京張樓市起“微瀾”

龔小鋒

從來都是重大利好，樓市先行。北京申辦冬奧會成功的消息讓其所涉及的多個區(qū)域房地產(chǎn)市場受到了一定的刺激，張家口市區(qū)及崇禮縣均出現(xiàn)量價齊升局面。業(yè)內(nèi)人士提醒，冬奧會對于張家口等地的影響并沒有想象中的那么大，整體而言，京張兩地樓市只是起了“微瀾”，購房者還是要保持理性。

京張融合催化劑

冬奧會帶動的交通、環(huán)保等一系列的投正在啟動。

冬奧會的申辦對基礎設施建設的推動，尤其是場館建設上有很大利好，雖然北京的冬奧會場館大部分將沿用2008年奧運會場館，但張家口與延慶的冬奧場館都需要新建或改建。

近日，北京冬奧申委財務及市場開發(fā)部副部長周星公布了預算數(shù)據(jù)：2022年冬奧會編制的預算規(guī)模為15.6億美元，非組委會預算場館資本投資總額15.1億美元。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，場館建設在北京、張家口，兩地會有大的發(fā)展，也將給開發(fā)商等社會投資者帶來機遇，未來的大筆投入，會更多地帶動旅游經(jīng)濟發(fā)展。

在交通建設方面，根據(jù)規(guī)劃，連接北京和張家口的高速鐵路將于2019年前后完工，交通時間縮短到50分鐘。冬奧會的申辦加快推動張家口步入首都一小時經(jīng)濟圈的發(fā)展，助力京津冀協(xié)同發(fā)展。

這對于一直定位于“北京后花園”的張家口來說，無疑是一次巨大機遇。隨著張家口地區(qū)的通訊、體育、文化、會展和酒店等配套基礎設施建設的提升，張家口的旅游度假地項目也有望進一步升級。

“如今旅游休閑的模式也發(fā)生了改變，中產(chǎn)階層由過去疲于奔命的出行方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃偈铰镁?，每個周末來郊區(qū)的房子度假甚至更長的時間停留下來?！睆埣铱谝幻糜味燃俚禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。

在其看來，未來北京人在城市一套房子，郊區(qū)或周邊區(qū)域一套房子，這種模式會越來越盛行。北京周邊的旅游度假養(yǎng)生項目必然會受到關注，成為北京人的第二居所。

目前受影響比較大的區(qū)域是張家口市的崇禮縣，崇禮作為冬奧會的主賽場之一，素有“冰雪之都”的稱號，雪期長達150多天，平均氣溫在零下12。C左右，山形地貌非常適宜開展滑雪運動。崇禮距離張家口市區(qū)48.7公里，距離北京230多公里。京張高鐵特設崇禮支線通車后，從北京到崇禮僅需不到一小時。

“這幾年崇禮之所以發(fā)展這么快，是因為北京服務業(yè)的外溢?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，北京不同階層的人要到周邊消費，旅游從原來的觀光式到現(xiàn)在的戶外運動發(fā)展式，使得崇禮受益。

瑞士小鎮(zhèn)達沃斯已經(jīng)成為崇禮的標桿。作為歐洲知名的旅游勝地，達沃斯在19世紀末建起歐洲最大的天然冰場，阿爾卑斯山優(yōu)良的降雪條件，又讓這里擁有了歐洲最大的高山滑雪場。隨著眾多國際級冰雪賽事在此落戶，冰雪運動的火爆帶動了餐飲、旅游、度假、會議等多項產(chǎn)業(yè)。

崇禮縣已喊出“申奧引領、旅游立縣”的口號，獨具特色的冰雪旅游業(yè)已成長為綠色新型支柱產(chǎn)業(yè)。從北京通往崇禮的高速公路上，“東方達沃斯”的廣告牌隨處可見。

“崇禮夏天主要是避暑，冬天就是滑雪，現(xiàn)在已經(jīng)可以使用的滑雪場已經(jīng)有四個，還有一個在建?！痹诔缍Y工作的劉小姐告訴記者，根據(jù)規(guī)劃，崇禮總共要建8個滑雪場，現(xiàn)在來崇禮滑雪的人已經(jīng)越來越多了，房價也隨之炒高。

目前，崇禮縣總?cè)丝谥挥?2.6萬，而受益于滑雪產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)就有1.3萬。據(jù)統(tǒng)計，雪場建設服務人員、周邊旅館農(nóng)家樂、交通支持和其他旅游項目為主的第三產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)支撐起崇禮GDP的20%。

北京樓市“無感”

一場盛會帶動一個區(qū)域樓市的先例并不鮮見。亞運會、奧運會舉辦，讓北京樓市形成一個廣受關注的亞奧板塊；園博會的召開，給北京樓市帶來園博板塊；冬奧會的召開，也有望帶動周邊樓市形成一個新的熱點板塊。

尤其是2008年夏季奧運會的申辦成功，給北京市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大商機，廣發(fā)證券報告稱，2001年-2007年，北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高達16.3%；商業(yè)地產(chǎn)方面，2007年的放量超過了400萬平方米。

實際上，冬奧會很難對北京樓市產(chǎn)生巨大影響?？硕鹧芯恐行难芯繂T傅一辰指出，北京樓市一直非?；鸨?，房企競爭激烈，房價飛漲的同時，土地成本也迅速攀升，從利潤角度講，布局北京的房企可能從冬奧會中受益不大。

