“非地王、不成交”

徐進(jìn)

“金九”到了，北京樓市仍然靜悄悄，地市卻鬧得沸反盈天，原來收獲的秋季，是地王的季節(jié)。石榴莊、孫河、東壩、又回到孫河，從8月31日到9月9日，十天之內(nèi)三大地王橫空出世，成交地價(jià)超過180億元，北京的土地市場(chǎng)似乎已經(jīng)進(jìn)入了“非地王、不成交”的狀態(tài)。

在8月“空窗期”之后，“金九”地市就這么毫無防備地高漲起來。北京土地市場(chǎng)似乎已經(jīng)形成“松一陣、緊一陣”的節(jié)奏了，眼下這一浪高過一浪的拍地?zé)幔徽J(rèn)為是今年最后一個(gè)高峰。

拍地高熱，10天仨地王 總額180億

一切從8月最后一天開始，房企大胃口的饕餮盛宴啟幕。

8月31日下午，經(jīng)過64輪的舉牌，中鐵建方興聯(lián)合體以50.52億元、配建1.86萬平方米公租房的代價(jià)，摘得豐臺(tái)南苑石榴莊村0517-659等地塊（豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化石榴莊村舊村改造項(xiàng)目二期），溢價(jià)率50%。根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，該地塊商品房住宅部分折合樓面價(jià)已經(jīng)超過6萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來商品房住宅部分售價(jià)可以沖刺10萬/平方米。

石榴莊地塊的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，參與房企都是“非富即貴”，金融街、首創(chuàng)、碧桂園、中鐵建方興聯(lián)合體、中糧天恒金地聯(lián)合體、龍湖平安聯(lián)合體、保利首開聯(lián)合體。要么是實(shí)力雄厚的央企國企，要么是財(cái)大氣粗的一線民企，要么是抱團(tuán)壯聲勢(shì)的聯(lián)合體，就連不常在北京現(xiàn)身的碧桂園，也高調(diào)加入戰(zhàn)局，足見石榴莊地塊之熱。

隨后就是“王者歸來”的孫河區(qū)域。孫河在三年前就是地王誕生之地，可是在2013年以后，孫河已經(jīng)很久沒有熱鬧過了，9月2日入市的孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊更在此前遭遇了尷尬流拍。盡管如此，這塊地再度入市的當(dāng)下，卻遭遇了多家房企的激烈拼搶，最終被保利首開聯(lián)合體以總價(jià)64.83億元、異地配建27500平方米保障房競(jìng)得。這宗交易最終憑借高達(dá)5.5萬元/平方米的住宅樓面價(jià)，超越了中糧在孫河的記錄，再一次刷新了區(qū)域單位地價(jià)的新紀(jì)錄。

9月9日，孫河又拍出第二塊高價(jià)土地，由民企懋源以29.4億元摘得。懋源在京城素有“豪宅專家”之稱，其開發(fā)的紅璽臺(tái)、釣云臺(tái)都是價(jià)格不菲的高端豪宅，懋源在土地市場(chǎng)上也素來和高價(jià)地有緣。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，懋源進(jìn)入孫河，未來區(qū)域高端市場(chǎng)之爭(zhēng)將愈加激烈。

除了石榴莊和孫河之外，9月8日東壩區(qū)域也出現(xiàn)了新地王，龍湖與保利首開聯(lián)合體則以42.5億元總價(jià)競(jìng)得東壩南區(qū)一宗地塊，樓面地價(jià)為50081元/平方米，刷新區(qū)域土地價(jià)格。

“感謝地王”，區(qū)域解套、升級(jí)、再出發(fā)

高價(jià)地不斷刷新價(jià)格記錄，再度將孫河、東壩等不少高端豪宅的血拼場(chǎng)的氣氛炒熱，那些沾了光的周邊項(xiàng)目、那些被無情套牢的前任、那些準(zhǔn)備入市的鄰居，恐怕都要說一聲，“感謝地王”。

對(duì)于孫河而言，今日可真是“梅開二度”。孫河三年前就已經(jīng)“名動(dòng)京華”，憑借完整的高端板塊規(guī)劃、低密度生態(tài)住區(qū)、眾房企聯(lián)手打造等多個(gè)華麗的標(biāo)簽，一舉成為新晉“熱土”。然而，區(qū)域熱終于難抵大勢(shì)行情之冷，去年以來孫河多個(gè)地塊多次流拍，氣氛趨冷。如今，孫河北甸西村的新晉地王，因?yàn)榭們r(jià)單價(jià)沖高被戲稱為孫河“王中王”，這位“王中王”是區(qū)域的新寵，是人人都愛的好鄰居。

