從后期管理反思商品住宅小區(qū)的前期規(guī)劃設(shè)計

張學(xué)軍

隨著我國住房制度改革的實施，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，加之近年來國家大力推動保障性住房建設(shè)，更進一步促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使人民群眾的居住條件得到了明顯改善。但是，由于開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計單位考慮不周等原因，導(dǎo)致商品住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計存在一些問題，在建成投入使用后既影響了人民群眾正常生活，又引發(fā)了一些社會矛盾，同時，給社區(qū)管理、社會管理帶來困難，增加了管理成本。筆者多年從事相關(guān)工作，以天津市為例，將商品住宅小區(qū)前期規(guī)劃設(shè)計方面存在的主要問題進行梳理，僅供開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計單位和有關(guān)行政管理部門工作參考。

一、單個小區(qū)規(guī)劃設(shè)計面積過大，給后期管理帶來諸多困難

對于一個商品住宅小區(qū)來說，規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)時間相對短暫，而后期的使用管理將是長期的。因此，在規(guī)劃設(shè)計時既要思前，更要顧后。如果考慮不周全，不能權(quán)衡利弊，存在的設(shè)計缺陷將會給業(yè)主、社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)帶來長期且難以解決的問題。以某小區(qū)為例，規(guī)劃設(shè)計建筑面積為101.33萬建筑平方米（其中：地上部分75.33萬建筑平方米，地下部分26萬建筑平方米），有業(yè)主5912戶，入住已有11年時間，因面積太大，一是造成了業(yè)主大會成立難。目前一直無法組織成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二是組織業(yè)主表決難。根據(jù) 《物權(quán)法》和國務(wù)院 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，籌集和使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因業(yè)主人數(shù)太多，遇到電梯故障、屋面漏雨等需要維修的情況時，組織業(yè)主表決申請使用房屋專項維修資金需要時間長；對于物業(yè)服務(wù)合同到期，組織選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是一件十分困難的事情。除此之外，給社區(qū)居委會組織居民自治管理也帶來了諸多困難。

從管理服務(wù)實踐看，單個商品住宅小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計規(guī)模原則上不超過30萬建筑平方米為宜。為此，建議政府要高度重視，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，盡快制定新建項目物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法，對新建商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)模進行控制。

二、新建綜合體項目設(shè)施設(shè)備一體化設(shè)計，使住宅部分與商業(yè)部分后期分離管理難以實現(xiàn)

近年來，由于設(shè)計理念的變化，新建單個項目中住宅、商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)混合并存的設(shè)計呈現(xiàn)增多趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2013年天津市新建商品住宅小區(qū)105個，以住宅為主體的混合體項目35個，占總數(shù)的33.3%；2014年全市新建商品住宅小區(qū)104個，以住宅為主體的混合體項目38個，占總數(shù)的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小區(qū)65個，以住宅為主體的混合體項目48個，占總數(shù)的73.8%。以某小區(qū)為例，規(guī)劃設(shè)計面積41萬建筑平方米（其中：住宅部分17.27萬建筑平方米，商業(yè)部分13.73萬建筑平方米，寫字樓部分10萬建筑平方米），開發(fā)商在項目規(guī)劃設(shè)計時，將監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、配電系統(tǒng)和二次供水系統(tǒng)以及地下車庫等共用設(shè)施設(shè)備都集中設(shè)計在一處。從入住后的管理實踐看，許多項目住宅部分業(yè)主都會出現(xiàn)經(jīng)常更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，面對這種設(shè)施設(shè)備一體化設(shè)計，如果尊重住宅部分業(yè)主意見更換管理服務(wù)單位，勢必會對商業(yè)經(jīng)營、寫字樓服務(wù)帶來影響，開發(fā)商一般不會同意；但是，如果分割各自進行管理，因設(shè)施設(shè)備共用又無法實現(xiàn)，就造成了雙方糾紛長期得不到解決。設(shè)施設(shè)備集中規(guī)劃設(shè)計，使住宅部分與商業(yè)、寫字樓等部分分離管理難以實現(xiàn)。

