當(dāng)頭一棒，打回原形

曾慧娟

通州樓市從一路飆升到迅速降溫，反轉(zhuǎn)劇情，讓買賣雙方措手不及。開發(fā)商連夜開盤，受制于買房資格，二手房市場(chǎng)買賣雙方諸多交易因此擱淺，令人意外的是，限購后商住公寓火得一塌糊涂。

新房連夜搶收

此前，受北京行政副中心的影響，持續(xù)兩月之久的利好消息影響，通州樓市一直“高燒”不退。漲價(jià)與捂盤傳聞甚囂塵上。

而限購政策一出，樓市數(shù)據(jù)立即改寫，根據(jù)中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示， 8月份，通州新建住宅簽約明顯減少，簽約1059套，環(huán)比7月份的1771套下調(diào)幅度為40%，成交均價(jià)為24179元/平米，環(huán)比上漲了4.6%，6月份共成交1956套，創(chuàng)下18個(gè)月以來新高。

在8月14日限購當(dāng)晚，包括合生濱江帝景、K2玉蘭灣、首開緹香郡、京貿(mào)國際公館和京貿(mào)國際城等8個(gè)項(xiàng)目連夜開盤，均出現(xiàn)了價(jià)格上調(diào)，漲幅約為12%。

當(dāng)晚最忙碌的也許是合生濱江帝景的銷售員們。該項(xiàng)目14日晚間急急推盤，價(jià)格定在3.5萬元/平方米左右，最高價(jià)格接近4萬元/平方米。雖然是精裝交房，但價(jià)格還是令看房人驚訝，其6月份均價(jià)為26000元/平方米，業(yè)主群里諸多詢問“真的有人買嗎”？

旭輝集團(tuán)旗下通州項(xiàng)目也在當(dāng)晚21點(diǎn)過后宣布，“今夜起不打烊”，并以“通州核心區(qū)”的口號(hào)吸引客戶。當(dāng)晚開盤的項(xiàng)目不管是否真有現(xiàn)場(chǎng)成交，8月15日上午，出現(xiàn)了受制于購房資格的買房人，不斷退房的現(xiàn)象。

對(duì)限購后房價(jià)仍上漲的情況，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，由于70年產(chǎn)權(quán)新房房源供應(yīng)量較少，在限購令未落地前，各大項(xiàng)目就已經(jīng)紛紛提價(jià)，而面對(duì)較少房源，即使?jié)q價(jià)也有大批購房人搶購買單，使得新宅均價(jià)限購后仍保持了慣性上漲。

8月份通州在售普通住宅項(xiàng)目也屈指可數(shù)，僅有首開香溪郡、合生濱江帝景，和目前僅剩少量尾房的K2玉蘭灣在售，華業(yè)東方玫瑰新一期住宅產(chǎn)品還未開盤。胡景暉認(rèn)為，由于大部分新宅之前售價(jià)較高，且有大量消費(fèi)者買單，所以老項(xiàng)目后期未來短期內(nèi)直接降價(jià)的可能性不大。但是，未來新入市項(xiàng)目的定價(jià)將受限購影響。限購之后，通州房價(jià)再大幅上漲的可能性將明顯降低。

二手房出現(xiàn)砍價(jià)余地

從限購對(duì)市場(chǎng)的影響看，比較敏感的是二手房市場(chǎng)，交易量已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，成交均價(jià)與限購前基本持平，房價(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。

8月24日，再次見到鏈家地產(chǎn)新武夷花園店的經(jīng)紀(jì)人小陳，差不多已經(jīng)時(shí)隔兩月，但這兩月也是通州樓市發(fā)生巨變的時(shí)間。

6月30日，記者第一次出現(xiàn)在武夷花園鏈家地產(chǎn)的門市時(shí)，是“北京行政副中心”利好襲來時(shí)，租房組的工作人員全部出去帶人看房。二手房源面臨斷供，一個(gè)月內(nèi)房價(jià)普遍上漲了每平方米3000-5000元，基本沒有談價(jià)的可能，當(dāng)場(chǎng)加價(jià)時(shí)有發(fā)生。

