǎng)，包括建設(shè)新北京東站和京唐城際鐵路；7號線東延、八通線南延、S6線將盡快啟動建設(shè)；平谷線快軌將在宋莊設(shè)站……

潞城地鐵站北側(cè)，人民大學(xué)東校區(qū)也將于今年10月正式開工，預(yù)計2017年1月可以完工。整個校區(qū)占地1922畝，規(guī)模比人民大學(xué)現(xiàn)在的校區(qū)面積大一倍還多。作為征地條件，人大已承諾在通州建設(shè)人大附小和附中的東校區(qū)，屆時通州教育資源短板能得到一定程度的彌補。

今年9月，首都師范大學(xué)附屬中學(xué)通州校區(qū)第一批初中、高中新生開學(xué)。同時，該校新校園也將啟動原址新建工程，預(yù)計3到5年完工。早在2013年8月，通州區(qū)政府與首師大達成一致意向，建設(shè)首師大附中通州校區(qū)。此次合作打破了原有的簡單掛牌模式，通州校區(qū)和海淀校區(qū)實行“一個法人、兩個校區(qū)”的一體化管理。新校區(qū)的教師，一部分來自首師大附中本部原有教師，還有一部分是校本部招聘的新教師。

房價還會漲？

對于通州限購后的房價預(yù)期，仍是諸多人關(guān)心的話題。專家認(rèn)為，新房市場的價格在短期不會有太大變化，上半年整體市場不錯，對于開發(fā)商來說完成年度銷售任務(wù)的壓力并不大。

記者查閱2015年北京市的供地計劃后發(fā)現(xiàn)，朝陽、通州、順義幾個區(qū)的商服用地指標(biāo)占比較高，在通州的整體供地結(jié)構(gòu)中，商服和工礦倉儲用地占了相當(dāng)大的比例。從區(qū)域的供地情況可以看出，盡管通州樓市短期內(nèi)遭遇了限購，但從供應(yīng)面來說，住宅供應(yīng)的緊俏，注定了未來純住宅項目并不愁賣。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者表示，通州樓市限購后，短期內(nèi)市場出現(xiàn)觀望情緒是正常情況。但此次針對通州的限購，應(yīng)該不是長期性政策。

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購門檻提高主觀目的是為了抑制投資投機，但是限購門檻提高之后通州樓市成為稀缺，很多購房者、投資客肯定還會想方設(shè)法進去的，因此，從供求關(guān)系的角度來看，限購本身還會使本來就緊張的供求變得更加緊張，使得本區(qū)域房價因此而繼續(xù)走高。從實際操作的角度來看，限購從來沒有擋得住真正想要買房投資的人，尤其是對于房價有明確上漲預(yù)期的地區(qū)，投資客更會把握好這樣的時機進入。其次，對于通州周邊區(qū)縣來講，通州短期內(nèi)限制進入，對于周邊區(qū)縣的樓盤來講則面臨一定的機會，價格還會繼續(xù)堅挺并上漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，事實上，通州樓市只是近年來各地新城新區(qū) “房價先行”現(xiàn)象的一個縮影。如何避免炒作，如何讓房價合理反映房屋的內(nèi)在價值，如何讓房價不成為制約新城吸引人才和產(chǎn)業(yè)的因素，成為決策者面臨的一個重要課題。