為此，在規(guī)劃設(shè)計這類混合體項目時，建議開發(fā)商一定要從后期的分離管理考慮，將住宅部分的有關(guān)設(shè)施設(shè)備獨立設(shè)計，為后期發(fā)生糾紛時各自獨立實施物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

三、露臺及小院設(shè)計給業(yè)主私搭亂蓋提供了機會，增加了后期管理成本

開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計單位在項目設(shè)計時設(shè)計了露臺和小院，給部分業(yè)主私搭亂蓋、亂圈亂占提供了條件。筆者認(rèn)為，在北方住宅小區(qū)不太適宜設(shè)計露臺，主要原因是：一方面北方冬季時間較長，露臺使用時間較短；另一方面業(yè)主為增加住用面積，大都會把露臺封上。由于業(yè)主的私自搭建，造成了使用材料顏色不統(tǒng)一，破壞了小區(qū)原有設(shè)計風(fēng)格和色彩，有的還造成了屋面漏雨等諸多問題，引發(fā)了鄰里糾紛。對于一樓設(shè)計小院來講，許多業(yè)主入住后都會大興土木，各顯其能，將小院改為住房、車庫，或在小院中搭建涼亭、種植蔬菜等，同樣破壞了小區(qū)原有設(shè)計風(fēng)格，影響了整個城市的市容市貌。這些設(shè)計既給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理增加了難度，也給行政管理部門日常管理增加了執(zhí)法成本。如對某小區(qū)初步統(tǒng)計，共有業(yè)主670戶，存在封堵露臺有90戶，占總數(shù)的13.43%；在小院中違規(guī)搭建有343戶，占總數(shù)的51.19%。

為此，在商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，建議開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計單位既要考慮房屋建筑形式的差異化，又要考慮后期社會管理面臨的問題，從源頭上預(yù)防把關(guān)，不給業(yè)主私搭亂蓋、亂圈亂占提供機會。

四、規(guī)劃設(shè)計水體水景，給業(yè)主帶來長期管理維護成本

一些開發(fā)商為了增加新建商品住宅小區(qū)品味，提高銷售賣點，有的會考慮規(guī)劃設(shè)計水體、水景或噴泉等設(shè)施。據(jù)不完全統(tǒng)計，在天津市商品住宅小區(qū)中，共有157個小區(qū)設(shè)計了水體，其中，水體面積在500㎡以上的有118個小區(qū)，在1000㎡以上的有95個小區(qū)，在3000㎡以上的有60個小區(qū)，在5000㎡以上的有44個小區(qū)。從實際情況看，絕大部分小區(qū)不具備條件，但是，開發(fā)商還是通過人工挖掘的辦法實現(xiàn)設(shè)計目標(biāo)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)主要存在兩個方面問題：一是日常維護費用較大且具有長期性。絕大部分小區(qū)水體的水源是自來水，對于淡水資源短缺的天津來說是很大浪費，如果換水時不能合理利用的話，這些水將從下水管道排出。對水體的日常維護是一項持久性工作，所發(fā)生費用需要廣大業(yè)主長期擔(dān)負(fù)。以某小區(qū)為例，有水體湖面約800平方米，每年5月初進行蓄水，10月底進行清池，前后有6個月時間。據(jù)了解，每次需要注入自來水640立方米，按照商業(yè)用水價格7.85元/立方米計算，一次注滿水需要開支水費5024元；加之定期更換水以及日常凈化養(yǎng)護等費用，每年水體管理養(yǎng)護需要經(jīng)費4萬余元，把這些費用分?jǐn)偟矫课粯I(yè)主身上，計入物業(yè)費成本測算中，占每個業(yè)主每月每平方米物業(yè)費成本0.19元。這筆費用對于業(yè)主來說將是長期支出。二是水池發(fā)生滲漏造成長期無法使用。有的小區(qū)新建水池因防水沒有處理好而發(fā)生滲漏，自入住以來一直無法投入使用；有的小區(qū)水池由于管理維護不善等原因造成滲漏且無資金維修而長時間閑置，這些都成了業(yè)主不交物業(yè)費的理由。如某小區(qū)2012年入住，水池因多處滲漏至今無法使用，業(yè)主意見很大，據(jù)統(tǒng)計有20余戶業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，占業(yè)主總戶數(shù)的5.14%。另外，據(jù)對部分入住3年以上商品住宅小區(qū)建設(shè)的水景、噴泉等設(shè)施使用情況調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有近87%以上小區(qū)因業(yè)主不愿承擔(dān)費用、供水管道銹蝕和設(shè)備損壞沒有資金維修等原因，造成長時間閑置，影響了小區(qū)整體環(huán)境。