知名經(jīng)濟學家樊綱近日指出，這一次北京承辦冬奧會的一大特點就是現(xiàn)有基礎設施已經(jīng)比較完善，并不存在需要大規(guī)模興建基礎設施的情況，因此其對于北京、張家口樓市的拉動作用也將比較有限。

2001年申辦夏季奧運會成功時，北京的各項相關配套設施基本處于空白，北京幾乎是從零開始投入巨大建設，城市基礎設施水平大幅提升，因此對于房地產(chǎn)的刺激效應也十分顯著；經(jīng)過多年發(fā)展，北京城市經(jīng)濟實力已非當年可比，而且此次冬奧會所需的配套基礎設施大部分可沿用2008年奧運會的“遺產(chǎn)”。

根據(jù)冬奧申委的規(guī)劃，北京2022年冬奧會將在北京市區(qū)、延慶、張家口崇禮形成三個相對集聚的場館群。在北京場館建設方面，冬奧會需要的12個場館，如今已經(jīng)有11個是現(xiàn)成的，只需要新建一個國家速滑館，該館將建于北京奧林匹克森林公園網(wǎng)球中心南側(cè)。此外，還將在延慶建設2個雪場。

傅一辰認為，從房地產(chǎn)來講，冬奧會的主要受益者是張家口市內(nèi)的商品房，以及北京到張家口沿線的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。沿線城市基建和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市經(jīng)濟水平的提升、人口規(guī)模的擴張，將對房地產(chǎn)市場帶來正面影響。

相比之下，冬奧會將拉動北京北部地區(qū)的樓市，未來一段時間北部地區(qū)的項目可能會受到一定利好。尤其是延慶和張家口的城市開發(fā)建設則有較大提升空間，大部分比賽設施也位于這兩座城市，正待規(guī)劃設計和建設。

根據(jù)規(guī)劃，三個奧運村中，北京、張家口奧運村會后將作為商品房出售，延慶奧運村會后將作為酒店使用。北京2008年奧運會結束后，奧運村也作為商品房向外出售，當時幾乎售罄。

張家口、崇禮樓市冷熱不一

擁有得天獨厚的環(huán)境和自然條件的張家口，卻一直是河北省經(jīng)濟發(fā)展水平最低的地區(qū)之一，在冬奧會舉辦城市確定之后，投資的買房人開始蜂擁而入，其中崇禮縣的滑雪和旅游資源已經(jīng)得到了極大開發(fā)和關注，并呈現(xiàn)一片火熱趨勢。

目前，崇禮這個小縣城房價被炒上萬元，價格最高的房子集中在縣城東側(cè)的幾個大型滑雪場周圍，“坐在家里的陽臺上看冬奧會”成為了崇禮附近房子的銷售口號。那里高檔樓盤扎堆，依托高水平的滑雪場，集中打造面向投資者和外地游客的公寓。大部分樓盤的定位是精裝修、商住兩用，而且擁有酒店托管，投資屬性明顯。

“我們項目距離冬奧會賽場大概半個小時車程， 40到70平米，有住宅，也有酒店式公寓，都是精裝修而且?guī)Ъ译?。”崇禮香雪village一名銷售人員告訴記者。據(jù)其介紹，項目酒店式公寓由于包涵托管服務，每年會有一定的收益，所以價格和住宅一樣。該項目2013年第一期開盤價為7000元/平米，如今均價12800元/平米。

崇禮以酒店式公寓為主打的樓盤基本單價都過萬，稍微不錯一些的項目都超過13000元/平米，位于崇禮萬龍滑雪場西側(cè)的別墅項目湯山樹，主力銷售120-300平米的別墅產(chǎn)品，在8月份，價格已經(jīng)提到了18000元/平米，成為區(qū)域最貴的項目。

“不是因為申奧成功，而是因為申辦奧運會之后，交通資源配置會發(fā)生根本變化?！崩铊F認為，北京的城際快速軌道和高速公路都要修過去，這將導致崇禮的交通區(qū)位發(fā)生根本性變化，加上當?shù)氐淖匀坏乩砗蜌夂驐l件，都給北京人的休閑度假消費提供了非常好的空間，所以地產(chǎn)就升值了。

相比之下，張家口市區(qū)的房價變化并不大。張家口市區(qū)商品房價目前保持在5000元/平米上下，申奧成功后并沒有大漲，部分項目每平米漲了500到1000元，但并不普遍。

根據(jù)政府相關部門提供數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月底，張家口市新開工商品住房面積達到了209萬平方米，全市庫存量為3萬多套，僅中心城區(qū)就尚有存量房近2萬多套，去庫存化的壓力依然較大。

中國指數(shù)研究院最新報告稱，受京張城際鐵路開工和申辦冬奧會的影響，張家口房地產(chǎn)市場也扭轉(zhuǎn)了3年以來的下降趨勢，預計未來7年，以崇禮縣為代表的張家口房地產(chǎn)市場將迎來階段性爆發(fā)式增長。

盡管興建場館、配套設施、承辦賽事等因素，會給張家口市尤其是崇禮縣帶來巨大的發(fā)展機遇。但未來產(chǎn)業(yè)布局、人口流入等因素都存在不確定性，現(xiàn)在預測張家口房價的走勢為時尚早。