此次境況大不相同。店里的工位除了三四個(gè)外，基本都是滿的，“看房人比限購前少了四成?！毙￡惛嬖V記者，現(xiàn)在二手住宅的價(jià)格比較穩(wěn)定了，和業(yè)主談得好總價(jià)興許還能降五萬、八萬。

鏈家地產(chǎn)加華印象店的經(jīng)紀(jì)人小侯也感覺到，在剛剛過去的十天，手里負(fù)責(zé)的幾個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)不再像限購前那樣猛漲了。

由于小侯負(fù)責(zé)的項(xiàng)目臨近運(yùn)河，又有地鐵6號(hào)線穿過，項(xiàng)目此前一直火熱。今年6月前，這個(gè)小區(qū)二手房均價(jià)在每平方米2.3萬元，而隨著通州成為“行政副中心”的傳聞落實(shí)后，這里不錯(cuò)的房子，達(dá)到了3.3萬元/平方米左右。

在均價(jià)上漲的基礎(chǔ)上，業(yè)主也紛紛臨時(shí)漲價(jià)?！爸霸灸艹山坏膯巫記]談成，多半是因?yàn)闃I(yè)主加價(jià)。”小侯說，限購令出臺(tái)后的過去一周里，坐地漲價(jià)已經(jīng)變成了可以商量著降價(jià)。

“限購令出臺(tái)第二天，我們走訪門市時(shí)就發(fā)現(xiàn)不少二手房業(yè)主有了降價(jià)意愿?！眰I(yè)我愛我家的工作人員表示，通州二手房市場(chǎng)正在降溫，單套住宅總價(jià)降幅甚至在10萬元到20萬元不等。

另外，記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，很多已經(jīng)談得差不多的交易中斷了?！拔覀冇泻芏嘟灰踪I賣雙方都談得差不多了，但現(xiàn)在只能停止，三方坐下來談怎么解決?！苯?jīng)紀(jì)人小陳說。

綜合中介人員的介紹，這些流失的客戶中，絕大多數(shù)是受到政策影響而無法購房。在有資質(zhì)的購房者中也出現(xiàn)了“等降價(jià)”的觀望情緒，房子仍然會(huì)買，但不急于交易。很多想換房的賣方也不賣了，因?yàn)橘u了就沒資格在通州買了。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州8月份二手房簽約1423套，環(huán)比減少28%，8月24日至8月30日這周，簽約328套。而前一周，8月17日至8月23日簽約343套。

“預(yù)計(jì)二手房房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度下調(diào)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，受限購政策影響，二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)一定波動(dòng)，購房資格人數(shù)的減少也會(huì)導(dǎo)致成交周期相對(duì)拉長，業(yè)主會(huì)被迫降價(jià)，使房子盡快出手。

商住樓火爆

相比一手房的淡定，二手房的下挫，商住樓市場(chǎng)卻火得一塌糊涂。

從8月份通州區(qū)域熱銷項(xiàng)目結(jié)構(gòu)看，在售的商住項(xiàng)目則非常多，包括華業(yè)玫瑰SOHO公寓、通州富力中心、合生摩爾公館、自由筑、朝北8080等。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近3年通州供應(yīng)的住宅土地只有8宗，其中大部分還是自住房。

8月22日，位于通州南區(qū)的不限購公寓珠江四季悅城開盤，50套房在一小時(shí)內(nèi)售罄，銷售金額達(dá)1億元。

在50年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品扎堆的通州運(yùn)河核心區(qū)，保利大都匯一期藝術(shù)公寓和創(chuàng)意辦公產(chǎn)品均價(jià)也在3.5萬元/平方米，而華業(yè)新北京中心的公寓型產(chǎn)品目前售價(jià)在3.3萬元/平方米-3.9萬元/平方米。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前通州區(qū)在售的商住項(xiàng)目共有12個(gè)，但很多項(xiàng)目沒拿到預(yù)售證，能夠直接出售的并不多。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著這些項(xiàng)目的入市，三四季度通州商住公寓市場(chǎng)還將持續(xù)升溫。