為此，建議開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計單位應(yīng)從節(jié)約水資源、降低日常管理維護成本和小區(qū)所在地區(qū)氣候情況等因素綜合考慮，盡可能減少水體、水景和噴泉等設(shè)施規(guī)劃設(shè)計，可以考慮通過增加雕塑、飾品等設(shè)計來提高住宅小區(qū)的環(huán)境品味。

五、物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計不合理，影響了后期的管理使用

對于商品住宅小區(qū)，物業(yè)管理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)的重要辦公場所，也是業(yè)主委員會或業(yè)主日?；顒拥谋匦鑸鏊?。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”。但這條規(guī)定過于原則，沒有詳細定物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)的面積、所在位置以及應(yīng)具備的條件等，從而造成了開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的隨意性，給后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供管理服務(wù)帶來諸多不便，有的甚至引發(fā)糾紛，影響了社區(qū)和諧穩(wěn)定。通過調(diào)查，筆者認(rèn)為主要存在以下問題：一是采取“一托N”模式集中設(shè)計物業(yè)管理用房。如某開發(fā)商拿了一塊土地，規(guī)劃設(shè)計4個小區(qū)共50多萬平方米，采取“一托N”模式，將物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計在一處。這種設(shè)計存在兩個缺陷，一方面，位于小區(qū)外面，距離業(yè)主較遠，業(yè)主日常到服務(wù)中心報修、交費等極不方便；另一方面，由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)可以，但若4個小區(qū)分別成立業(yè)主大會、分別選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理服務(wù)就出了問題，4個物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中在一起辦公，不論是辦公區(qū)域分割還是日常使用都十分不變，易引發(fā)矛盾。業(yè)主也因此上訪，給各級政府都帶來了壓力。二是將物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計在地下。據(jù)了解，一些開發(fā)商為了多出面積，增加銷售額，通常將物業(yè)管理用房設(shè)計在地下，有的甚至還沒有上下水配套設(shè)施。這種設(shè)計造成了物業(yè)從業(yè)人員長期在地下工作，不利于身體健康；沒有上下水配套設(shè)施的更不方便員工的工作、生活。三是物業(yè)管理用房位置設(shè)計較偏。對于建筑面積規(guī)模較大的住宅小區(qū)，有的開發(fā)商將物業(yè)管理用房設(shè)計在大門入口處，存在的缺陷是：一方面，物業(yè)管理服務(wù)人員取水、取放工具等距離遠，浪費工作時間；另一方面，服務(wù)半徑較大，從最遠端到物業(yè)服務(wù)中心距離較遠，業(yè)主的交費、報修等十分不方便。四是還有的商品住宅小區(qū)物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計面積較小，難以滿足工作需要。

根據(jù)對多個商品住宅小區(qū)調(diào)研，建議對物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)把握以下幾點：一是物業(yè)管理用房建設(shè)面積，一般應(yīng)掌握在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)總建筑面積的千分之三至千分之四為宜。二是考慮后期管理實際需要，開發(fā)商購買較大地塊時，應(yīng)合理控制單個住宅小區(qū)的建筑規(guī)模，并將物業(yè)管理用房分開規(guī)劃設(shè)計在每個小區(qū)內(nèi)。三是物業(yè)管理用房位置不應(yīng)設(shè)計在地下，若小區(qū)規(guī)劃在15萬建筑平方米以上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)半徑要求合理布局物業(yè)管理用房。為此，建議政府有關(guān)部門盡快制定出臺物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)的配套政策，為規(guī)范物業(yè)管理用房的規(guī)劃設(shè)計和管理使用提供依據(jù)。