數(shù)據(jù)資料顯示，三年前龍湖最早在區(qū)域拿地時(shí)，樓面價(jià)為2萬元左右/平方米，如今區(qū)域樓面價(jià)已經(jīng)飆升至近5.5萬元/平方米，暴漲接近3倍，先入者龍湖坐享地價(jià)飆升的紅利是顯而易見的。據(jù)龍湖方面的消息，其孫河項(xiàng)目龍湖·雙瓏原著接近售罄，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單盤銷售40億元成績(jī)，目前主推中央墅組團(tuán)，510-540平方米別墅，總價(jià)約3800萬元。

新地王的出現(xiàn)，讓老地王解套，中糧瑞府總算能舒一口氣了。中糧地產(chǎn)在2013年憑借一塊單價(jià)接近5萬元的地王，將孫河氣氛炒到高點(diǎn)。然而，遲遲不開工、地王被套牢等負(fù)面輿論建成氣候。即使今年項(xiàng)目終于成型，中糧瑞府以單價(jià)最高22萬元/平方米、均價(jià)8萬元/平方米的價(jià)格成功取證，可是高價(jià)項(xiàng)目銷售不熱，也顯得有些“曲高和寡”。此時(shí)孫河新地王的出現(xiàn)，無疑讓中糧瑞府成功解套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不獨(dú)孫河內(nèi)的項(xiàng)目收益，區(qū)域周邊也受利好輻射。比如臨近孫河的萬科項(xiàng)目觀承別墅、金地項(xiàng)目中央世家等，都能借力孫河新地王。

東壩區(qū)域也是如此，記者了解到，東壩目前只有利錦府一個(gè)項(xiàng)目在售，價(jià)格已經(jīng)接近6萬元/平方米，而將要入市的龍湖東壩項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)接近8萬元/平方米。隨著此次龍湖與保利首開聯(lián)合體的進(jìn)駐，東壩已經(jīng)集結(jié)了恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企，合力打造區(qū)域的氛圍逐漸成型。

“機(jī)不可失，失不再來”，今年供地高潮或已落幕

對(duì)于今年“金九銀十”的行情，有業(yè)內(nèi)調(diào)侃“行情不夠，高端來湊”。的確，今年樓市“金九”高端項(xiàng)目扎堆，地市更是高價(jià)地扎堆，將北京地價(jià)、房?jī)r(jià)水平又往高處拱一拱。

數(shù)據(jù)顯示，北京市土地價(jià)格正在不斷走強(qiáng)，這不乏地王和眾多高價(jià)地的拉動(dòng)效應(yīng)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1月至9月10日，北京市商品住宅用地的平均樓面地價(jià)為16301元/平米，比去年同期上漲了13.7%，溢價(jià)率比去年同期增長(zhǎng)了近7%。

“在北京拿地，就是機(jī)不可失，失不再來?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京的土地供應(yīng)總量已經(jīng)大量瘦身，9月出現(xiàn)的這次集中供應(yīng)也許就是年內(nèi)最后一次，今年土地市場(chǎng)的交易高潮或已經(jīng)結(jié)束。

北京市國土局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月10日，北京年內(nèi)已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達(dá)到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金的1531億元相比，跌幅達(dá)33.8%，但同比樓面價(jià)卻出現(xiàn)了超過10%的上漲。另一方面，住宅用地的占比下降，今年占比尚不足半數(shù)。數(shù)據(jù)也從一個(gè)側(cè)面顯示了北京供地收緊，開發(fā)企業(yè)如此奮力拼搶高價(jià)地的原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，各大開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)普遍回歸一線城市，使得一線城市土地供求矛盾十分突出，造成了對(duì)土地的競(jìng)奪。9月以來出現(xiàn)的諸多高價(jià)地，主要原因還在于這些地塊本身具有的優(yōu)勢(shì)?！澳壳氨本┧沫h(huán)附近的成熟區(qū)域地塊，應(yīng)該是出一塊、少一塊，開發(fā)企業(yè)對(duì)資源的爭(zhēng)奪只會(huì)越來越激烈?！?/p>