高姍表示，雖然通州普宅遭遇“限購”，但在《通知》中，對(duì)于商住辦公類項(xiàng)目尚未做出相關(guān)限制，對(duì)區(qū)域預(yù)期前景的認(rèn)同使得商住類產(chǎn)品“脫穎而出”。8月限購后首周成交排名前十的項(xiàng)目中，通州區(qū)占據(jù)三席，其中兩個(gè)項(xiàng)目為商住，富力運(yùn)河十號(hào)更是以196套的成交高居榜首。在通州限購未蔓延到商住之前，這類產(chǎn)品成交熱情仍將持續(xù)高漲。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年8月通州公寓成交962套，環(huán)比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀(jì)錄。另有數(shù)據(jù)顯示，在執(zhí)行“限購令”的第一周，通州區(qū)域商住公寓成交量為282套，環(huán)比限購前一周大幅上漲了53%，成交均價(jià)為27490元/平方米，環(huán)比限購之前一周上漲12.2%。

胡景暉分析認(rèn)為，由于商住項(xiàng)目并不在此次限購范圍內(nèi)，所以通州區(qū)域的商住項(xiàng)目將迎來一波去化高峰?！巴ㄖ莸纳套№?xiàng)目大都集中在運(yùn)河商圈，差不多有十幾個(gè)項(xiàng)目都準(zhǔn)備在下半年入市，此次限購后，不排除一些商住項(xiàng)目將提前入市，抓住契機(jī)，盡快銷售?！?/p>

據(jù)業(yè)內(nèi)傳播甚廣的小道消息稱，不排除后續(xù)還會(huì)針對(duì)商住項(xiàng)目設(shè)置購買門檻的可能。

燕郊樓市再火

通州限購后，燕郊等北京周邊市場(chǎng)開始新一輪炒作。據(jù)記者了解，位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城，去年的價(jià)格是8600元/平方米，8月的成交均價(jià)已達(dá)1.4萬元/平方米；港中旅的項(xiàng)目 2015年6月開盤時(shí)均價(jià)為1.1萬元/平方米，8月新開盤項(xiàng)目的價(jià)格已在1.5萬元/平方米左右。

天洋城4代是燕郊目前最火的項(xiàng)目之一，目前號(hào)稱沒房可賣。一位銷售代表介紹，該項(xiàng)目去年還是10500元/平方米，2015年春節(jié)之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此后，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然后漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當(dāng)月開盤的一棟樓3小時(shí)售罄，均價(jià)達(dá)到1.6萬元/平方米。

雖然燕郊樓價(jià)水漲船高，在業(yè)內(nèi)看來，這是不可持續(xù)的。

來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月20日，燕郊市場(chǎng)年內(nèi)新增住宅套數(shù)高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)相當(dāng)于2015年通州商品房供應(yīng)量的14倍；2015年全北京的商品房供應(yīng)量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個(gè)鎮(zhèn)，2015年燕郊的供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半。也就是說，本來應(yīng)該是買方市場(chǎng)的燕郊樓市，被炒作成了隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場(chǎng)。

張大偉認(rèn)為，隨著通州限購的實(shí)行，燕郊或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)樓市重災(zāi)區(qū)。首先，燕郊價(jià)格的上漲完全依賴對(duì)通州樓市的信心，從往年市場(chǎng)看，一旦北京通州樓市出現(xiàn)觀望，燕郊市場(chǎng)就會(huì)“感冒”，如果通州市場(chǎng)“感冒”，燕郊基本就開始大規(guī)模促銷。

張大偉表示，在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需，這導(dǎo)致市場(chǎng)一旦出現(xiàn)觀望，很可能就出現(xiàn)需求銳減。燕郊區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目品質(zhì)較低，除了低端自住外，大部分需求都是投資，目前燕郊二手房價(jià)格與新房的差距非常大。一旦通州市場(chǎng)成交降溫，燕郊區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)大幅度回落。