六、園林綠化設(shè)計存在缺陷，給后期管理維護造成困難

園林綠化規(guī)劃設(shè)計是商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中的重要組成部分。從后期管理中發(fā)現(xiàn)，在商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時存在以下幾個主要問題：一是高低起伏造型設(shè)計導(dǎo)致積水。有的小區(qū)為實現(xiàn)錯落有致的綠化效果，采取堆土、砌筑等方式進行造型設(shè)計，但是，卻忽略了雨水排泄問題，尤其是在中到大雨情況下，中間高、四周低的造型設(shè)計使雨水流向樓房基礎(chǔ)部位造成積水，長時間浸泡樓房基礎(chǔ)，當(dāng)遇有基礎(chǔ)防水沒有處理好的情況時還會造成高層地下車庫出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。二是樹種選擇不當(dāng)影響后期養(yǎng)護。據(jù)統(tǒng)計，近年來，高層住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)占有較大比例，由于地下空間的開發(fā)利用，用于綠化的地上回填土層相對較薄，有的開發(fā)商為了取得當(dāng)時的綠化造景效果，選擇了較大樹冠樹種，前期雖然樹苗成活了，但是由于土層較薄，樹無法向下扎根，從而影響了正常生長。

為此建議：一是在綠化造型設(shè)計時一定要考慮控制起伏高度以及遇有中到大雨時樓房基礎(chǔ)部位的排水問題，防止出現(xiàn)積水問題。二是對于設(shè)計地下車庫或人防工程的高層商品住宅小區(qū)，開發(fā)商一定要考慮后期樹木生長對土層深度的需要，恰當(dāng)選擇苗木。

七、局部設(shè)計不合理，給后期管理維護造成諸多不便

由于有的設(shè)計人員對商品住宅小區(qū)所處區(qū)域的氣候和后期管理維護缺乏足夠了解和考慮，在規(guī)劃設(shè)計時容易出現(xiàn)一些不合理的問題，主要表現(xiàn)在：一是樓道采光窗采取單扇下推式開啟設(shè)計。如某新建商品住宅小區(qū)，樓道采光窗為單扇下推式開啟方式，下部推開距離約為30厘米左右，且1、2樓外部加裝鐵護欄，這種設(shè)計雖然符合通風(fēng)和安全標(biāo)準(zhǔn)要求，但是讓物業(yè)服務(wù)人員后期擦拭玻璃十分困難。二是地下設(shè)備間沒有設(shè)計通風(fēng)口。有的小區(qū)位于地下的配電間、消防泵房、二次供水泵房等設(shè)備間沒有設(shè)計通風(fēng)口，造成房間空氣潮濕、設(shè)備銹蝕，日常維護成本高。三是陽臺采用鋼木結(jié)構(gòu)設(shè)計。如某小區(qū)陽臺設(shè)計為伸出式鋼木結(jié)構(gòu)，正面為木板條，兩側(cè)為玻璃材料。由于北方冬季時間較長，這種陽臺使用率比較低。陽臺外立面使用木板條材料經(jīng)過長時間風(fēng)吹日曬，一般3至5年就需要油漆粉刷一次，但因該陽臺屬于業(yè)主個人專有，這就造成了無法統(tǒng)一組織油漆粉刷，顏色不統(tǒng)一、損壞無法及時維修等問題，直接影響了小區(qū)整體環(huán)境。有的業(yè)主為了利用空間，還私自進行封堵，更是增加了日常管理難度。

為此，建議開發(fā)商和設(shè)計單位在商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，注意細節(jié)和局部設(shè)計，比如采光窗的打開方式、地下設(shè)備間的通風(fēng)口設(shè)計、陽臺材料的選擇等。只有在商品住宅的前期規(guī)劃設(shè)計中注重合理性、適用性，才不會給后期管理造成困難。

王春敏/責(zé)任編輯